Expropriation Compensation for Strip Seizures on Built-Upon Land
Schweiz · Kanton Solothurn (CH-SO)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court held that schematically setting expropriation compensation for strip seizures from built-upon building land at a mere fraction of the local building land price violates the principle of full compensation. For such seizures, compensation must be determined by the functional value the ceded strip provided or would shortly provide to the property's use, contrasting with unbuilt land where compensation is often benchmarked against a multiple of the average price per square meter. The lower commission erred by accepting a municipality's fixed low rate based on a misunderstanding of precedent, especially as the specific facts of this small property, where even minor loss of yard space caused considerable functional damage, warranted compensation equivalent to the full building land price per square meter.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 22ter BV; Expropriation Compensation for Strip Seizures on Built-Upon Land: For such seizures, compensation must be determined by the functional value the ceded strip provided or would shortly provide to the property's use, contrasting with unbuilt land where compensation is often benchmarked against a multiple of the average price per square meter. The lower commission erred by accepting a municipality's fixed low rate based on a misunderstanding of precedent, especially as the specific facts of this small property, where even minor loss of yard space caused considerable functional damage, warranted compensation equivalent to the full building land price per square meter.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertThis article establishes the constitutional principle of full compensation which the court found was violated by the schematic compensation practice.
Volltext
SOG 1984 Nr. 25
Art. 22ter BV; § 42 Abs. 1 BauG; §§ 231 Abs. 1 EG ZGB.*Enteignungsentschädigung.*
- *Die Praxis, bei Streifenenteignungen ab überbauten Baulandgrundstücken die Enteignungsentschädigung schematisch nach einem blossen Bruchteil des in der betreffenden Gegend geltenden Baulandpreises festzusetzen, verstösst gegen das Prinzip der vollen Entschädigung.*
- *Bei Streifenenteignungen ab überbauten Baulandgrundstücken bemisst sich die Enteignungsentschädigung nach dem funktionellen Wert, welcher dem abzutretenden Streifen bei der Benützung des Grundstücks zugekommen ist oder ohne Abtretung in naher Zukunft zugekommen wäre.*
a) Die Schätzungskommission ist im angefochtenen Urteil davon ausgegangen, bei Teilenteignungen ab überbauten Grundstücken sei im Gegensatz zu Teilenteignungen ab unüberbauten Grundstücken nicht der durchschnittliche Baulandpreis (Quadratmeterpreis) der betreffenden Gegend zu zahlen, sondern weniger, nur die Hälfte oder gar bloss ein Drittel oder ein Viertel davon. Die Kommission hat sich hiefür auf eine angebliche Praxis des Verwaltungsgerichtes berufen und hat aus diesen Gründen die von der Gemeinde für überbaute Grundstücke festgesetzte Entschädigung von Fr. 45.--/m2 als akzeptabel erachtet. Der Beschwerdeführer weist darauf hin, dass die Gemeinde im gleichen Quartier für Teilenteignungen ab unüberbauten Grundstücken Fr. 95.--/m2 bezahle. Der Unterschied zu der Entschädigung für Abtretungen ab überbauten Grundstücken von nur Fr. 45.--/m2 sei nicht gerechtfertigt (wird näher ausgeführt).
b) Die Vorinstanz beruft sich für ihre Auffassung auf die Praxis des Verwaltungsgerichts. Das Verwaltungsgericht pflegt bei der Entschädigung von Teilenteignungen in der Tat zwischen überbauten und unüberbauten Grundstücken zu unterscheiden, doch geht es bei dieser Unterscheidung nicht so weit, wie dies nun die Schätzungskommission tut: Das Verwaltungsgericht geht bei Streifenenteignungen ab unüberbauten Grundstücken im Sinne einer Faustregel (von der bei besondern Umständen Ausnahmen denkbar sind) davon aus, dass die Abtretung einen Schaden verursache, der dem durchschnittlichen Baulandpreis der betreffenden Gegend multipliziert mit der Anzahl der abzutretenden Quadratmeter entspreche -- indem ein Käufer seinen Kaufpreis um den entsprechenden Betrag reduzieren würde (vgl. SOG 1974 Nr. 26; 1979 Nr. 17; 1983 Nr. 16).Bezüglich Streifenenteignungen ab überbauten Grundstücken kann man -- und darin besteht der Unterschied in der Behandlung von überbauten Grundstücken -- keine derartige Faustregel anwenden, sondern muss konkret untersuchen, welche Funktion dem abzutretenden Streifen bei der Benützung des Grundstückes zugekommen ist oder ohne Abtretung in (naher) Zukunft zugekommen wäre (vgl. Luder, Die Praxis des Verwaltungsgerichtes des Kantons Solothurn zur Enteignungsentschädigung, in:
Festgabe Jeger 1973, S. 108 und die dort zitierten Urteile; aus der Gemeinde Hägendorf die Urteile vom 23.3.1976 i.S. S., vom 22.10.1982 i.S. W. und S., Erw. III 2, vom 9.4.1984 i.S. F., Erw. 3a).Je nach der Funktion des abzutretenden Teils ist der Schaden, der dem Restgrundstück durch die Enteignung erwächst, höher oder tiefer; in einem solchen funktionellen Sinn kann man bei den überbauten Grundstücken -- im Gegensatz zu den unüberbauten -- oft durchaus zwischen mehrund minderwertigen Flächen unterscheiden. Es kann demnach ein Schaden entstehen, der wie bei einem unüberbauten Grundstück dem in der Gegend geltenden Quadratmeterpreis für Bauland entspricht, oder aber ein Schaden, der grösser oder kleiner ist als dieser Wert.
Es ist nicht so, wie der Beschwerdeführer anzunehmen scheint, dass in jedem Fall zum mindesten der Quadratmeterpreis für Bauland geleistet werden muss, ansonst der verfassungsrechtliche Grundsatz der vollen Entschädigung verletzt wäre. Bei einem überbauten Grundstück kann eben bei Wegfall eines bestimmten Grundstückteils unter Umständen ein kleinerer Schaden entstehen als dem Baulandpreis entspricht, und eine entsprechend kleinere Entschädigung widerspricht dann auch keineswegs dem Prinzip der vollen Entschädigung.
Das Verwaltungsgericht hat sich, was die Entschädigung für Teilenteignungen ab überbauten Grundstücken anbelangt, nie dafür ausgesprochen, es sei regelmässig weniger als der Baulandwert auszurichten. Das angefochtene Urteil der Schätzungskommission läuft darauf hinaus, dass die Kommission einen Entschädigungsplan, bei dem die Gemeinde für die Teilenteignungen ab überbauten Grundstücken schematisch und ohne nähere Minderwertsüberprüfung nur einen bestimmten Bruchteil (weniger als die Hälfte) des einschlägigen Bauland-Quadratmeterpreises festgesetzt hat, einfach akzeptiert. Hiefür kann sich aber die Kommission nicht auf eine Praxis des Verwaltungsgerichtes berufen. Wie bereits erwähnt, hat das Verwaltungsgericht bezüglich der überbauten Grundstücke nie eine auf den Bauland-Quadratmeterpreis bezogene Faustregel aufgestellt -- wie es das bezüglich der unüberbauten Grundstücke getan hat. Das Verwaltungsgericht begreift allerdings, dass die Gemeinden das Bedürfnis haben, bei Reihenenteignugen ihr Entschädigungsangebot etwas zu schematisieren. Wie weit sie dabei mit der Schematisierung gehen sollen, wäre noch zu überlegen. Auf jeden Fall aber gilt: Wird das Angebot der Gemeinde abgelehnt und kommt es zum Rechtsstreit, dann muss sich die Gemeinde gefallen lassen, dass der Enteignungsrichter die Höhe der Entschädigung für eine Teilenteignung ab überbautem Grundstück anhand der konkreten Umstände des einzelnen Falles festsetzt.
c) Im Falle des Beschwerdeführers ist zu beachten, dass es sich um ein kleines, von der Strasse aus gesehen wenig tiefes Grundstück handelt. Die Ausmasse sind derart knapp, dass auch die kleinste Einbusse an Hausumschwung unerwünscht ist und beträchtlichen Schaden bringt. Das gilt insbesondere für eine Abtretung auf der Südseite des Hauses, wo das Gartenland besonders wichtig ist. Die Abtretung erfolgt nun auch effektiv auf dieser Seite. Die Verhältnisse des vorliegenden Falles können nicht verglichen werden mit einem Fall, wo die Abtretung lediglich ein steiles Bord, das für die Benützung des Grundstückes und den Charakter des Gartens wenig wichtig ist, etwas verkleinert (vgl. z.B. Fall W.,/EG Hägendorf, Urteil vom 22.10.1982 Erw. III 2); oder mit dem Fall eines sehr grossen Gartens, der gegen die Strasse hin eine abschirmende Gehölzzone aufweist, die nun um weniges verkleinert wird (vgl. z.B. Fall F.,/EG Rickenbach, Urteil vom 6.6.1980).
Angesichts aller Umstände erscheint im vorliegenden Fall die Forderung des Beschwerdeführers, es sei ihm eine dem Bauland-Quadratmeterpreis entsprechende Entschädigung zuzusprechen, nicht übersetzt. Es ist deshalb seinem Begehren zu entsprechen.
*Verwaltungsgericht, Urteil vom 16. August 1984*