Land Value vs. Agricultural Debt Relief Encumbrance

SOG 1982 Nr. 16

Art. 1 Bundesgesetz über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen. *Land, das im engsten Sinne baureif ist, d.h. in Übereinstimmung mit der Nutzungsplanung für die bauliche Nutzung erschlossen ist, untersteht dem Entschuldungsgesetz nicht; auch dann nicht, wenn das Bauland eigentumsmässig zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen gehört und vorläufig noch landwirtschaftlich genutzt wird.*

W. F. ist Eigentümer des Grundstücks GB Oensingen Nr. 2699. Das Grundstück befindet sich in der Industriezone Oensingen. Es grenzt nördlich an die Nordringstrasse, eine Sammelstrasse, welche der Grobzum Teil auch der Feinerschliessung eines grösseren Teils des Industriegebiets "Moos" dient. Für diese Strasse wie auch für die in ihr angelegte Kanalisation sind seinerzeit Perimeterbeiträge verfügt worden. Ein Teil des Grundstücks Nr. 2699 befand sich im Perimetergebiet der Strasse wie auch in demjenigen der Kanalisation. Das Grundstück Nr. 2699 ist dem Bundesgesetz über die Entschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen (im Folgenden mit LEG abgekürzt) unterstellt und mit einer Belastungsgrenze belegt worden. 1981 stellte der Eigentümer beim kantonalen Landwirtschafts-Departement das Gesuch, die Unterstellung sei aufzuheben.

Er machte geltend, das Grundstück sei durch die Einteilung in die Industriezone Baugebiet geworden. Die Aufhebung der Belastungsgrenze sei für den Eigentümer vorab deshalb nötig, weil er der Einwohnergemeinde für das Grundstück Perimeterbeiträge in der Höhe von Fr. 152'807.80 schulde. Das Landwirtschafts-Departement wies das Gesuch ab. Gegen den Entscheid erhob W. F. beim Verwaltungsgericht Beschwerde. Das Verwaltungsgericht hiess sie teilweise gut, mit folgender Begründung:

a) Der Beschwerdeführer macht geltend, dass sein Grundstück voll baureifes Land geworden sei und nicht mehr als landwirtschaftliches Grundstück im Sinne von Art. 1 LEG zu qualifizieren sei. Das Landwirtschafts-Departement stellt sich demgegenüber auf den Standpunkt, dass das Grundstück nach wie vor landwirtschaftlich genutzt werde und zudem eigentumsmässig Bestandteil eines landwirtschaftlichen Betriebes sei. Ein solches Grundstück bleibe nach ständiger Praxis -- früher des Regierungsrats, heute des Landwirtschafts-Departements -- dem LEG unterstellt, auch wenn es einer Bauzone angehöre und selbst wenn es als baureif anzusehen sei.

Nach Art. 1 LEG findet das Gesetz Anwendung auf Heimwesen und Liegenschaften, die ausschliesslich oder vorwiegend landwirtschaftlich genutzt werden. Vom Sinn des Gesetzes her gesehen fällt aber nicht schlechthin jede landwirtschaftlich genutzte Parzelle unter die Bestimmungen des LEG über die Belastungsgrenze. So ist unbestritten, dass Einzelparzellen, die nicht eigentumsmässig zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen gehören, sondern auf Grund eines Pachtvertrages landwirtschaftlich genutzt werden, den Bestimmungen über die Belastungsgrenze nicht unterstehen, wenn sie Bauland geworden sind und damit den ihnen eignen Wert nicht mehr aus der landwirtschaftlichen Nutzung erhalten (vgl. auch Art. 1 Abs. 2 der Verordnung über die Verhütung der Überschuldung landwirtschaftlicher Heimwesen vom 16.11.1945 -- SR-211-412-121).Aber auch Baulandparzellen, die eigentumsmässig zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen gehören und dabei immer noch landwirtschaftlich genutzt werden, können sich wertmässig dergestalt entwickelt haben, dass die Aufrechthaltung der Belastungsgrenze nicht mehr gerechtfertigt ist:

Handelt es sich um voll baureifes Land, kann durch eine dem Baulandwert entsprechende Belehnung keine echte Überschuldung mehr entstehen. Gewiss kann eine Zinsbelastung eintreten, die mit dem Ertrag des landwirtschaftlichen Betriebes nicht mehr erwirtschaftet werden kann. Sollte das geschehen, muss eben das Bauland oder ein Teil davon verkauft werden, was erlaubt ist. Das Landwirtschaftsdepartement hat demgegenüber vorgebracht, der Baulandwert sei nicht konstant; wenn ein Landwirt sein Bauland, statt es zu verkaufen, belehne und weiter landwirtschaftlich nutze, könne es geschehen, dass mit der Zeit der Baulandwert wieder verloren gehe (weil eine Umzonung erfolge oder weil wegen Rezession der Baulandmarkt zusammenfalle) und dann habe man es eben doch mit einem überschuldeten Bauern zu tun.

Dieser Einwand ist durchaus bedenkenswert. Er vermag aber das eben Gesagte nicht zu widerlegen, sondern führt lediglich dazu, dass im vorliegenden Zusammenhang an die Qualität des Baulandes strenge Anforderungen zu stellen sind und zwar in dem Sinne, dass der Baulandwert auch für die Zukunft einigermassen gesichert sein muss. Das ist dann der Fall, wenn das betrefende Land als Bauland bereits erschlossen ist und zwar in Übereinstimmung mit den massgebenden Nutzungsplänen. Trifft dies zu, ist nicht mehr mit einer Umzonung zu rechnen und der durch die Erschliessungsmassnahmen erreichte Wert dürfte auch einigermassen krisenresistent sein.

Hat man es mit solchem Bauland zu tun, so fehlt es an einem vernünftigen öffentlichen Interesse, wenn für dieses Land immer noch auf einer Belastungsgrenze, angeknüpft am landwirtschaftlichen Ertragswert, beharrt wird. Ein Eingriff in die Eigentumsfreiheit ohne öffentliches Interesse gilt als verfassungswidrig (Art. 23ter Abs. 2 BV).Es ist nicht anzunehmen, dass der Gesetzgeber dem LEG eine verfassungswidrige Wirkung zulegen wollte. Die Bestimmungen über die Belastungsgrenze sind deshalb bei richtiger Auslegung des Gesetzes auf im engsten Sinne baureifes Land, d.h. auf in Übereinstimmung mit der Nutzungsplanung bereits erschlossenes Bauland nicht anzuwenden, und zwar auch dann nicht, wenn das Bauland vorläufig noch Bestandteil eines landwirtschaftlichen Heimwesens ist. -- Daran ändert auch Art. 1 Abs. 2 der genannten Verordnung über die Verhütung der Überschuldung nichts.

Auch diese Bestimmung darf nicht so ausgelegt werden, dass sie übergeordnetem Recht widerspricht. Die vorliegende Auslegung stimmt im Resultat überein mit der Auffassung von O.K. Kaufmann, geäussert in Juristische Kartothek, Karte Nr. 961, S. 2 (wo sich insbesondere eine Auseinandersetzung mit Art. 1 Abs. 2 der Verordnung über die Verhütung der Überschuldung findet) und mit einem früheren Urteil des solothurnischen Verwaltungsgerichtes, publiziert in RB 1972 Nr. 46 (wo in der Begründung etwas zu direkt auf die Praxis zu Art. 218 OR abgestellt worden ist).

b) Nach dem Gesagten fragt sich, ob das Grundstück Nr. 2699 im dargelegten engsten Sinne baureifes Land enthält. Die Frage kann -- entgegen der Meinung des Beschwerdeführers -- nicht für das ganze riesige, ca. 5 ha grosse Grundstück bejaht werden. Das Grundstück ist soweit voll baureif, als es durch die Nordringstrasse und die darin verlaufende Kanalisation direkt erschlossen ist. Andere Erschliessungsanlagen bestehen noch nicht. Der südliche Teil des Grundstücks kann deshalb noch nicht als voll baureif bezeichnet werden. Im nördlichen Teil liegt es auf der Hand, dasjenige Gebiet als baureif im engsten Sinne anzusehen, das sowohl in den Strassenwie auch in den Kanalisationsperimeter einbezogen worden ist und zwar voll, zu 100% einbezogen (in der Tiefe der ersten 100 m).Da der Kanalisationsperimeter das Gebiet des Strassenperimeters voll überdeckt, ist massgeblich das im Strassenperimeterplan entsprechend markierte Gebiet.

Dieses ist von den massgeblichen Erschliessungsanlagen aus gesehen 100 m tief, was etwas viel ist. Es handelt sich aber von der Zonenkonzeption her gesehen um Industrieland. Industrieland darf bei einer Tiefe von 100 m als voll erschlossen angesehen werden, welche Auffassung auch in der Behandlung im Perimeterverfahren zum Ausdruck gekommen ist. Es ergibt sich: Sofern der Grundeigentümer die Freigabe von der Unterstellung für eine (abzutrennende) Parzelle im Gebiet des Strassenperimeters der Nordringstrasse (voll perimeterpflichtiges Land) verlangt, hat das Landwirtschafts-Departement sie zu bewilligen.

Die Beschwerde ist in diesem Sinne teilweise gutzuheissen.

Es mag noch angefügt werden, dass ein Entscheid, der dem Grundeigentümer nicht einmal in diesem eingeschränkten Ausmass entgegenkäme und jegliche Freigabe ablehnen würde, gerade in einem Fall, wie er hier vorliegt, sehr stossend und unverständlich wäre: Der Eigentümer wünscht die Aufhebung der Belastungsgrenze, weil er die sehr hohen Perimeterbeiträge finanzieren muss. Die radikale Auffassung des Departements verhindert die Aufnahme einer Hypothek, die zur Finanzierung der bereits realisierten, das Land aufwertenden Erschliessungsanlagen dient. Das Departement hat dem Eigentümer empfohlen, statt eine Hypothek aufzunehmen, einen Teil des Landes zu verkaufen. Dieser Ratschlag zeigt auf seine Weise, dass sich die Ablehnung der Freigabe in einem solchen Fall nicht mehr einleuchtend begründen lässt. Es ist nicht verständlich, wieso der Eigentümer das Land nicht vorerst belehnen soll, wenn er dies wünscht -- verkaufen kann er es immer noch, wenn dies wegen der Zinsbelastung nötig sein sollte.

*Verwaltungsgericht, Urteil vom 28. Juni 1982*