Appeal Regarding Untimely Challenge to Eviction Notice Validity Upheld

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 4. August 2023

Es wirken mit:

Präsidentin Hunkeler

Oberrichterin Kofmel

Oberrichter Flückiger

Gerichtsschreiberin Trutmann

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Jean-Claude Cattin,

Beschwerdeführer

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwalt Beat Gerber,

Beschwerdegegner

betreffend Ausweisung und Vollstreckung

zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:

I.

1. Mit Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 21. März 2023 gelangte B.___ (im Folgenden Gesuchsteller genannt) gegen A.___ (im Folgenden Gesuchsgegner genannt) an das Richteramt Thal-Gäu mit dem Begehren, der Gesuchsgegner sei richterlich anzuweisen, das Mietobjekt, die Loftwohnung «[...]», im 2. Stock an der [...], in [...], innert richterlich anzusetzender Frist, vollständig geräumt und gereinigt zu verlassen. Für den Unterlassungsfall sei die zwangsweise Räumung des Mietobjekts durch das Oberamt Thal-Gäu, allenfalls unter Beizug der Kantonspolizei, gerichtlich anzuordnen; unter Kostenund Entschädigungsfolgen.

2. Nach erfolgtem Schriftenwechsel erliess die Amtsgerichtsstatthalterin von Thal-Gäu am 15. Mai 2023 das Urteil und wies den Gesuchsgegner unter Androhung der Strafe nach Art. 292 des Schweizerischen Strafgesetzbuches (StGB, SR 311.0) an, die Loftwohnung «[...]» im 2. Stock an der [...] in [...] bis spätestens Montag, 12. Juni 2023, 12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen. Der Gesuchsgegner wurde ferner verpflichtet, die Gerichtskosten von CHF 750.00 (ohne allfällige Vollstreckungskosten) zu tragen und dem Gesuchsteller eine Parteientschädigung von CHF 1'783.40 zu bezahlen.

3. Dagegen lässt der Gesuchsgegner (im Folgenden Beschwerdeführer genannt) am 30. Mai 2023 Beschwerde an das Obergericht des Kantons Solothurn erheben und folgende Begehren stellen:

1. Das Urteil des Richteramts Thal-Gäu vom 15. Mai 2023 sei vollumfänglich aufzuheben.

2. Unter Kostenund Entschädigungsfolgen (letzteres zzgl. 7.7% MWST) zulasten des Beschwerdegegners.

In prozessualer Hinsicht sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen.

4. Mit Verfügung vom 2. Juni 2023 erteilte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung.

5. Der Gesuchsteller (im Folgenden Beschwerdegegner genannt) beantragt in seiner Beschwerdeantwort vom 9. Juni 2023, auf die Beschwerde sei nicht einzutreten. Eventualiter sei die Beschwerde abzuweisen und die Zivilkammer des Obergerichts habe eine kurze Frist zur Räumung der Wohnung im 2. Stock an der [...] in [...] anzusetzen; alles unter Kostenund Entschädigungsfolgen.

6. Am 23. Juni 2023 reichte der Beschwerdeführer eine Replik zu den Akten.

7. Auf die Ausführungen der Parteien und der Vorinstanz wird im Folgenden soweit entscheidrelevant eingegangen. Im Übrigen wird auf die Akten verwiesen.

II.

1.1 Umstritten ist zunächst, ob das Beschwerdeverfahren innert Frist angehoben wurde. Der Beschwerdegegner macht diesbezüglich geltend, die Beschwerdeschrift sei erst am 30. Mai 2023 der Schweizerischen Post übergeben worden. Das angefochtene Urteil sei dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers am 19. Mai 2023 zugestellt worden. Die 10-tägige Frist gemäss Art. 321 Abs. 2 Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) habe demnach am 20. Mai 2023 zu laufen begonnen und am 29. Mai 2023 geendet. Die Beschwerde sei verspätet eingereicht worden.

1.2 Gemäss Art. 142 Abs. 1 ZPO beginnen Fristen, die durch eine Mitteilung oder den Eintritt eines Ereignisses ausgelöst werden, am folgenden Tag zu laufen. Fällt der letzte Tag einer Frist auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen am Gerichtsort vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannten Feiertag, so endet sie am nächsten Werktag (Abs. 3). Laut § 22 Abs. 2 Einführungsgesetz zur Schweizerischen Zivilprozessordnung (EG ZPO, BGS 221.2) gilt unter anderem der Pfingstmontag als ein vom kantonalen Recht anerkannten Feiertag. Pfingstmontag war am

29. Mai 2023. Die Beschwerde wurde somit innert Frist eingereicht.

2.1 Anlass zur Beschwerde gibt die richterliche Ausweisung des Beschwerdeführers aus der Loftwohnung «[...]» im 2. Stock an der [...] in [...]. Die Amtsgerichtsstatthalterin erwog im angefochtenen Entscheid, es sei unbestritten, dass der Gesuchsteller das Mietverhältnis mittels amtlich genehmigtem Formular am 9. November 2022 per Ende März 2023 gekündigt habe. Ebenfalls unbestritten sei, dass die 30-tägige Frist zur Anfechtung der Kündigung gemäss Art. 273 Abs. 1 Obligationenrecht (OR, SR 220) am 12. Dezember 2022 geendet habe und das Schlichtungsbegehren des Gesuchsgegners erst am 16. Dezember 2022 und damit zu spät eingereicht worden sei. Der Gesuchsgegner stelle sich indessen auf den Standpunkt, die Kündigung sei nichtig. Dieser Auffassung könne nicht gefolgt werden. Sowohl im Mietvertrag als auch im Kündigungsformular sei B.___ als Vermieter vermerkt. Im Kündigungsformular stehe darüber hinaus, dass B.___ durch Rechtsanwalt Beat Gerber vertreten werde. Für den Gesuchsgegner habe somit kein Zweifel daran bestehen können, dass die Kündigung von einem ermächtigten Vertreter des Vermieters ausgesprochen worden sei, zumal Rechtsanwalt Gerber den Gesuchsteller bereits in einem vorgängigen Gerichtsverfahren gegen den Gesuchsgegner vertreten habe. Im Übrigen sei auch die Auffassung des Gesuchsgegners, die Kündigung habe Formvorschriften verletzt, unbegründet. Vorliegend habe der Gesuchsteller ohne vorgängiges Ansetzen einer Zahlungsfrist und ohne vorgängige Kündigungsandrohung das Mietverhältnis am 9. November 2022 per Ende März 2023 gekündigt. Entgegen den Ausführungen des Gesuchsgegners habe nicht davon ausgegangen werden dürfen, dass der Gesuchsteller ohne vorgängige Androhung eine Zahlungsverzugskündigung habe aussprechen wollen. Auch wenn es sich bei der 30-tägigen Frist von Art. 257d Abs. 2 OR um eine Mindestfrist handle, sei eine derart massive Verlängerung der Frist nicht plausibel. Wenn der Gesuchsteller in der Kündigung als Begründung «mehrere Ausstände Monatsmietzinse» angebe, lasse sich allein daraus nicht ableiten, er habe eine ausserordentliche Zahlungsverzugskündigung nach Art. 257d OR aussprechen wollen. Die Kündigung sei somit rechtmässig erfolgt. Der Gesuchsgegner habe seit Ende März 2023 keinen Titel mehr zum Verbleib in der fraglichen Mietwohnung.

2.2 Der Beschwerdeführer lässt dagegen zusammenfassend vorbringen, entgegen der Auffassung der Vorinstanz handle es sich beim Kündigungsschreiben vom 9. November 2022 um eine ausserordentliche Kündigung. Eine solche müsse zwingend begründet sein. Das Kündigungsschreiben vom 9. November 2022 enthalte keine Begründung. Auf dem Formular werde lediglich angegeben «mehrere Ausstände Monatsmietzinse». Diese Bezeichnung könne aber in keiner Art und Weise als Begründung verstanden werden. Es sei dem Beschwerdeführer nichts anderes übriggeblieben, als die Formulierung dahingehend auszulegen, dass ihm der Vermieter wegen Zahlungsverzugs nach Art. 257d OR gekündigt habe. Hierfür habe der Beschwerdegegner aber die notwendigen Formvorschriften missachtet. Das Kündigungsschreiben vom 9. November 2022 sei demnach ungültig und entfalte keine Rechtswirkung. Eine solche Kündigung müsse demnach auch nicht angefochten werden. Im Übrigen sei anzufügen, dass die Vorinstanz angesichts der vom Beschwerdegegner eingereichten Unterlagen gar kein Urteil gestützt auf Art. 257 ZPO hätte fällen dürfen.

3.1 Die Beschwerde ist ein unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden kann (Art. 320 ZPO). Sie ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). In der Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich der Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15).

3.2 Der Beschwerdeführer wiederholt in seiner Beschwerdeschrift über weite Strecken das bereits vor der Vorinstanz Vorgetragene (vgl. S. 4 bis S. 11 der Beschwerdeschrift) und beschränkt sich im Wesentlichen darauf, seine Sicht der Dinge zu schildern. Soweit er erneut die Unterzeichnung der Kündigung durch Rechtsanwalt Gerber moniert, ohne sich mit der entsprechenden Begründung der Vorinstanz auseinander zu setzen, kommt er seiner Rügepflicht nicht nach. Das Gericht gewährt sodann Rechtsschutz nach Art. 257 Abs. 1 ZPO, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Diese Voraussetzungen liegen nach Auffassung der Vorinstanz vor. Im angefochtenen Entscheid wurde die Kündigung vom 9. November 2022 nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt. Der anwaltlich vertretene Gesuchsteller habe ohne vorgängiges Ansetzen einer Zahlungsfrist und ohne vorgängige Kündigungsandrohung das Mietverhältnis auf dem amtlichen Formular am 9. November 2022 per Ende März 2023 gekündigt. Der Gesuchsgegner habe das Mietschlichtungsverfahren in der Folge nicht innert Frist angehoben. Eine ordentliche Kündigung ist grundsätzlich erst auf Verlangen zu begründen (vgl. Art.

271 Abs. 2 OR). Wie die Vorinstanz zutreffend feststellte, lässt sich aus dem – wenn auch unvorteilhaft formulierten – Hinweis auf dem Kündigungsformular «mehrere Ausstände Monatsmietzinse» noch nicht schliessen, die Kündigung sei eine Ausserordentliche. Es liegen somit keine Nichtigkeitsgründe vor. Was der Beschwerdeführer in seiner Beschwerdeschrift dagegen vorbringt, vermag nicht zu überzeugen. Seine Kritik am angefochtenen Entscheid ist rein appellatorischer Natur. Inwiefern die Vorinstanz das Recht unrichtig angewendet oder den

Sachverhalt offensichtlich falsch festgestellt haben soll, ist damit nicht dargetan. Die Beschwerde erweist sich demnach als unbegründet, sie ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.

4. Bei diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Ausgehend von der eingereichten Kostennote von Rechtsanwalt Beat Gerber vom 16. Juni 2023 ist die vom unterliegenden Beschwerdeführer zu bezahlende Parteientschädigung auf CHF 1'818.20 festzusetzen (inkl. Auslagen und MwSt.).

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Loftwohnung «[...]» im 2. Stock an der [...] in [...] bis am 20. August 2023,12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen. A.___ wird auf diesen Zeitpunkt richterlich ausgewiesen.

3. A.___ hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Diese werden mit dem von ihm geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.

4. A.___ hat B.___ eine Parteientschädigung von CHF 1'818.20 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15'000.00.

Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Die Präsidentin Die Gerichtsschreiberin

Hunkeler Trutmann