Hotel Setback Violation Appeal Regarding Disturbing Commercial Element

SOG 1977 Nr. 22

§ 24 NBR. *Grenzabstand für industrielle und störende gewerbliche Bauten:*

- *Anwendung dieser Bestimmung auf ein Gebäude in einer gemischten Zone (Erw. a);*

- *der vergrösserte Abstand gilt nicht für Gebäudeteile, von denen keine Störungen ausgehen (Bestätigung der regierungsrätlichen Praxis) (Erw. b);*

- *ein Saaltrakt mit Festsaal ist ein störender Gebäudeteil (Erw. c).*

Die Beschwerdeführerin Frau S. macht geltend, das Bauvorhaben, ein Hotel mit Saalbau, halte mit dem vorstehenden Saalbau den in §

24 NBR vorgeschriebenen Grenzabstand von 10 m nicht ein. a) Das Bauvorhaben hält an der betreffenden Stelle einen Grenzabstand von 7,5 m ein. Die Vorinstanz schreibt, § 24 NBR werde in Industrieund Gewerbezonen gegenüber Wohnzonen angewendet und nicht innerhalb gemischter Zonen. Diese Auslegung dürfte auf einem Irrtum beruhen. § 24 handelt im Gegensatz zu § 29 gerade nicht von Bauten innerhalb einer Industrieund Gewerbezone. § 24 ist vielmehr die Grundnorm, die grundsätzlich für alle "industriellen" und störenden gewerblichen Bauten" gilt. Von den Bauten, die sich innerhalb einer Industrieund Gewerbezone befinden, handelt § 29; er ist gegenüber § 24 lex specialis. Die Zone WG 2 der Gemeinde Metzerlen, in die das umstrittene Bauvorhaben zu stehen kommt, ist keine "Industrieund Gewerbezone" im Sinne der allgemein üblichen Planungsbegriffe und damit auch im Sinne von §

29 NBR. Zur Anwendung kommt deshalb, sofern überhaupt ein "industrieller" oder "störender gewerblicher" Bau in Frage steht, § 24. Das wäre nur dann anders, wenn auf dem Nachbargrundstück, zu dem der Grenzabstand nicht genügen soll, bereits eine industrielle oder eine störend gewerbliche Baute stehen würde. Dies ist aber nicht der Fall: Auf dem Grundstück Nr. 1826 steht ein Wohnhaus. Das Grundstück stellt unbestreitbar "Wohngebiet" dar im Sinne der Legende zu § 24, wie sie im Anhang II zum NBR zu finden ist. Dass das Grundstück zur gemischten Zone WG 2 gehört, ändert daran nichts.

b) Damit ist für den Grenzabstand entscheidend die Frage, ob es sich beim Bauvorhaben um einen industriellen oder störenden gewerblichen Bau handelt. Das Baudepartement macht mit Hinweis auf den grundsätzlichen Entscheid des Regierungsrates GE 1965 Nr. 18 geltend, es komme darauf an, ob speziell derjenige Gebäudeteil, der den Grenzabstand nicht einhalten soll, störend sei, ob also vom betreffenden Betrieb gerade an der fraglichen Stelle Immissionen zu erwarten seien. Dieser Gesichtspunkt erscheint als richtig. Zum Beispiel ginge es nicht an, den grösseren Grenzabstand des § 24 zu verlangen, wenn die befürchtete Störung im Zubringerverkehr besteht, dieser Verkehr aber auf der andern Seite des Gebäudes sich abspielt.

c) Im vorliegenden Fall geht es um den Abstand von der Grenze zu einem Gebäudetrakt, der einen Saal enthält. Wird der Saal nur als Speisesaal benutzt, dürfte die Störungsgefahr zu verneinen sein. Wenn aber der Saal als Festsaal benützt wird, besteht eine gewisse Gefahr der Störung durch Musik. Insofern stellt der Saalbau einen störenden gewerblichen Betrieb im Sinne von § 24 NBR dar. Nun hat allerdings das Baudepartement in seiner Vernehmlassung geltend gemacht, die Bauherrschaft sehe vor, den Saal zu klimatisieren und die Fenster verschlossen zu halten.

Aus dem Baugesuch ist das nicht ersichtlich. Die Bauherrschaft hat auch an der Verhandlung vor Verwaltungsgericht nichts von speziellen Massnahmen zur Schallisolation nach aussen gesagt. Es ist vorderhand auch gar nicht klar, bis zu welchem Grade besondere Massnahmen die Störungsgefahr auszuschliessen vermöchten. Das Bauvorhaben, wie es vorliegt, hält demnach den nach § 24 NBR nötigen Grenzabstand nicht ein. Die Bauherrschaft hat verschiedene Möglichkeiten, diesen Punkt in Ordnung zu bringen: Sie kann den Saal um 2,5 m reduzieren, Sie kann im Innern des Gebäudes den zulässigen Grenzabstand überragenden Teil mit einer Wand abtrennen, so dass der Saal den Grenzabstand nicht berührt (vgl. GE 1965 Nr. 18 S. 60).Dabei müsste aber gewährleistet sein, dass die Wand die Einwirkungen des Saalbetriebes in Richtung Grundstück genügend abschirmt.

Die Bauherrschaft kann schliesslich auch versuchen, bei Weiterbestand des Saales im geplanten Ausmass durch Spezialfenster mit Klimaanlage und durch eventuelle weitere Massnahmen die Störungsgefahr auszuschliessen. Ob das geht, steht heute nicht fest. Die Bauherrschaft müsste, wenn sie eine der beiden letzten Möglichkeiten verfolgen wollte, der Baukommission einen genauen planlichen und technischen Beschrieb der Massnahmen übergeben und die Baukommission müsste die Sache begutachten und je nach dem Ergebnis zulassen oder nicht. Nach allem ist die Beschwerde der Frau S. in diesem Punkte gutzuheissen.

*Verwaltungsgericht, Urteil vom 17. Juni 1977*