Eviction Denial Upheld Due to Procedural Deficiencies in Representation and Documentation

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 26. März 2024

Es wirken mit:

Vizepräsidentin Kofmel

Oberrichter Frey

Oberrichter Thomann

Gerichtsschreiberin Hasler

In Sachen

A.___ AG, vertreten durch B.___ AG,

Beschwerdeführerin

gegen

C.___,

Beschwerdegegnerin

betreffend Ausweisung und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:

I.

1. Die A.___ AG, vertreten durch die B.___ AG, (im Folgenden: Beschwerdeführerin) stellte am 13. September 2023 (Eingang am 27. September 2023) beim Richteramt Solothurn-Lebern gegen C.___ (im Folgenden: Beschwerdegegnerin) ein Ausweisungsbegehren.

2. Mit Verfügung vom 15. Januar 2024 trat die Amtsgerichtspräsidentin von Solothurn-Lebern auf das Ausweisungsbegehren der Beschwerdeführerin vom 13. September 2023 nicht ein und auferlegte ihr die Prozesskosten.

3. Gegen die begründete Verfügung erhob die Beschwerdeführerin mit Eingabe vom 21. März 2023 fristgerecht Beschwerde an die Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Solothurn.

4. Da sich die Beschwerde im Sinne von Art. 322 Abs. 1 Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) als offensichtlich unbegründet erweist, kann – wie nachfolgend aufgezeigt wird – auf die Einholung einer Beschwerdeantwort der Beschwerdegegnerin verzichtet werden.

II.

1. Die Vorinstanz trat auf das Ausweisungsbegehren nicht ein, da die Beschwerdeführerin trotz entsprechender Aufforderung der Amtsgerichtspräsidentin die Vertretungsbefugnis nicht ausgewiesen habe und die Beschwerdeführerin trotz Gelegenheit nicht belegt habe, dass die Kündigung der Mietwohnung auf einem vom Kanton Solothurn genehmigten Kündigungsformular erfolgt sei.

2. Die Beschwerdeführerin rügt in ihrer Beschwerde, sie habe den Kostenvorschuss innert Frist bezahlt. Bis im Januar 2024 habe die Vorinstanz nicht reagiert. Bei der Genehmigung des eigenen Kündigungsformulars sei vom Oberamt lediglich verlangt worden, dass folgendes vermerkt werde: «Dieses Formular wurde mit Verfügung Nr. K010 vom 15. Mai 2023 genehmigt». Dies habe sie gemacht und könne nicht nachvollziehen, weshalb nun die Verfügung nochmals verlangt werde. Weiter erläutert die Beschwerdeführerin das Vertretungsverhältnis und gibt an, weitere Unterlagen, sofern nötig, nachreichen zu können. Ferner sei den zuständigen Behörden bekannt, dass sich die Beschwerdegegnerin der Verantwortung zur Begleichung der Mietzinse entzogen und sich abgesetzt habe. Durch die Verzögerung des Ausweisungsentscheides könnten sie die Wohnung nicht ausschreiben, obwohl bekannt sei, dass die Beschwerdegegnerin im Ausland weile. Dadurch entstünden dem Eigentümer grosse finanzielle Verluste.

3. Die Beschwerdeführerin verkennt, dass es sich vorliegend um ein Beschwerdeverfahren handelt, bei dem neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen sind (Art. 326 Abs.

1 ZPO). Damit sind die Ausführungen der Beschwerdeführerin in Bezug auf das Vertretungsverhältnis und die nach Erlass der Verfügung der Vorinstanz vom 15. Januar 2024 eingereichten Urkunden unbeachtlich.

4. Die Vorinstanz hat die Prozessvoraussetzungen von Amtes wegen zu prüfen (Art. 60 ZPO), wozu auch der Beweis der Vertretungsbefugnis gehört (Art. 59 Abs. 2 lit. c ZPO). Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, die Unterschriften auf den Urkunden wie insbesondere dem Mietvertrag und dem Ausweisungsgesuch seien unleserlich, weshalb nicht klar sei, wer diese Dokumente unterzeichnet habe und ob diese Personen zur Vertretung befugt gewesen seien. Allgemein sei aus den eingereichten Urkunden und mit Blick ins Handelsregister unklar, wer hier wen vertrete und zur Vertretung befugt sei. Die Schlussfolgerung der Vorinstanz ist nicht zu beanstanden. Die Vorinstanz forderte die Beschwerdeführerin auf, das Vertretungsverhältnis darzulegen, was die Beschwerdeführerin aber nicht tat bzw. erst – wenn überhaupt – mit Beschwerde vom 21. März 2024, was offensichtlich zu spät ist. Die Vertretungsbefugnis bleibt auch im Beschwerdeverfahren, trotz Ausführungen und eingereichten Urkunden der Beschwerdeführerin, weiterhin unklar. Somit ist auf die Beschwerde gar nicht erst einzutreten.

5.1 Was die Beweislast für die Verwendung des Formulars und dessen Zustellung anbelangt, trägt jene nach Art.

8 Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB, SR 220) der Vermieter. Die Kündigung ist nichtig, wenn sie den Artikeln 266l – 266n Obligationenrecht (OR, SR 220) nicht entspricht (Art. 266o OR), sprich, wenn die Kündigung nicht mit einem vom Kanton genehmigten Kündigungsformular erfolgt ist. Die Gerichte haben die Nichtigkeit von Amtes wegen zu überprüfen (Roger Weber in: Corinne Widmer Lüchinger / David Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Basel 2020, Art. 266o N 2). Ob der Beweis erbracht ist, hängt von den gesamten Umständen ab und unterliegt der freien Würdigung des Gerichts (Martin A. Kessler in: Corinne Widmer Lüchinger / David Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Basel 2020, Art. 266 OR N 7).

5.2 Die Vorinstanz gab der Beschwerdeführerin die Gelegenheit, zu belegen, dass die eingereichte Kündigung auf einem vom Kanton Solothurn genehmigten Kündigungsformular erfolgt ist. Die Vorinstanz sah den Beweis alleine mit dem Satz «Dieses Formular wurde mit Verfügung Nr. K010 vom 15. Mai 2023 genehmigt» als nicht erbracht an. Dies ist nicht zu beanstanden. Für die Beschwerdeführerin wäre es ein Leichtes gewesen, die Verfügung des Oberamtes des Kantons Solothurn vom 15. Mai 2023, mit welcher es das Kündigungsformular genehmigt hat, innert Frist einzureichen.

6. Die Beschwerdeführerin äusserte sich trotz Aufforderung und Fristansetzung auf den 26. Oktober 2023 nicht fristgerecht. Die Untätigkeit ist ihr selbst anzulasten. Dass die Vorinstanz auf das Gesuch um Ausweisung nicht eintrat, ist nicht zu beanstanden.

7. Die Beschwerde erweist sich demnach als offensichtlich unbegründet; sie ist abzuweisen, soweit überhaupt darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens, welche auf CHF 500.00 festgelegt werden, der Beschwerdeführerin aufzuerlegen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2. Die A.___ AG hat die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens von CHF 500.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15'000.00.

Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Die Vizepräsidentin Die Gerichtsschreiberin

Kofmel Hasler