Lessee's Objection to Construction Permit Based on Tenancy Rights
Schweiz · Kanton Solothurn (CH-SO)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertA lessee operating a medical practice in a rented ground-floor space, whose tenancy derived from a condition in a parental gift of the property, objected to a construction permit application for renovations, including a lift, arguing the project infringed upon their right to use the premises. The construction authority declined to rule on this objection, deeming it a civil law matter outside its jurisdiction, a position upheld by the Administrative Court, which reasoned that since the objector explicitly framed their concern as purely a private tenancy law issue, the authority was mandated to refer them to the civil court for resolution, as the relevant municipal regulation explicitly restricted the authority's competence regarding such non-public law disputes unless a specific public law norm required a preliminary civil determination, which was not established here, unlike mandated inquiries into property ownership documentation for permit submission.
Legislator-Regeste
KI-generiertLessee's Objection to Construction Permit Based on Tenancy Rights: Der Beschwerdeführer ist der Meinung, der Lifteinbau beeinträchtige seine Rechte aus dem Mietverhältnis und zwar vor allem deshalb, weil der Lift u.a. einen Teil des von ihm als Sprechzimmer verwendeten Raumes beansprucht. Der Beschwerdeführer meint nicht etwa, es gehe um die Verletzung einer öffentlichrechtlichen Rechtsposition von ihm, sondern er gibt klipp und klar zu, dass es ausschliesslich um eine zivilrechtliche Frage gehe. Damit ist aber auch klar, dass die Baubehörde hiefür nicht zuständig ist und den Einsprecher an den Zivilrichter zu weisen hat (§ 9 Abs. 3 KBR).
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KI-generiertVolltext
SOG 1983 Nr. 20
§ 9 Abs. 3 Kantonales Baureglement. *Wann hat die Baubehörde ausnahmsweise zivilrechtliche Fragen zu behandeln?*
Dr. X. betreibt in den Parterreräumen einer Liegenschaft in
S. eine Arztpraxis. Er ist Mieter dieser Räume, wobei das Mietverhältnis letztlich auf einer Schenkungsauflage beruht. Der frühere Eigentümer des Grundstücks hatte die Liegenschaft zwei seiner Kinder geschenkt und in den Schenkungsvertrag die Auflage aufgenommen, dass die Beschenkten verpflichtet sind, Herrn X. ein entgeltliches Mietrecht an den erwähnten Räumen zuzugestehen. Die heutigen Eigentümer reichten ein Baugesuch für den Umbau der Liegenschaft, insbesondere für den Einbau eines Lifts ein. Dr. X. erhob Einsprache. Er machte u.a. geltend, die Baubewilligung könne nicht oder noch nicht erteilt werden, weil der Einsprecher durch das Bauvorhaben in seinem Recht auf Benützung der Praxisräume beeinträchtigt werde. Die Baukommission trat in diesem Punkt auf die Einsprache nicht ein und zwar mit der Begründung, es handle sich um eine zivilrechtliche Frage, die nicht in ihre Zuständigkeit falle. Dr. X. erhob zuerst beim Baudepartement und dann beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit der folgenden Begründung ab:
Der Beschwerdeführer ist der Meinung, der Lifteinbau beeinträchtige seine Rechte aus dem Mietverhältnis und zwar vor allem deshalb, weil der Lift u.a. einen Teil des von ihm als Sprechzimmer verwendeten Raumes beansprucht. Der Beschwerdeführer meint nicht etwa, es gehe um die Verletzung einer öffentlichrechtlichen Rechtsposition von ihm, sondern er gibt klipp und klar zu, dass es ausschliesslich um eine zivilrechtliche Frage gehe. Damit ist aber auch klar, dass die Baubehörde hiefür nicht zuständig ist und den Einsprecher an den Zivilrichter zu weisen hat (§ 9 Abs. 3 KBR).
Der Beschwerdeführer beruft sich auf die solothurnische und schweizerische Praxis, nach welcher die Verwaltungsbehörden über Vorfragen aus dem Zivilrecht selbst entscheiden dürfen, und weist insbesondere auf den Verwaltungsgerichtsentscheid SOG 1980 Nr.
25. Allein, diese Praxis wäre für den vorliegenden Fall nur von Bedeutung, wenn der vom Beschwerdeführer erhobene Einwand wirklich eine Vorfrage zur öffentlichrechtlichen Hauptfrage, ob die Baubewilligung zu erteilen ist, darstellen würde. Es müsste sich aus dem öffentlichen Recht ergeben, dass ein privatrechtlicher Einwand, wie ihn der Beschwerdeführer erhebt, zuerst vorfrageweise durch die Baubehörde zugunsten des Baugesuchstellers entschieden sein muss, bevor die Baubewilligung erteilt werden darf. Der Beschwerdeführer vermag, was seinen privatrechtlichen Einwand aus Mietrecht anbelangt, nicht anzugeben, aus welcher öffentlichrechtlichen Norm ein solcher Schluss gezogen werden könnte. Effektiv ist eben der privatrechtliche Einwand des Beschwerdeführers im Baugesuchsverfahren gar nicht (vorfrageweise) zu entscheiden, sondern der Beschwerdeführer hat sich, wenn er seiner Sache sicher ist, an den Zivilrichter zu wenden und kann dort, sofern sich sein Standpunkt als begründet erweist, gegen den Umbau eine einstweilige Verfügung erwirken.
Der Beschwerdeführer schreibt nun allerdings, man verweigere doch auch in andern Fällen die Baubewilligung, wenn die privatrechtlichen Verhältnisse nicht klar seien oder wenn die Zustimmung des Eigentümers zu einer Überbauung fehle. Der Beschwerdeführer denkt hier offenbar an § 5 lit. a KBR, wonach das Baugesuch u.a. Angaben über die Eigentumsverhältnisse enthalten muss, nämlich "Eigentumsnachweis, Baurechtsvertrag oder schriftliche Zustimmung des Grundeigentümers". Nach dieser Vorschrift muss sich die Baubehörde in der Tat um gewisse privatrechtliche Tatsachen kümmern, bevor sie das Baugesuch behandelt. Der Gesetzgeber hat hier aber genau festgelegt, welche privatrechtlichen Tatsachen in diesem Sinne vorab geklärt sein müssen. Es geht nicht an, aus dieser Vorschrift abzuleiten, die Baubehörde habe sich überhaupt um die Frage zu kümmern, ob private Rechte den Bauvorhaben entgegenstehen. § 9 Abs. 3 KBR sagt gerade das Gegenteil.
*Verwaltungsgericht, Urteil vom 18. Oktober 1983*