Tenant Appeal on Rent Arrears Tenancy Extension Deadline
Schweiz · Kanton Solothurn (CH-SO)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertA tenant appealed a decision by the arbitration board which dismissed their request for an extension of the tenancy following a termination due to rent arrears, arguing that the mandatory 30-day deadline to file the extension request was not correctly calculated due to the intervening holiday period when property management offices were closed. The court dismissed the appeal, reasoning that the statutory 30-day period for challenging a notice of termination under tenancy law constitutes a substantive preclusion period which is not subject to extension or reinstatement, meaning the tenant's late filing rendered the challenge inadmissible.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 320 ZPO, Art. 273 OR, Art. 322 ZPO, Art. 273 Abs. 2 lit. a OR, Art. 319 ff. ZPO, Art. 66 al. 1 LTF; Tenant Appeal on Rent Arrears Tenancy Extension Deadline: The court dismissed the appeal, reasoning that the statutory 30-day period for challenging a notice of termination under tenancy law constitutes a substantive preclusion period which is not subject to extension or reinstatement, meaning the tenant's late filing rendered the challenge inadmissible.
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KI-generiertThe court implicitly relied on this article to dismiss the appeal summarily as obviously unfounded.
This article establishes the substantive deadline for filing the application for lease extension, which was the core issue of the appeal.
This provision governs the admissibility of the appeal filed with the court of second instance concerning the conciliation authority's decision.
This article specifies the grounds for appeal (incorrect application of law or obviously incorrect finding of fact), which formed the basis of the appellant's challenge.
This provision was used to order the appellant to pay the costs of the appeal proceedings.
Volltext
Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 19. Februar 2024
Es wirken mit:
Präsidentin Hunkeler
Oberrichterin Kofmel
Oberrichter Frey
Gerichtsschreiberin Zimmermann
In Sachen
A.___
Beschwerdeführer
gegen
1. B.___
2. C.___
Beschwerdegegner
betreffend Beschluss der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen vom 18. Januar 2024
hat die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung, dass:
B.___ und C.___ (nachfolgend: Vermieter) mit amtlichem Formular (Postaufgabe am 8. Dezember 2023) A.___ (nachfolgend: Mieter) die 3 ½-Zimmer-Wohnung EG links inkl. Keller Nr. 1 und Einstellhallenplatz Nr. 1 per 31. Januar 2024 zufolge Zahlungsverzugs kündigten,
der Mieter mit Schreiben vom 12. Januar 2024 (Postaufgabe am 15. Januar 2024) an die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen gelangte,
er um Erstreckung des Mietverhältnisses ersuchte,
die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht Olten-Gösgen mit Beschluss vom 18. Januar 2024 auf die Klage nicht eintrat,
der Beschluss damit begründet wurde, dass die Kündigung mit amtlichem Formular am 8. Dezember 2023 erfolgt sei, die 30-tägige Anfechtungsfrist am 9. Dezember 2023 zu laufen begonnen habe und die Anfechtung erst am 15. Januar 2024 und damit verspätet vorgenommen worden sei,
der Mieter dagegen am 12. Februar 2024 (Postaufgabe am 13. Februar 2024) fristgerecht an das Obergericht gelangte und um Erstreckung des Mietverhältnisses ersuchte,
das Gesuch um Erstreckung des Mietverhältnisses als Beschwerde im Sinne von Art. 319 ff. der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) entgegengenommen wird,
der Beschwerdeführer ausführt, dass Immobilienverwaltungen während der Frist von 30 Tagen während den Festtagen vom
22. Dezember 2023 bis 3. Januar 2024, die meisten sogar bis 8. Januar 2024 nicht gearbeitet hätten,
nach Ansicht des Beschwerdeführers deshalb eine Frist von 30 Tagen über die Festtage als nicht wie in anderen Monaten zu erachten sei,
mit Beschwerde die unrichtige Rechtsanwendung oder die offensichtliche unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden kann (Art. 320 ZPO),
nach Art. 273 Abs. 2 lit. a des Schweizerischen Obligationenrechts (OR, SR 220) bei unbefristeten Mietverhältnissen innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung das Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses bei der Schlichtungsbehörde einzureichen ist,
die im Gesetz genannten Fristen materielle Verwirkungsfristen sind, die von der entscheidenden Instanz ex officio zu beachten sind und nicht verlängert oder wiederhergestellt werden können (Roger Weber in: Corinne Widmer Lüchinger / David Oser [Hrsg.], Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Basel 2020, Art. 273 OR N 3),
die Beschwerde demnach im Sinne von Art.
322 ZPO offensichtlich unbegründet ist und deshalb sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden kann,
der Beschwerdeführer bei diesem Ausgang des Verfahrens dessen Kosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 300.00 zu bezahlen hat,
erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. A.___ hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 300.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt mehr als CHF 15'000.00.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin
Hunkeler Zimmermann