Eviction Upheld Despite Tenant Hardship Due to Rent Arrears
Schweiz · Kanton Solothurn (CH-SO)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe appellant challenged a lower court order for her eviction from a rental apartment, which was based on rental arrears, arguing that the eviction constituted a hardship for her and her child and requesting an extension for moving. The court dismissed the appeal because the appellant did not dispute the grounds for termination due to non-payment of rent, and under the relevant law, an extension of the tenancy is precluded when the termination is due to the tenant's default on payment, meaning the judge was obligated to order the eviction despite any resulting hardship.
Legislator-Regeste
KI-generiertArt. 320 ZPO, Art. 321 Abs. 1 ZPO, Art. 326 Abs. 1 ZPO, Art. 257d OR, Art. 272d Abs. 1 lit. a OR, Art. 322 ZPO; Eviction Upheld Despite Tenant Hardship Due to Rent Arrears: The court dismissed the appeal because the appellant did not dispute the grounds for termination due to non-payment of rent, and under the relevant law, an extension of the tenancy is precluded when the termination is due to the tenant's default on payment, meaning the judge was obligated to order the eviction despite any resulting hardship.
Schlagwörter
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KI-generiertZentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator
KI-generiertThe appeal was dismissed because it was evidently inadmissible and evidently unfounded.
Cited to explain why an extension of the lease could not be granted due to payment arrears.
Cited to confirm that the prerequisites for eviction due to rent arrears were met.
Cited to explain the nature of the appeal (unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel).
Cited regarding the requirement for a reasoned appeal submission.
Cited regarding the exclusion of new facts and evidence in the appeal procedure.
Although not explicitly cited in the dispositive, the court decided not to charge costs (Point 2 of the decision), which relates to cost provisions, but since no specific cost article from the ZPO/LTF was used in the operative part (only the statement 'Es werden keine Kosten erhoben'), no cost article is included based on the strict rule that only explicitly cited provisions in the dispositive count.
Volltext
Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 30. Oktober 2020
Es wirken mit:
Präsident Frey
Oberrichterin Hunkeler
Oberrichter Müller
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
A.___,
Beschwerdeführerin
gegen
B.___,
vertreten durch C.___,
Beschwerdegegner
betreffend Ausweisung und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
1. Mit Urteil vom 2. Oktober 2020 wies der Amtsgerichtspräsident von Olten-Gösgen A.___ an, die von ihr gemietete 4,5-Zimmerwohnung in [...] bis spätestens Mittwoch, 21. Oktober 2020, 12:00 Uhr, zu räumen und zu verlassen und wies sie auf diesen Zeitpunkt aus.
2. Dagegen erhob A.___ (im Folgenden die Beschwerdeführerin) am 26. Oktober 2020 (Postaufgabe) fristgerecht Beschwerde an das Obergericht und bat um eine angemessene Frist, um einen Einzug in eine neue Bleibe möglich zu machen, ohne mit ihrem Kind obdachlos zu werden. Zudem könne sie für die zusätzlichen Kosten einer Zwangsräumung nicht aufkommen.
3. Die Beschwerde ist ein unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel, mit welchem unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden kann (Art. 320 ZPO). Sie ist begründet einzureichen (Art. 321 Abs. 1 ZPO). In der Beschwerdebegründung ist u.a. darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich der Beschwerdeführer beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich Basel Genf 2016, Art. 321 N 15). Zudem sind im Beschwerdeverfahren nach Art. 326 Abs.
1 ZPO neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel ausgeschlossen. Dies entspricht dem Charakter des Rechtsmittels. Denn es geht nicht um eine Fortführung des erstinstanzlichen Prozesses, sondern im Wesentlichen um eine Rechtskontrolle des erstinstanzlichen Entscheids (Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt, a.a.O., Art. 326 N 3).
4. Die Beschwerdeführerin schildert ihre missliche persönliche Situation und beruft sich darauf, dass die Ausweisung für sie und das Kind einen Härtefall darstelle. Sie bestreitet damit weder ihren Zahlungsrückstand noch das korrekte Vorgehen des Vermieters nach Art. 257d OR. Sie begründet daher nicht, wieso der Amtsgerichtspräsident das Ausweisungsgesuch nicht hätte gutheissen dürfen. Sind die Voraussetzungen nach Art. 257d OR erfüllt, muss der Richter den Mieter ausweisen, auch wenn dieser Entschied für den Mieter eine Härte bedeutet. Denn nach Art. 272d Abs. 1 lit. a OR ist bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands des Mieters eine Erstreckung des Mietverhältnisses ausgeschlossen. Das Obergericht ist deshalb nicht befugt, der Beschwerdeführerin eine längere Frist für den Auszug zu gewähren. Dies könnte nur der Vermieter.
5. Die Beschwerde erweist sich damit im Sinne von Art. 322 ZPO als offensichtlich unzulässig und offensichtlich unbegründet und sie kann sogleich ohne Einholung einer Beschwerdeantwort der Gegenpartei abgewiesen werden, soweit darauf eingetreten wird.
6. Nach dem Ausgang des Verfahrens müssten die Verfahrenskosten eigentlich der Beschwerdeführerin auferlegt werden. Unter den vorliegenden Umständen ist davon jedoch ausnahmsweise abzusehen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Es werden keine Kosten erhoben.
Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15’000.00.
Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Der Präsident Der Gerichtsschreiber
Frey Schaller