Landlord Security Deposit Set-Off Ruling Upheld in Rent Payment Appeal
Schweiz · Kanton Solothurn (CH-SO)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe appellate court dismissed a challenge to a lower court's order that granted provisional legalization for outstanding rent payments, as the appellant's attempt to introduce new claims and evidence in the appeal, which was treated as a motion to withdraw the execution proceedings, was inadmissible under procedural rules prohibiting new facts in appellate review, especially since any set-off claim against the security deposit was invalid because the deposit must be held separately by the landlord.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 326 Abs. 1 ZPO, Art. 257e Abs. 1 OR, Art. 257e Abs. 3 OR, Art. 322 ZPO; Landlord Security Deposit Set-Off Ruling Upheld in Rent Payment Appeal: Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Schlagwörter
KI-generiertZitierte Gesetzesbestimmungen
KI-generiertVerwandte Entscheide
KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertUsed to dismiss the appeal immediately because it was manifestly unfounded.
Cited in the reasoning to exclude new factual claims presented in the appeal, justifying the procedural outcome.
Cited in the reasoning concerning the inapplicability of set-off against the rental deposit.
Cited in the reasoning regarding the conditions for demanding the return of the rental deposit.
Volltext
Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 25. August 2023
Es wirken mit:
Präsidentin Hunkeler
Oberrichter Frey
Oberrichterin Kofmel
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
A.___ GmbH,
Beschwerdeführerin
gegen
B.___ GmbH,
Beschwerdegegnerin
betreffend Rechtsöffnung
hat die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung, dass:
der Amtsgerichtspräsident von Bucheggberg-Wasseramt am 7. August 2023 der B.___ GmbH für den Mietzins der Monate März 2023 bis Mai 2023 im Betrag von CHF 3’231.00 die provisorische Rechtsöffnung gegen die A.___ GmbH erteilte und das darüberhinausgehende Rechtsöffnungsbegehren abwies,
die A.___ GmbH (im Folgenden die Beschwerdeführerin) am 16. August 2023 (Postaufgabe) beim Richteramt Bucheggberg-Wasseramt eine Stellungnahme zum Urteil einreichte, die an das Obergericht weitergeleitet wurde,
die Stellungnahme, mit welcher die sofortige Rücknahme der Betreibung gefordert wird, als Beschwerde zu behandeln ist,
die Beschwerdeführerin bei der Vorinstanz vor Erlass des Urteils keine Stellungnahme eingereicht hat, obwohl ihr dazu Gelegenheit geboten wurde,
ihre erstmals mit der als Beschwerde zu behandelnden Stellungnahme vorgetragenen Behauptungen und Urkunden somit neu sind,
neue Tatsachenbehauptungen und Beweismittel gemäss Art. 326 Abs. 1 ZPO im Beschwerdeverfahren ausgeschlossen sind, da es im Beschwerdeverfahren nicht um eine Fortsetzung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern um eine Rechtskontrolle des angefochtenen Urteils geht,
die Vorbringen der Beschwerdeführerin somit nicht gehört werden können,
eine Verrechnung mit der geleisteten Mietkaution ohnehin nicht möglich wäre, da der Vermieter diese nach Art. 257e Abs. 1 OR bei einer Bank auf einem Konto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen muss, weshalb die Mietkaution keine verrechenbare Gegenforderung gegen den Vermieter darstellt und ihre Herausgabe nur nach den Bedingungen gemäss Art. 257e Abs. 3 OR verlangt werden kann,
die Beschwerde demnach im Sinne von Art.
322 ZPO offensichtlich unbegründet ist und deshalb sogleich ohne Stellungnahme der Gegenpartei abgewiesen werden kann,
die Beschwerdeführerin bei diesem Ausgang des Verfahrens dessen Kosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 350.00 zu bezahlen hat,
erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Die A.___ GmbH hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 350.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 30'000.00.
Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Die Präsidentin Der Gerichtsschreiber
Hunkeler Schaller