Appeal Dismissed in Unpaid Rent Eviction Case
Schweiz · Kanton Solothurn (CH-SO)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe higher court dismissed an appeal against a lower court's eviction order, which had mandated the occupant vacate a rental apartment by a specific date due to unpaid rent, following a prior notice and extraordinary termination based on the occupant's admitted failure to pay. The court reasoned that the appeal was evidently unfounded, as the occupant did not dispute the non-payment which justified the termination under the relevant statutory provisions, and that new facts presented on appeal were inadmissible, confirming the lower court's decision was not based on a clear misstatement of facts or incorrect application of the law, thus affirming the eviction and ordering the appellant to pay proceedings costs.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 326 Abs. 1 ZPO, Art. 325 ZPO, Art. 322 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, Art. 257d des Obligationenrechts (OR, Art. 66 Abs. 1 LTF; Appeal Dismissed in Unpaid Rent Eviction Case: The court reasoned that the appeal was evidently unfounded, as the occupant did not dispute the non-payment which justified the termination under the relevant statutory provisions, and that new facts presented on appeal were inadmissible, confirming the lower court's decision was not based on a clear misstatement of facts or incorrect application of the law, thus affirming the eviction and ordering the appellant to pay proceedings costs.
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KI-generiertThe court cited this provision to explain that the appeal was obviously unfounded and could therefore be dismissed immediately.
This article was mentioned because the court noted that new factual assertions were inadmissible under this rule, even though the specific citation is not in the final orders.
This article was cited to confirm that the appeal did not have suspensive effect, thus precluding the setting of a new eviction date.
This provision was mentioned as the legal basis for the initial termination of the lease agreement, which led to the eviction order.
Although not explicitly present in the dispositive of the Obergericht decision, based on standard practice where costs are regulated in the dispositive according to the outcome, and considering the general procedural context of the higher court's review (BGer 4D_171/2025 mentioned at the end often refers to a subsequent appeal), I must strictly adhere to what is cited in the *Obergericht's* dispositive. Since the Obergericht's dispositive only mentions the cost amount (CHF 500.00) without citing a specific cost provision (like Art. 68/69 ZPO or equivalent cantonal law/LTF for costs), and no other provisions are listed in orders 1 and 2, I must exclude external assumptions about cost regulations.
Volltext
Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 25. August 2025
Es wirken mit:
Präsidentin Kofmel
Oberrichter Hagmann
Oberrichterin Hunkeler
Gerichtsschreiberin Zimmermann
In Sachen
A.___,
Beschwerdeführer
gegen
1. B.___
2. C.___
beide vertreten durch D.___ GmbH,
Beschwerdegegner
betreffend Ausweisung und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
1. Mit Urteil vom 5. August 2025 wies der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen A.___ an, die 2.5-Zimmerwohnung im
6. Obergeschoss in [...] bis spätestens Montag, 25. August 2025, 12:00 Uhr, zu verlassen, und B.___ und C.___ in ordnungsgemässem, geräumtem Zustand zu übergeben. Es wurde die zwangsweise Räumung durch das Oberamt Olten-Gösgen angeordnet, sollte die Räumung nicht fristgerecht erfolgen.
2. Mit Eingabe vom 18. August 2025 erhob A.___ (nachfolgend: Beschwerdeführer) fristgerecht Beschwerde beim Obergericht des Kantons Solothurn gegen das Urteil des Amtsgerichtspräsidenten von Olten-Gösgen vom 5. August 2025 und beantragte dessen Aufhebung.
3. Wie nachfolgend aufgezeigt wird, ist die Beschwerde im Sinne von Art. 322 Abs. 1 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) offensichtlich unbegründet. Sie kann deshalb sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden.
4. Gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO sind neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen. Die vom Beschwerdeführer nach Erlass des Urteils vom 5. August 2025 teilweise erstmals eingereichten Unterlagen sind somit unbeachtlich.
5. Der Vorderrichter hat festgehalten, dass dem Beschwerdeführer am 11. April 2025 die Kündigung aufgrund von Art. 257d des Obligationenrechts (OR, SR 220) angedroht worden sei, da die Miete nicht bezahlt worden sei, und per 30. Juni 2025 die ausserordentliche Kündigung ausgesprochen worden sei. Der Beschwerdeführer habe bereits vor der Vorinstanz ausgeführt, dass er aufgrund seiner finanziellen Lage habe Prioritäten setzen müssen und ihm nur die Wahl geblieben sei, vorläufig die Mietzinsen nicht zu bezahlen. Es sei daher unbestrittenermassen davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer die Mietzinsen nicht bezahlt habe.
6. Der Beschwerdeführer bestreitet auch im Beschwerdeverfahren nicht, dass er die Mietzinsen (zumindest kurzfristig) nicht bezahlt habe. Im Übrigen setzt sich der Beschwerdeführer nicht mit dem angefochtenen Entscheid auseinander und es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz den Sachverhalt offensichtlich falsch festgestellt oder das Recht unrichtig angewendet haben soll. Die finanzielle Lage des Beschwerdeführers hat keinen Einfluss auf das gekündigte Mietverhältnis und die gestützt darauf zu Recht verfügte Ausweisung.
7. Die Beschwerde erweist sich als offensichtlich unbegründet und ist abzuweisen.
8. Da der Beschwerde keine aufschiebende Wirkung zukommt (Art. 325 ZPO), ist kein neuer Auszugstermin zu setzen. Eine Verlängerung der Auszugsfrist durch die Beschwerdeinstanz ist nicht möglich.
9. Dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens entsprechend hat der Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 500.00 zu bezahlen. Ein allfälliges Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege wäre zufolge Aussichtslosigkeit abzuweisen gewesen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. A.___ hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15'000.00.
Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin
Kofmel Zimmermann
Das Bundesgericht ist mit Urteil vom 10. Oktober 2025 auf die dagegen erhobene Beschwerde nicht eingetreten (BGer 4D_171/2025).