Winter Garden Area Included in Building Utilization Index Calculation
Schweiz · Kanton Solothurn (CH-SO)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe building authorities rejected a permit application for an attached winter garden because the proposed construction would exceed the maximum permissible building utilization index (AZ) of 0.35. The applicants argued that the area of the planned, unheated winter garden should not count towards the gross floor area calculation because it primarily serves to utilize solar energy and is not explicitly listed in the regulatory appendix concerning spaces excluded from the AZ calculation. The court dismissed the appeal, reasoning that the all-sidedly enclosed winter garden directly serves residential use, as it is usable as a living space for a large part of the year due to solar gain, and therefore must be included in the calculation of the gross floor area according to the cantonal building regulations, distinguishing it from open ground-floor halls which are exempt.
Legislator-Regeste
KI-generiertWinter Garden Area Included in Building Utilization Index Calculation: 144 BauG. Es ist indessen schwer einzusehen, wieso wegen dieser Bestimmung § 34 KBR anders auszulegen wäre. Wenn man schon Bestimmungen über das Energiesparen beiziehen will, wäre am ehesten an § 56 bis KBR zu denken, wo Ausnahmen zugunsten einer verbesserten Energienutzung vorgesehen sind. Eine Anwendung dieser Bestimmung kommt aber für den vorliegenden Fall nicht in Frage, denn vorausgesetzt wird in ihr u.a., dass "die Verbesserung anders nicht zweckmässig erreicht werden kann". Es kann nun gewiss nicht gesagt werden, für eine energiemässige Verbesserung des Hauses sei eine Erweiterung des Wintergartens im verlangten Ausmass unumgänglich.
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KI-generiertVolltext
SOG 1988 Nr. 29
§ 34 Abs. 2 Kantonales Baureglement. *Ausnützungsziffer, massgebliche Bruttogeschossfläche. Ein allseitig geschlossener Wintergarten ist bei der Berechnung der Bruttogeschossfläche mitzuzählen.*
Die Eigentümerinnen eines Einfamilienhauses reichten ein Baugesuch für die Erstellung eines Wintergartens ein. Die Baukommission lehnte das Gesuch ab mit der Begründung, die geltende Ausnützungsziffer (AZ) von 0,35 werde nicht eingehalten, indem mit dem projektierten Anbau eine AZ von 0,392 erreicht werde. Die Gesuchstellerinnen wehrten sich gegen die Ablehnung des Gesuchs mit Beschwerden, zuletzt mit einer solchen beim Verwaltungsgericht. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde ab. Die Begründung lautete im Hauptpunkt wie folgt:
Die Beschwerdeführerinnen machen in erster Linie geltend, die Vorinstanzen hätten die für die AZ massgebliche Bruttogeschossfläche falsch berechnet, indem sie zu unrecht auch die Fläche des geplanten Wintergartens hinzugenommen hätten. Nach § 34 Abs. 2 KBR seien Räume, die nicht unmittelbar Wohn-, Industrieoder Gewerbezwecken dienen, nicht hinzuzuzählen. Im Anhang III zum KBR würden unter Ziff. 2 die verschiedenen Arten von Räumen aufgezählt; die Wintergärten würden nicht erwähnt. Es sei deshalb durch Auslegung von § 34 Abs. 2 KBR zu eruieren, wie Wintergärten zu behandeln seien, wesentlich sei §
144 BauG, wonach Bauten so auszuführen seien, dass eine gute Ausnützung der Energie gewährleistet sei. Weil Wintergärten zur guten Ausnützung der Sonnenenergie dienen und nur einen beschränkten Aufenthalt von Personen ermöglichten, seien sie nicht zur massgeblichen Bruttogeschossfläche zu rechnen.
Ohne Zweifel dienen Wintergärten, wie hier einer vorgesehen ist, ganz direkt der Wohnnutzung. Dass keine Heizung vorgesehen ist, spielt keine Rolle. Wegen der Ausnützung der Sonnenenergie kann ein solcher Raum auch ohne Heizung während eines grossen Teils des Jahres als Aufenthaltsraum benutzt werden. Die Aufzählung in Ziffer 2 des Anhangs III zum KBR gibt keinen Anhaltspunkt dafür, dass Wintergärten rechtlich nicht als anrechnungspflichtige Wohnräume zu behandeln wären. Man kann im vorliegenden Fall den vorspringenden Erweiterungsteil des Wintergartens einer "Erdgeschosshalle" gleichstellen. Nicht anzurechnen sind aber nach Ziff. 2.2 des Anhangs III nur die offenen Erdgeschosshallen; der geplante Wintergarten soll indessen allseitig geschlossen werden. Alles in allem kommt man vom Wortlaut des Kantonalen Baureglements und des zugehörigen Anhangs III aus nicht zu einer andern Auslegung als die Vorinstanzen.
Die Beschwerdeführerinnen berufen sich allerdings noch auf §
144 BauG. Es ist indessen schwer einzusehen, wieso wegen dieser Bestimmung § 34 KBR anders auszulegen wäre. Wenn man schon Bestimmungen über das Energiesparen beiziehen will, wäre am ehesten an § 56 bis KBR zu denken, wo Ausnahmen zugunsten einer verbesserten Energienutzung vorgesehen sind. Eine Anwendung dieser Bestimmung kommt aber für den vorliegenden Fall nicht in Frage, denn vorausgesetzt wird in ihr u.a., dass "die Verbesserung anders nicht zweckmässig erreicht werden kann". Es kann nun gewiss nicht gesagt werden, für eine energiemässige Verbesserung des Hauses sei eine Erweiterung des Wintergartens im verlangten Ausmass unumgänglich.
*Verwaltungsgericht, Urteil vom 23. März 1988*