Owner v. Former Property Manager: Restitution of Keys and Records Post-Usufruct Termination

Obergericht

Zivilkammer

Urteil vom 21. Februar 2017

Es wirken mit:

Präsident Frey

Oberrichterin Jeger

Oberrichter Müller

Gerichtsschreiberin Kofmel

In Sachen

A.___,

Beschwerdeführer

gegen

B.___, vertreten durch Rechtsanwältin Ida Salvetti,

Beschwerdegegnerin

betreffend Herausgabe von Gegenständen

zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:

I.

1. Am 15. April 1999 kaufte B.___ die Liegenschaft GB [Ort u. Nr.] zu Alleineigentum. Mit selbem Datum wurde die Liegenschaft mit einem Nutzniessungsrecht zu Gunsten von C.__ belastet. Im Auftrag von C.__ verwaltete A.___ die Liegenschaft. Das Auftragsverhältnis wurde ihm am 30. Juni 2016 durch die Beiständin von C.__ gekündigt. Am 21. Juli 2016 verstarb C.__.

2.1 Am 23. August 2016 (Postaufgabe) liess B.___ (nachfolgend: Gesuchstellerin) beim Richteramt Solothurn-Lebern gegen A.___ (nachfolgend: Gesuchsgegner) ein Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) mit den folgenden Rechtsbegehren einreichen:

1.

Es sei der Gesuchsgegner zu verpflichten, der Gesuchstellerin sämtliche sich in seinem Besitz befindlichen Schlüssel zur Liegenschaft GB [Ort u. Nr.] [...] herauszugeben.

2.

Es sei der Gesuchsgegner zu verpflichten, der Gesuchstellerin nachfolgende Unterlagen herauszugeben:

- alle Mietverträge zu den derzeit bestehenden Mietverhältnissen in der Liegenschaft GB [Ort u. Nr.] [...]

- sämtliche Korrespondenz im Zusammenhang mit den einzelnen Mietverhältnissen in der Liegenschaft GB [Ort u. Nr.] [...], insbesondere Kündigungsschreiben, Mängellisten, Protokolle der Wohnungsabnahmen bzw. -übergaben

- sämtliche Nebenkostenabrechnungen (Heizund Betriebskosten) für die Liegenschaft

- sämtliche Unterlagen über bestehende Versicherungsverträge

- sämtliche Baupläne und allenfalls bestehende Serviceverträge

- alle sonstigen Unterlagen oder Gegenstände die Liegenschaft GB [Ort u. Nr.] [...] betreffend.

3.

Unter Kostenund Entschädigungsfolgen.

2.2 Der Gesuchsgegner schloss in seinen diversen Stellungnahmen sinngemäss auf Gesuchsabweisung.

2.3 Mit Schreiben vom 13. Oktober 2016 liess die Gesuchstellerin dem Richteramt mitteilen, dass der Gesuchsgegner ihr Unterlagen und Schlüssel übergeben habe. Es sei aber davon auszugehen, dass er noch weitere Unterlagen und Schlüssel in seinem Besitze habe.

3. Mit im Dispositiv eröffneten Urteil vom 13. Dezember 2016 hiess der Vorderrichter das Gesuch gut und verpflichtete den Gesuchsgegner zur Herausgabe der verlangten Gegenstände (der Mietverträge, sofern noch nicht übergeben).

4.1 Gegen das begründete Urteil erhob der Gesuchsgegner (von nun an: Beschwerdeführer) am 13. Februar 2017 fristund formgerecht Beschwerde an das Obergericht des Kantons Solothurn und verlangte die Aufhebung des angefochtenen Urteils, u.K.u.E.F. Zudem stellte er den Verfahrensantrag, es sei ihm Gelegenheit zur ergänzenden Beschwerdebegründung zu setzen.

4.2 Da sich die Beschwerde sofort als unbegründet erweist, kann auf das Einholen einer Beschwerdeantwort verzichtet werden (vgl. Art. 322 Abs. 1 ZPO).

II.

1. Das Gesuch des Beschwerdeführers um Gelegenheit zur ergänzenden Beschwerdebegründung ist abzuweisen, weil die Frist zur Einreichung der Beschwerde eine gesetzliche und damit eine nicht verlängerbare Frist ist (Art. 321 Abs. 2 ZPO i.V.m. Art. 144 Abs. 1 ZPO).

2.1 Mit der Beschwerde können unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Im Beschwerdeverfahren gilt das Rügeprinzip, d.h. die Beschwerde führende Partei hat im Einzelnen darzulegen, an welchen Mängeln (unrichtige Rechtsanwendung, offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts) der angefochtene Entscheid ihrer Ansicht nach leidet (vgl. Dieter Freiburghaus/Susanne Afheldt in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art.

321 N 15).

2.2 Ob die Beschwerde den formellen Anforderungen an eine Beschwerdeschrift überhaupt genügt, kann vorliegend offengelassen werden, denn selbst wenn, müsste die Beschwerde aus den nachstehenden Gründen abgewiesen werden.

3. Gemäss Art. 257 ZPO gewährt das Gericht Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar und die Rechtslage klar ist. Der Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO darf nicht gewährt werden, wenn der Beklagte substantiierte und schlüssige Einwendungen vorbringt, welche die richterliche Überzeugung zu erschüttern vermögen und vom Kläger nicht sofort widerlegt werden können (BGE 138 III 620 E. 5.1.1).

4. Der Vorderrichter erachtete die Voraussetzungen für die Gewährung des Rechtsschutzes in klaren Fällen für gegeben. Er erwog dazu zusammengefasst und im Wesentlichen, es sei unbestritten, dass zwischen der Nutzniesserin und dem Gesuchsgegner ein Verwaltungsvertrag über die Liegenschaft GB [Ort u. Nr.] bestanden habe. Sodann sei belegt, dass dieser spätestens mit dem Ableben der Nutzniesserin beendet worden sei. Belegt sei ferner, dass die Gesuchstellerin Alleineigentümerin der Liegenschaft GB [Ort u. Nr.] und mit dem Tod der Nutzniesserin in deren Rechtsstellung als Vermieterin eingetreten sei. Als Alleineigentümerin und Vermieterin habe die Gesuchstellerin das Recht, alle Unterlagen und Gegenstände, die Liegenschaft GB [Ort u. Nr.] und die Mietverhältnisse betreffend, herauszuverlangen. Der Gesuchsgegner vermöge mit seinen Vorbringen keine Illiquidität des Sachverhalts herbeizuführen.

5.1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über (vgl. Art. 261 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts, OR, SR 220).

5.2 Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung wird die analoge Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR beim Untergang der Nutzniessung nach dem Tod des Nutzniessers bejaht (vgl. BGE 113 II 121 E. 5).

5.3 Der Beauftragte ist schuldig, auf Verlangen jederzeit über seine Geschäftsführung Rechenschaft abzulegen und alles, was ihm infolge derselben aus irgendeinem Grund zugekommen ist, zu erstatten (Art. 400 Abs. 1 OR).

5.4 Wird eine Sache dem Eigentümer vorenthalten, kann er diese herausverlangen (Art. 641 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches, ZGB, SR 210).

6.1 Mit den eingereichten Urkunden konnte die Gesuchstellerin den vollen Beweis für die anspruchsbegründenden Tatsachen, nämlich ihre Eigentümerund Vermieterstellung, vorbringen. Die analoge Anwendung von Art. 261 Abs. 1 OR auf den vorliegenden Fall ist klar und gibt zu keinem Zweifel Anlass. Die Gesuchstellerin als Alleineigentümerin von GB [Ort u. Nr.] ist mit dem Tod der Nutzniesserin in deren Rechtsstellung als Vermieterin eingetreten. Als Vermieterin und Eigentümerin hat sie ein Anrecht auf alle Unterlagen und Gegenstände die Liegenschaft und das Mietverhältnis betreffend. Der Sachverhalt ist deshalb – sofern er nicht ohnehin unbestritten ist – sofort beweisbar.

6.2 Der Beschwerdeführer, welcher selbst keinen Anspruch auf die verlangten Unterlagen erhebt und auch nicht bestreitet (sofern am 13. Oktober 2016 noch nicht übergeben), in deren Besitze zu sein, hält diese der Eigentümerin bzw. Vermieterin vor. Seine Vorbringen, die Beschwerdegegnerin verlange Unterlagen, welche sie selbst erstellt habe, sind weder schlüssig noch substantiiert und vermöchten an der Rechtslage auch nichts zu ändern. Gleiches gilt für sein Vorbringen, er habe der Gesuchstellerin die Gegenstände zwischenzeitlich übergeben. Aus dem Übergabeprotokoll vom 13. Oktober 2016 geht klar hervor, dass eben gerade noch nicht alle Unterlagen übergeben worden sind. Betreffend den Nebenkostenabrechnungen wurde ein expliziter Vorbehalt (Bestätigung durch Gesuchstellerin) gemacht. Aus der vom Beschwerdeführer angerufenen Urkunde 9 (E-Mail vom 26. Mai 2015) geht nichts anderes hervor. Eine eingehende Abklärung der beklagtischen Einwände erübrigt sich. Die Rechtslage ist klar.

7.1 Die Voraussetzungen von Art. 257 ZPO waren bei Fällung des erstinstanzlichen Urteils gegeben, weshalb der Vorderrichter zu Recht Rechtsschutz in klaren Fällen gewährte.

7.2 Die Beschwerde erweist sich aufgrund des Gesagten sofort als unbegründet, sie ist abzuweisen. Nach diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten für das obergerichtliche Verfahren zu bezahlen, welche auf CHF 800.00 festzusetzen sind.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens von CHF 800.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Der Streitwert beträgt weniger als CHF 15‘000.00.

Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.

Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts

Der Präsident Die Gerichtsschreiberin

Frey Kofmel

Das Bundesgericht ist mit

Urteil vom 13. April 2017 auf die dagegen erhobene subsidiäre Verfassungsbeschwerde nicht eingetreten (BGer 4D_17/2017)