Lease Termination Clause Validity in Agricultural Lease Exchange Scenario

SOG 1989 Nr. 19

Art. 17 BG über die landwirtschaftliche Pacht. *-- Bedeutung eines von den Vertragsparteien vereinbarten und von der Bewilligungsbehörde genehmigten besonderen Grundes für eine vorzeitige Kündigung.*

Die Einwohnergemeinde Grenchen schloss mit verschiedenen Landwirten neue Verträge über die Verpachtung landwirtschaftlicher Grundstücke. In Ziff. 3 der Verträge wurde unter dem Marginale "Pachtdauer und Kündigung" folgendes vereinbart:

"Die Pacht wird für die Dauer von 6 (sechs) Jahren abgeschlossen. Der Pächter nimmt zur Kenntnis, dass die Verpächterin den Pachtgegenstand zum Zwecke des Realersatzes erworben hat. Tauscht die Verpächterin den Pachtgegenstand gegen Grundstücke ein, welche im eingezonten Gebiet der Einwohnergemeinde Grenchen liegen, so kann jede Vertragspartei unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten das Pachtverhältnis auf den folgenden Frühjahrsoder Herbsttermin (31. März/31. Oktober) schriftlich kündigen. Falls keine vorzeitige Kündigung erfolgt ist, gilt dieser Vertrag nach Ablauf der Pachtdauer als gekündigt."

Das Landwirtschafts-Departement, das um Genehmigung ersucht wurde, nahm mit Verfügung vom 23. Dezember 1988 von den Pachtverträgen Kenntnis und bewilligte in Ziff. 2 die zitierte Vertragsbestimmung "nach Art. 7, 8 und 17 LPG für 6 Jahre". Beschwerden der Pächter "gegen die Abkürzung der Kündigungsfrist" wies das Verwaltungsgericht aus folgenden Erwägungen ab:

3. Nach der vom Landwirtschafts-Departement "bewilligten" Ziff. 3 der Verträge kann die Einwohnergemeinde Grenchen, wenn sie den Pachtgegenstand als Realersatz gegen Grundstücke in der Bauzone eintauscht, das Pachtverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten auf den folgenden Frühjahrsoder Herbsttermin kündigen. (Dass das gleiche Recht auch den Pächtern zusteht, ist kaum von praktischer Bedeutung).Die Tragweite dieser Bestimmung ist nicht ohne weiteres klar. Aus dem Wortlaut könnte geschlossen werden -- und die Beschwerdeführer haben diesen Schluss offenbar gezogen --, es werde dadurch eine ausserordentliche Kündigungsmöglichkeit eingeführt, die ohne Rücksicht auf die vertragliche oder gesetzliche Pachtdauer und ohne Verpflichtung zur Entschädigung ausgeübt werden könne.

Eine solche Kündigungsmöglichkeit, die im Gesetz über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. Oktober 1985 (LPG) nirgends vorgesehen ist, könnte indessen kaum gültig vereinbart werden. Art. 29 LPG erklärt nämlich die Vorschriften des zweiten Kapitels, wozu auch die Vorschriften über die Pachtdauer und die Kündigung gehören, in dem Sinne als zwingend, dass der Pächter, sofern nichts anderes bestimmt ist, auf die Rechte, die ihm nach diesen Vorschriften zustehen, nicht zum voraus verzichten kann und dass abweichende Vereinbarungen nichtig sind. Das LPG regelt die ordentliche Kündigung in Art. 16 und besondere Fälle der Kündigung oder Vertragsauflösung in den Art. 17 (Kündigung aus wichtigen Gründen), 18 (Tod des Pächters), 19 (Zupachten bei Betriebsübergabe), 20 (Güterzusammenlegung) und 21 (Zahlungsrückstand des Pächters), wozu noch Art. 295 OR (Konkurs des Pächters) und Art. 294 OR (Rücktritt des Verpächters bei Verletzung vertraglicher Pflichten des Pächters) kommen. Die Schaffung weiterer Kündigungsoder Auflösungsmöglichkeiten ist nicht vorgesehen, so dass solche höchstens zu Gunsten des Pächters vereinbart werden könnten. Die Frage, ob eine im erwähnten Sinn verstandene besondere Kündigungsmöglichkeit zulässig wäre, muss indessen nicht abschliessend behandelt werden. Das Landwirtschafts-Departement hat nämlich im Genehmigungsbeschluss auf Art. 17 LPG verwiesen. Damit hat es zum Ausdruck gebracht, dass es die Ziffer 3 der Pachtverträge nur als Anwendungsfall von Art. 17 LPG genehmigt hat. Es handelt sich also gar nicht um eine aussergesetzliche Kündigungsmöglichkeit, sondern um die in Art. 17 LPG geregelte vorzeitige Kündigung aus wichtigen Gründen. Dass die Bestimmung diese Bedeutung hat, ergibt sich auch aus der Korrespondenz, die bei ihrer Ausarbeitung zwischen dem Landwirtschafts-Departement, dem Eidg. Grundbuchamt und der Einwohnergemeinde Grenchen gewechselt wurde, sowie aus der Vernehmlassung des Landwirtschafts-Departementes.

4. Art. 17 LPG bestimmt unter dem Marginale "vorzeitige Kündigung" folgendes:

"1 Ist die Erfüllung des Vertrags für eine Partei aus wichtigen Gründen unzumutbar geworden, so kann sie die Pacht auf den folgenden Frühjahrsoder Herbsttermin schriftlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate.

2 Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen unter Würdigung der Umstände."

Ob im Sinne von Abs. 1 wichtige Gründe vorliegen, welche die Erfüllung des Vertrages unzumutbar machen, entscheidet im Streitfall der Zivilrichter. Nach Art. 4 ZGB hat der Richter, wenn das Gesetz auf wichtige Gründe verweist, seine Entscheide nach Recht und Billigkeit zu treffen. Der Richter muss daher im Einzelfall die besonderen Umstände und die Verhältnisse der Parteien objektiv prüfen. Liegen aufgrund dieser Beurteilung wichtige Gründe vor, welche die Erfüllung des Vertrages unzumutbar machen, so kann das Pachtverhältnis nach Art. 17 LPG aufgelöst werden (Studer/Hofer, Das Landwirtschaftliche Pachtrecht, Brugg 1987, S. 135).

Nachdem sich ergeben hat, dass im Streitfall der Richter nach eigenem Ermessen über das Vorliegen wichtiger Gründe entscheidet, fragt sich, ob es überhaupt sinnvoll ist, solche Gründe zum voraus vertraglich zu fixieren. Für das Arbeitsvertragsrecht, das in Art. 337 OR für die fristlose Auflösung des Arbeitsverhältnisses aus wichtigen Gründen eine ähnliche Regelung enthält, geht die herrschende Rechtslage dahin, dass die Konkretisierung von Gründen, die zur fristlosen Entlassung führen, sinnlos ist, da der Richter frei überprüft, ob im Einzelfall die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses gegeben sei (U. Streiff, Leitfaden zum Arbeitsvertragsrecht, 4. Aufl. 1986, N 25 zu Art. 337 OR; Brühwiler, Handkommentar zum Einzelarbeitsvertrag, 1978, N 7 zu Art. 337 OR; derselbe, Die fristlose Auflösung des Arbeitsverhältnisses, SJZ 1985, S. 70; C. Decurtins, Die fristlose Entlassung, 1981, S. 17, 21 ff.).Bei der landwirtschaftlichen Pacht, wo die Bestimmungen über die Kündigung und die Vertragsauflösung nach dem bereits erwähnten Art. 17 nur zu Gunsten des Pächters zwingend sind (Art. 29), ist die Konkretisierung wichtiger Gründe jedenfalls dann unverbindlich, wenn sie sich zum Nachteil des Pächters auswirkt.

5. Durch die Bestimmung von Ziff. 3 der Pachtverträge wird der Umstand, dass die Einwohnergemeinde Grenchen den Pachtgegenstand als Realersatz gegen Grundstücke in der Bauzone eintauscht, zum wichtigen Grund für die vorzeitige Kündigung des Pachtverhältnisses im Sinne von Art. 17 LPG erklärt. Das kann sich zum Nachteil der Pachter auswirken. Die Bestimmung kann deshalb nicht als verbindlich angesehen werden.

Auch wenn die Bestimmung den Richter nicht bindet, ist sie doch nicht völlig bedeutungslos. Zu den Umständen, die der Richter bei der Beurteilung der wichtigen Gründe abzuwägen hat, kann nämlich gehören, dass die Parteien den wichtigen Grund bereits im Vertrag anerkannt haben und das Landwirtschafts-Departement, das Genehmigungsbehörde für eine Verkürzung der Pachtdauer ist, zugestimmt hat.

Ein weiterer mitzuberücksichtigender Umstand kann sein, dass die Parteien in Ziff. 13 der Pachtverträge erklären, sie hätten der Möglichkeit der vorzeitigen Vertragsauflösung gemäss Ziff. 3 des Vertrages bei der Festsetzung des Pachtzinses Rechnung getragen. Zu dieser Bestimmung führt die Einwohnergemeinde der Stadt Grenchen in der Vernehmlassung zu den Beschwerden aus, dass die Pachtzinse lediglich um 25% erhöht worden seien. Wie gross die Erhöhung nach dem neuen Pachtrecht (Art. 37-41 LPG; Pachtzinsverordnung vom 11. Februar 1987 und Schätzungsreglement vom 7. Mai 1986) hätte sein dürfen, legt sie zwar nicht dar. Aus der Erfahrung in ähnlichen Fällen kann jedoch geschätzt werden, dass sie etwa 30-60 Prozent hätte betragen dürfen.

Zur Bestimmung von Ziff. 13 der Pachtverträge ist noch zu bemerken, dass sie nicht etwa zur entschädigungslosen vorzeitigen Kündigung führt, wenn der Richter das Vorliegen wichtiger Gründe im Sinne von Art. 17 LPG bejaht. Der Richter bestimmt vielmehr gemäss Art. 17 Abs. 2 die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände. Nach der Auffassung von Studer/Hofer (a.a.O. S. 135) würde eine vorzeitige Kündigung, die mit der Verwendung des Pachtgegenstandes zu öffentlichen Zwecken begründet wird, zu den in Art. 15 Abs. 4 LPG vorgesehenen Entschädigungsfolgen, das heisst zur vollständigen Entschädigung des Pächters führen.

Immerhin ist denkbar, dass der Richter, der nach Art. 17 Abs. 2 die vermögensrechtlichen Folgen "unter Würdigung aller Umstände" zu bestimmen hat, der Vereinbarung des tieferen Pachtzinses durch eine Reduktion der Entschädigung Rechnung trägt.

6. Zusammenfassend ist festzustellen, dass die vom Landwirtschafts-Departement genehmigte Ziff. 3 der Pachtverträge zwar keine aussergesetzliche und entschädigungslose Kündigungsmöglichkeit einführt und auch keinen für den Richter verbindlichen wichtigen Grund für die vorzeitige Kündigung im Sinne von Art. 17 LPG schafft. Die Bestimmung ist aber doch nicht bedeutungslos. Sie kann nämlich zu den Umständen gehören, die der Richter bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund vorliegt, mitberücksichtigt. Auf diese Weise kann sie im Ergebnis zu einer Verkürzung der Pachtdauer führen. Dass das Landwirtschafts-Departement darin eine Verkürzung der Pachtdauer erblickt, die seiner Bewilligung bedarf, erscheint deshalb vertretbar.

*Verwaltungsgericht, Urteil vom 22. November 1989*