Building Height Dispute Over Attic Privilege in Landslide-Prone Area

Verwaltungsgericht

Urteil vom 17. Januar 2023

Es wirken mit:

Vizepräsident Müller

Oberrichter Thomann

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___, vertreten durch Rechtsanwalt Ralph Kaiser,

Beschwerdeführerin

gegen

1. Bauund Justizdepartement,

2. Baukommission der Einwohnergemeinde […],

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung / Neubau Mehrfamilienhäuser

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

I.

1. Grundbuch [...] Nr. [xx3] hält nach der Parzellierung noch 17 a 70 m2. Die Parzelle liegt nach dem Zonenplan aus dem Jahr 2002 in der Landhauszone mit mittlerer Rutschgefahr. In der sehr steilen Hanglage zwischen der [...]strasse und dem [...]wegli gilt nach dem Zonenschema des kommunalen Zonenreglements eine maximale Gebäudehöhe vom 6.5 m.

Es sollen zwei (identische) Mehrfamilienhäuser mit Attika errichtet werden. Bei der kommunalen Baubehörde gingen sieben Einsprachen ein. Die Baubehörde hiess die Einsprachen teilweise gut und genehmigte das Projekt unter Auflagen.

2. Das Bauund Justizdepartement hiess die Beschwerde der südlichen, talseitigen Nachbarn, B.___ und C.___ (GB Nr. xx6), am 28. April 2022 gut: Bei beiden Baukörpern sei mit 7.16 m die zulässige Gebäudehöhe nicht eingehalten – nicht einmal durch den Handlauf zum Attikageschoss. Die kommunale Baubewilligung wurde aufgehoben.

3. Am 12. Mai 2022 (Posteingang) liess die A.___ Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete, der Departementalentscheid sei aufzuheben. Dies unter Kostenund Entschädigungsfolge. Die Berechnung der Gebäudehöhe des Departements sei falsch. Die Höhe sei an der Fassade zu messen. Die beiden Häuser seien identisch. Haus B liege 30 cm tiefer. In den Plänen werde eine «Gebäudehöhe» ausgewiesen, die das Attikaprivileg nicht berücksichtige. Beim Haus A liege der untere Referenzpunkt (abgegrabenes Terrain) rechnerisch auf 495.29 müM, der Dachrand auf 502.66 müM. Wenn man das Attikaprivileg subtrahiere, resultiere eine Gebäudehöhe von 5.87 m. Oberkant Geländer des Attikageschosses gehe man von einer Höhe der Absturzsicherung von 1 m aus, was der SIA Norm 358 über Geländer und Brüstungen entspreche. Bei einer festen Brüstung würde die erforderliche Höhe bloss 0.9 m betragen. Die Materialisierung der Absturzsicherung werde indessen erst bei der Ausführung bestimmt.

4. Das Departement beantragte, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. Der untere Referenzpunkt sei nicht 1.29 m über ± 0.00 (oberer Abschlusspunkt der Stützmauer). Es werde fälschlicherweise auf den oberen Abschluss der Stützmauer referenziert. Die Mauer weise einen Abstand zur Fassade auf. Der Attikarücksprung und die Gebäudehöhe seien zweierlei. Die Gebäudehöhe dürfe in keinem Punkt überschritten werden. Sie werde vom gewachsenen oder tiefer gelegten Terrain aus gemessen. Die Gebäudehöhe betrage 7,16 m. Die kommunale Bauverwaltung verzichtete auf eine Stellungnahme.

II.

1. Die Beschwerde ist fristund formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

2. Nach der Erläuterung des damaligen Baudirektors Straumann vom 22. Januar 2013 sind die §§ 18 und 18bis der neuen Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.61) erst anzuwenden, wenn die kommunale Ortsplanungsrevision in Kraft getreten ist. Die Ortsplanunsgrevision ist in Lostorf noch nicht abgeschlossen. Folglich sind die alten Bestimmungen anzuwenden.

3. Weder die Einfahrt zur Einstellhalle noch die Hauseingänge haben einen Einfluss auf die Geschosszahl. Die Zufahrt liegt zwischen den Gebäuden; die Hauseingänge halten die Drittelsregelung für Abgrabungen problemlos ein (Baukonferenzen 2015, S. 21).

4. Nach kantonalem Recht darf eine zweigeschossige Baute (mit Attika) maximal 7.5 m hoch sein (§ 18 KBV). Dieses Mass wird von den beiden Baukörpern eingehalten. Nicht eingehalten ist jedoch die kommunale Höhenbegrenzung von 6.5 m, die ihren Grund wohl in der Rutschgefahr; dem Lockergestein des Baugrunds, haben könnte. Wohl lässt sich die zulässige Gebäudehöhe hangwärts, entlang der Westund der Ostseiten der beiden Baukörper (teilweise) einhalten. Dies allenfalls, indem man als zusätzliche Massnahme beim Rücksprung des Attikageschosses nach SIA 358 Ziff. 3.13 f. eine Brüstung baut, statt ein Geländer zu montieren. Indessen darf die Gebäudehöhe in keinem Punkt überschritten werden. Misst man die Gebäudehöhe an der Südfassade, talseits, resultieren selbst nach Subtraktion des Attikaprivilegs von 1.5 m nach 18 Abs. 3 KBV über 7 m (Baukonferenzen 2013, S. 18, Anhänge 6 und 7 zur KBV). Die Gebäude werden zu hoch, wie sich namentlich dem Plan «Schnitte / Fassaden Quer» vom 24. August 2021 entnehmen lässt (Vermassung im Plan: 6.5 + 2.16 – 1.5 = 7.16 m)

5. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet; sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. Die Beschwerdeführerin hat die die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Der Vizepräsident Der Gerichtsschreiber

Müller Schaad