Property Owner Appeal of Neighbor's Balcony Permit Dismissed Over Sewage Connection Dispute

Verwaltungsgericht

Urteil vom 14. Juli 2021

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Werner

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ vertreten durch Martin Schwaller,

Beschwerdeführer

gegen

1. Bauund Justizdepartement,

2. Bauund Werkkommission Erlinsbach,

3. B.___ vertreten durch Felix Weber,

Beschwerdegegner

betreffend Baubewilligung / Anbau Balkon etc.

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

I.

1. Am 5. März 2020 reichte die B.___ ein Baugesuch für den Anbau Balkon und den Umbau Bad und Küche OG auf GB Obererlinsbach Nr. […] ein. Das Baugesuch wurde vom 13. bis zum 27. März 2020 publiziert. Am

27. März 2020 erhoben A.___ (in der Folge Beschwerdeführer), vertreten durch Rechtsanwalt Martin Schwaller, Einsprache und beantragten, das Baugesuch unter Kostenund Entschädigungsfolgen abzuweisen. Mit Entscheid vom 17. Juni 2020 wies die Bauund Werkkommission die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung mit Auflagen.

2. Dagegen erhoben die Beschwerdeführer am 29. Juni 2020 beim Bauund Justizdepartement (in der Folge BJD) Beschwerde und beantragten, die Baubewilligung unter Kostenund Entschädigungsfolgen aufzuheben. Das BJD wies die Beschwerde mit Verfügung vom 11. Januar 2021 ab und verpflichtete die Beschwerdeführer, die Kosten des Verfahrens von CHF 1’200.00 zu tragen und der B.___ (in der Folge Beschwerdegegnerin) eine Parteientschädigung von CHF 1'091.55 zu bezahlen.

3. Gegen diese Verfügung erhoben die Beschwerdeführer, wiederum vertreten durch Rechtsanwalt Martin Schwaller, mit Schreiben vom 25. Januar 2021 fristund formgerecht Beschwerde und stellten folgende Rechtsbegehren:

1. Der Entscheid des Bauund Justizdepartements Solothurn vom 11. Januar 2021, Nr. 2020/89, sei aufzuheben und zur neuen Entscheidung zurückzuweisen.

2. Eventuell sei das Baugesuch der B.___, Erlinsbach Nr. 0013/2020, nicht zu genehmigen.

3. Unter Kostenund Entschädigungsfolgen.

Zur Begründung wurde ausgeführt, zur Umgestaltung des Gebäudeinnern würden keine Einwände mehr erhoben. Hingegen sei die Erschliessung der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin ungenügend. Die Annahme des Bestandes einer öffentlich-rechtlichen Verfügung sei beweisund haltlos (willkürlich). Ebenso bestehe keine privatrechtliche Vereinbarung und kein sonstiger privatrechtlicher Titel für den Kanalisationsanschluss der Beschwerdegegnerin. Dieser sei rechtlich nicht gesichert. Deshalb sei die Verfügung aufzuheben und an die Vorinstanz oder die Gemeinde zurückzuweisen, um das ordentliche Baubewilligungsverfahren für die Kanalisationsleitung und den Anschluss unter Einbezug der Beschwerdeführer durchzuführen.

4. Die Beschwerdegegnerin nahm mit Schreiben vom 16. Februar 2021 Stellung und beantragte, die Beschwerde unter Kostenund Entschädigungsfolgen vollumfänglich abzuweisen. Die Ausführungen der Beschwerdeführer seien für das vorliegende Verfahren irrelevant. Das Baugesuch beinhalte den Anbau eines Balkons im 1. Obergeschoss. Es finde keine Veränderung der Nutzungsintensität statt, die Auswirkungen auf den bestehenden Kanalisationsanschluss hätte. Der Hausanschluss der Liegenschaft der Beschwerdegegnerin sei an die private Erschliessungsanlage auf dem Grundstück der Beschwerdeführer angeschlossen. Diese wiederum sei an die private Erschliessungsanlage auf dem Grundstück GB Obererlinsbach Nr.[...] angeschlossen, welche das Abwasser in die öffentliche Kanalisation einleite. Damit sei auch die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin an die Kanalisation angeschlossen und es sei gewährleistet, dass das Abwasser in die Kanalisation eingeleitet werde. Die abwassertechnischen Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung seien erfüllt. Das Grundstück sei im Sinne von Art. 22 Abs.

2 lit. b RPG erschlossen. Durch das Umbauvorhaben erfolge keine Andersoder Mehrnutzung; die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin diene bereits seit jeher als Wohnhaus, welches bereits über zwei Wohnungen verfüge. Die Beschwerdeführer hätten die Mitbenutzung der Erschliessungsanlage durch die Beschwerdegegnerin bzw. deren Rechtsvorgänger rund 35 Jahre geduldet, weshalb ohne weiteres davon ausgegangen werden könne, dass konkludent eine Vereinbarung über die Mitbenutzung zustande gekommen sei. Sofern die Beschwerdeführer eine solche Vereinbarung kündigen oder daraus (Entschädigungs-)Ansprüche geltend machen wollten, handle es sich um eine privatrechtliche Angelegenheit, die nicht

Gegenstand des vorliegenden Baubewilligungsverfahrens sei.

5. Mit Schreiben vom 3. März 2021 nahm die Vorinstanz zur Beschwerde Stellung und beantragte, diese unter Kostenfolge abzuweisen. Die Beschwerdeführer rügten, dass der Kanalisationsanschluss nie verfügt worden sei bzw. es sich bei dieser Behauptung um eine unbelegte Annahme handle. Tatsache sei aber, dass die Liegenschaft über zwei private Erschliessungsanlagen an die öffentliche Kanalisation angeschlossen und damit das Grundstück erschlossen sei.

6. Die Bauund Werkkommission Erlinsbach (BWK) nahm mit Schreiben vom 5. März 2021 Stellung und beantragte, die Beschwerde unter Kostenfolge abzuweisen. Ergänzend sei darauf hinzuweisen, dass der Bauherrschaft aufgrund des Alters der Liegenschaft die Auflage gemacht worden sei, die gesamte Kanalisationsleitung bis und mit Anschluss an die öffentliche Hauptleitung mittels Kanalfernsehen zu untersuchen und das Protokoll zusammen mit einem allfälligen Sanierungsvorschlag der BWK einzureichen. Über allfällige Weiterungen werde nach Vorliegen der Untersuchungsergebnisse zu entscheiden sein. Die Sorge der Beschwerdeführer in Bezug auf die Überprüfung der technischen Ausführung des Kanalisationsanschlusses sei deshalb unbegründet. Auch über den genauen Verlauf der Kanalisationsleitung – der im Übrigen nicht von Belang sei – werde die als Auflage verfügte Kanalfernsehaufnahme Aufschluss geben können.

7. Mit Bemerkungen vom 16. April 2021 hielten die Beschwerdeführer an den gestellten Begehren fest und stellten zusammenfassend fest, die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin sei tatsächlich ungenügend erschlossen, weil der Anschluss an die Liegenschaft der Beschwerdeführer öffentlich-rechtlich nie geprüft und entsprechend nie bewilligt worden sei. Die Liegenschaft sei (potentiell) tatsächlich nur so lange erschlossen, bis die Beschwerdeführer den Kanalisationsanschluss in ihrer Liegenschaft verschliessen würden. Die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin sei zudem rechtlich ungenügend resp. gar nicht erschlossen, weil sie über keinen Rechtstitel für den Kanalisationsanschluss in der Liegenschaft der Beschwerdeführer verfügten.

II.

1.1 Die Beschwerde ist fristund formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). A.___ sind als Nachbarn, respektive Bewohner des einen Hausteils und Partei im Vorverfahren durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Der Rechtsvertreter der Beschwerdeführer ersucht um eine Parteibefragung. Gemäss § 52 Abs. 1 Gesetz über den Rechtsschutz in Verwaltungssachen (VRG, BGS 124.11) sind die Verwaltungsgerichtsbehörden nicht an die Beweisanträge der Parteien gebunden. Sie können von Amtes wegen Beweiserhebungen anordnen. Vorliegend geht der für das Verfahren relevante Sachverhalt genügend klar aus den Akten hervor. Es ist nicht ersichtlich, welche zusätzlichen relevanten Erkenntnisse, die nicht bereits Eingang in Rechtsschriften und Akten gefunden haben, aus einer Parteibefragung hervorgehen könnten, weshalb der Antrag abzuweisen ist.

2.1 Nach Art. 22 Abs. 2 lit. b Raumplanungsgesetz (RPG, SR 700) ist Voraussetzung einer Baubewilligung, dass das Land erschlossen ist. Nach kantonalem Recht ist Land erschlossen, wenn hinreichende Zuund Wegfahrten vorhanden sind, die Wasser-, Energieund Abwasserleitungen bis zum Grundstück oder in dessen unmittelbare Umgebung herangeführt sind und der Anschluss zulässig und ohne besonderen Aufwand möglich ist (§ 28 Abs. 1 Planungsund Baugesetz [PBG, BGS 711.1]). § 102 Abs.

1 PBG sieht vor, dass alle Bauten an die öffentlichen Erschliessungsanlagen anzuschliessen sind, soweit die Gesetzgebung nichts anderes bestimmt. Nach §

103 Abs. 1 PBG dienen private Erschliessungsanlagen, Zufahrtswege, Abstellplätze und Hausanschlüsse einer oder wenigen Bauten oder Wohneinheiten. Sie sind nach den Weisungen der Baubehörde durch die Grundeigentümer und Interessenten zu erstellen und zu unterhalten (Abs. 2). Ist die Mitbenützung einer privaten Erschliessungsanlage angezeigt und zumutbar, kann sie durch die Baubehörde nach Anhören der Beteiligten verfügt werden (§ 104 Abs. 1 PBG). In der Schweiz gilt seit langem eine allgemeine Pflicht, verschmutztes Hausabwasser fachgerecht zu reinigen und seine Liegenschaft auf eigene Kosten an die öffentliche Kanalisation anzuschliessen (vgl. Art. 7 Abs. 1 Gewässerschutzgesetz [GSchG, SR 814.20] und §§ 90 - 121 Gesetz über Wasser, Boden und Abfall [GWBA, BGS 712.15]).

2.2 Nachdem bei der Vorinstanz noch Einwände bezüglich dem Innenausbau erhoben wurden, geht es in der vorliegenden Beschwerde nur noch um die Frage der Erschliessung.

2.3 Die Parteien sind sich einig, dass die Liegenschaft der Beschwerdegegnerin (offenbar zusammen mit derjenigen der Beschwerdeführer) im Jahre 1986 an die öffentliche Kanalisation angeschlossen wurde, indem das Abwasser in die (private, das umgebaute Haus mit 2 Haushälften betreffende) Kanalisationsleitung der Beschwerdeführer und anschliessend in diejenige der Liegenschaft GB Obererlinsbach Nr. [...] eingeleitet wurde. Erst von dort erfolgte dann der Anschluss an die öffentliche Leitung in der […]strasse. Dies entspricht dem gesetzlichen System nach §§ 103/104 PBG, da die Hausanschlüsse durch die Grundeigentümer erstellt werden müssen und je nach Situation mehreren Grundeigentümern dienen können. Die Baubehörde hat denn auch nur zu überprüfen, ob eine Liegenschaft an die Kanalisation angeschlossen werden kann. Ob dies direkt erfolgt oder über einen zweiten (oder gar «dritten») Hausanschluss, spielt keine Rolle. Diese Überprüfung erfolgte im vorliegenden Fall im Jahre 1986 und ist heute kein Thema mehr. Ob ein solcher Anschluss mittels Verfügung, Dienstbarkeit oder Vertrag ermöglicht wurde, ob er auf einer mündlichen Abmachung fusst oder auch nur geduldet wird, ist nicht von Belang. Die Liegenschaft gilt – entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer – als erschlossen, und zwar tatsächlich wie rechtlich. Es ist stossend, wenn die Beschwerdeführer eine Erschliessung als ungenügend bezeichnen, die sie selber im gleichen Sinne nutzen. Das Bauvorhaben hat im Übrigen keinerlei Auswirkungen auf die Erschliessungssituation. Darauf ist mit Nachdruck hinzuweisen, wie dies auch die kommunale Baubehörde bereits getan hat. Die Erschliessung ist beim fraglichen Anresp. Umbau nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahrens und die Vorinstanzen haben die Einsprache resp. Beschwerde diesbezüglich zu Recht abgewiesen.

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass die Beschwerdeführer (potenziell) mit strafund zivilrechtlichen Konsequenzen rechnen müssten, sollten sie tatsächlich in Erwägung ziehen, den Kanalisationsanschluss der Beschwerdegegnerin in ihrer Liegenschaft zu verschliessen.

2.4 Nach § 103 Abs. 2 PBG hat die Baubehörde bei Hausanschlüssen die Möglichkeit, bei der Erstellung und beim Unterhalt Weisungen zu erlassen. Gerade bei älteren Bauten oder komplizierten Verhältnissen ist dies notwendig, um den Vorgaben des Gewässerschutzes nachzukommen. Es gilt beispielsweise sicherzustellen, dass tatsächlich sämtliche Siedlungsabwässer gereinigt werden und nicht ein Teil davon wegen defekter Leitungen versickert. Von dieser Möglichkeit bezüglich Unterhalt hat im vorliegenden Fall die Baubehörde Gebrauch gemacht, indem sie die Beschwerdegegnerin mittels Auflage in der Baubewilligung (Ziffer 3.4) verpflichtet hat, den Zustand der Leitung bis und mit Anschluss an die öffentliche Hauptleitung mittels Kanalfernsehen zu überprüfen und das Protokoll der Untersuchung zusammen mit einem allfälligen Sanierungsvorschlag der BWK zu unterbreiten. Den Anliegen der Beschwerdeführer ist damit in genügender Weise Rechnung getragen.

3. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet, sie ist abzuweisen. Bei diesem Ausgang haben A.___ die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen sind. Zudem haben sie als unterliegende Partei der Beschwerdegegnerin in Anwendung von § 77 VRG in Verbindung mit Art. 106 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) die Parteikosten zu ersetzen. Den Parteivertretern wurde Gelegenheit gegeben, eine Kostennote einzureichen. Der Vertreter der Beschwerdegegnerin hat davon keinen Gebrauch gemacht, sodass die Parteientschädigung nach § 160 Abs. 1 Gebührentarif (GT, BGS 615.11) nach pflichtgemässem Ermessen festzusetzen ist. In Anbetracht des notwendigen Aufwands und in Berücksichtigung der Kostennote des Gegenanwalts scheinen eine pauschale Entschädigung (inkl. Auslagen und MwSt.) von CHF 2’000.00 als angemessen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird abgewiesen.

2. A.___ haben die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.

3. A.___ haben der B.___ eine Parteientschädigung von CHF 2’000.00 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad