Municipal Water Levy Dispute Involving Excluded Parcels

Verwaltungsgericht

Urteil vom 4. Oktober 2021

Es wirken mit:

Präsidentin Scherrer Reber

Oberrichter Müller

Oberrichter Frey

Gerichtsschreiber Schaad

In Sachen

A.___ vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Theo Strausak, Solothurn

Beschwerdeführer

gegen

Einwohnergemeinde B.___,

Beschwerdegegnerin

betreffend Beitragsplan "Verlängerung Wasserversorgung E.-Weg"

zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:

I.

1. Die Gemeinde B.___ überarbeitete nicht nur den Zonenplan, sondern auch die Generelle Wasserversorgungs-Planung (GWP). Dabei gelangte sie zum Schluss, in der Stockmatt müsse der Ausbau des Versorgungsnetzes lediglich noch bis zum neuen Hydranten in der Nähe von GB Nr. 15270 erfolgen. Eine Ringleitung in der Quartierstrasse sei für die Wasserversorgung und den Löschschutz nicht mehr nötig. Im E.-Weg wurde sodann eine

93 m lange Leitung mit einer Nennweite von 100 projektiert. Die Kosten dafür sollten sich nach dem Voranschlag auf CHF 42'000.00 belaufen. Davon sollten 80 % oder CHF 33'600.00 auf die Eigentümer von fünf angrenzenden Parzellen in der Bauzone überwälzt werden. A.___ war Eigentümer zweier dieser Parzellen, nämlich von GB Nrn. 27000 und 5200. Auf ihn sollten insgesamt CHF 13'388.60 an Beiträgen entfallen.

2. A.___ wandte sich an die kantonale Schätzungskommission, nachdem der Gemeinderat seine Einsprache am 27. Mai 2020 abgelehnt hatte. Der Gemeinderat habe einen Beitragsplan für die Verlängerung der Wasserversorgung im E.-Weg aufgelegt. Der E.-Weg befinde sich am Rand der Bauzone. Die Anstösser nordwestlich (recte: südwestlich) des E.-Wegs würden beitragspflichtig. Die gegenüberliegenden Anstösser befänden sich ausserhalb der Bauzone und würden nicht in die Berechnung einbezogen. Seine beiden Grundstücke seien wassermässig bereits erschlossen. Rechtlich handle es sich nicht um eine Neuerschliessung. Die Dimension der Leitung werde mit einem neu zu erstellenden Hydranten begründet, den die Gebäudeversicherung angeblich verlangt habe. Es bestehe bereits ein Hydrant in der Nähe. Nach Auskunft der Gebäudeversicherung sei der zusätzliche Hydrant nur zweckmässig, wenn der E.-Weg ausgebaut werde. Beim Bau öffentlicher Erschliessungsanlagen seien auch die Grundstücke ausserhalb der Bauzone ins Beitragsverfahren aufzunehmen. Allerdings seien die Beiträge zu stunden. Es sei denkbar, dass diese Grundstücke später einmal eingezont würden.

Der Schätzungskommission wurde beantragt, der Entscheid des Gemeinderats sei aufzuheben. Auf den Beitragsplan sei zu verzichten. Eventuell seien auch die gegenüberliegenden Grundstücksflächen einzubeziehen.

3. Am 2. Dezember 2020 wies die Schätzungskommission die Beschwerde kostenfällig ab, soweit sie darauf eintrat.

Die Kommission erwog namentlich Folgendes: In seiner Replik habe der Beschwerdeführer eingeräumt, dass es sich um eine Neuerschliessung handle. Er habe sich auf den Eventualantrag beschränkt. Der Einbezug von Grundstücken in der Landwirtschaftszone setze voraus, dass auch diesen Flächen mit Blick auf eine spätere Einzonung tatsächlich ein Mehrwert zukomme. Im vorliegenden Fall könne eine Einzonung auch in ferner Zukunft nahezu ausgeschlossen werden, denn die fragliche Teilfläche von GB B.___ Nr. 20857, dem Grundstück jenseits der Quartierstrasse, liege in der Juraschutzzone.

3. Dagegen liess A.___ am 23. Dezember 2020 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Das Urteil der Schätzungskommission sei aufzuheben. Es seien auch die nördlich des E.-Wegs und ausserhalb der Bauzone liegenden Flächen in den Betragsplan einzubeziehen. Es sei falsch, dass auch in ferner Zukunft die Einzonung nahezu ausgeschlossen werden könne. Zwar werde heute primär nach innen verdichtet, aber das könne sich wieder ändern. Die Juraschutzzone kenne kein Bauverbot. Auch Land in der Juraschutzzone könnte eingezont werden. Ein Grundstück wäre nur dann nicht einzubeziehen, wenn eine spätere Einzonung zum Beispiel wegen der topografischen Verhältnisse oder deshalb ausgeschlossen werden könne, weil es sich um Wald handle. Es gebe (aus dem Schwarzbubenland) einige ärgerliche Beispiele, wo später eingezonte Grundstücke eine Gratiserschliessung auf Kosten der Nachbarn erhalten hätten. Der Wortlaut von § 23 GBV sei klar. Die Absichten künftiger Gemeinderäte könne man nicht voraussagen.

4. Die Gemeinde B.___ beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen. Eine Einzonung der in Frage stehenden Fläche könnte nicht begründet werden und sei praktisch ausgeschlossen. Die Wohnzone könnte an günstigeren Orten erweitert werden. Die Verkehrserschliessung sei am fraglichen Ort ungenügend. Es gehe hier lediglich um die Wasserleitung.

II.

1. Die Beschwerde ist fristund formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Der Beschwerdeführer ist als beitragspflichtiger Grundeigentümer durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit grundsätzlich zur Beschwerde legitimiert. Allerdings hat der Beschwerdeführer eine seiner beiden Liegenschaften … am E.-Weg (kurz bevor er Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben hat) verkauft. Da er nach § 20 Abs. 3 der Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV, BGS 711.41) für die Beiträge weiterhin solidarisch haftet, ist er befugt, das Verfahren weiterzuführen. Aufgrund der nachfolgenden Erwägungen kann davon abgesehen werden, die Käufer formell in das anhängige Verfahren miteinzubeziehen.

2. Nicht mehr bestritten ist die grundsätzliche Beitragspflicht des Beschwerdeführers. Seine Liegenschaften am E.-Weg befinden sich in der Wohnzone 2. Nordöstlich des Wegs liegt die grosse Parzelle Nr. 20874 (4.4 ha) in der Landwirtschaftszone, überlagert von der Juraschutzzone.

3.1 Die Grundeigentümerbeitragsverordnung (GBV, BGS 711.41) findet nach deren § 4 Anwendung auf alle öffentlichen Erschliessungsanlagen, welche dem Verkehr, der Abwasserbeseitigung und der Wasserversorgung dienen.

§ 23 GBV steht unter dem Titel «Allgemeine Bestimmungen» und gilt folglich auch für Wasserleitungen. Diese Norm lautet: «Beim Bau von öffentlichen Erschliessungsanlagen, welche der Erschliessung von Grundstücken ausserhalb der Bauzone dienen, ist das Beitragsverfahren ebenfalls durchzuführen. Die Beitragspflicht entsteht aber für unüberbaute Grundstücke erst im Zeitpunkt der Einzonung in die Bauzone oder der Überbauung.»

3.2 Erschliessungsbeiträge unterliegen als Vorzugslasten dem Kostendeckungsund dem Äquivalenzprinzip. Entstehen Mehrwerte oder Sondervorteile, sind diese grundsätzlich vom Eigentümer abzugelten und nicht von der Allgemeinheit zu tragen (SOG 2013 Nr. 33 E. 5.2). Zumindest auf den ersten Blick erfährt die Eigentümerin der Landwirtschaftsparzelle momentan keinen direkt realisierbaren Vorteil, wenn ihr Grundstück erschlossen wird, da sich an der Überbaubarkeit von ihrer Seite her nichts ändert. § 23 GBV knüpft nicht nur an die Einzonung, sondern auch an die (zonenkonforme) Überbauung (durch einen Landwirt) an. Die Bestimmung ist Ausdruck des Vorteilsprinzips. Der abzugeltende Sondervorteil besteht bei noch nicht überbauten Liegenschaften in der Überbaubarkeit und der damit verbundenen Wertsteigerung der Grundstücke (Adrian Hungerbühler: Grundsätze des Kausalabgabenrechts. Eine Übersicht über die neuere Rechtsprechung und Doktrin, in: ZBl 104/2003 S. 505 ff., S. 511). Bei Grundstücken ausserhalb der Bauzone, die im Privateigentum stehen, hat die Erschliessung an sich noch nicht zur Folge, dass sie danach auch überbaut werden können. Ist der Eigentümer kein Landwirt, bedarf es zuvor einer Umzonung, was nach den letzten Revisionen des RPG zugestandenermassen schwieriger sein dürfte als in früheren Jahren. Beim Landwirt ist zunächst zu prüfen, ob sein Bauvorhaben zonenkonform ist oder eine (vom Kanton zu erteilende) Ausnahmebewilligung möglich ist. Dieser erschwerten Ausgangslage hat der Verordnungsgeber aber bei Erlass von § 23 GBV mit der Möglichkeit der Stundung Rechnung getragen. Der erschliessungsbedingte Mehrwert lässt sich erst realisieren, wenn auch die Überbaubarkeit der Parzelle gewährleistet ist (SOG 2015 Nr. 19 E. 3.6).

3.3 Unbehelflich sind in diesem Zusammenhang die Ausführungen der Vorinstanz zur Juraschutzzone. Abgesehen von gewissen Parzellen im Gäu ist im Kanton Solothurn ein Grossteil der landwirtschaftlichen Grundstücke von der Juraschutzzone überlagert. Eine zonenkonforme Überbauung wird dadurch mitnichten ausgeschlossen. §§ 24 ff. der kantonalen Verordnung über Naturund Heimatschutz (NHV; BGS 435.141) machen für die Juraschutzzone in erster Linie Vorgaben in gestalterischer Hinsicht, etwa, dass Bauten in der Juraschutzzone in besonderer Weise auf das Ortsund Landschaftsbild Rücksicht zu nehmen haben (§ 24 Abs. 1 NVH) oder dass bei der Formgebung auf gute Proportionen und ein ausgewogenes Verhältnis von Dachund Fassadenflächen zu achten ist, wobei beim Gesamteindruck das Dach in der Regel vorherrschen soll (§ 25 Abs. 2 NHV). Damit wird das Bauen in keiner Weise verunmöglicht.

4.1 Die Beschwerde ist somit gutzuheissen und der Entscheid der Schätzungskommission vom 2. Dezember 2020 aufzuheben. Die Sache ist zu neuem Entscheid an den Einwohnergemeinderat von B.___ zurückzuweisen, um nach Massgabe von § 11 GVB eine Teilfläche von GB B.___ Nr. 20874 in die Beitragsberechnung einzubeziehen. Die Grundeigentümerin dieser Parzelle war zwar in das hier anhängige Verfahren nicht miteinbezogen, kann aber ihre Rechte umfassend im neuen Erschliessungsverfahren geltend machen, so dass sie mit dem hier zu fällenden Urteil keine direkten Nachteile erleidet.

4.2 Bei diesem Ausgang hat die Gemeinde die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1‘000.00 festzusetzen sind. Dem Beschwerdeführer ist eine Parteientschädigung zuzusprechen. Der Anwalt des Beschwerdeführers hat (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) CHF 2‘854.95 in Rechnung gestellt und dazu die Honorarvereinbarung eingereicht. Ein zeitlicher Aufwand von 8.67 Std. erscheint – mit Blick darauf, dass die gesamte Argumentation aus dem Vorverfahren übernommen wurde – zwar recht hoch, aber noch angemessen. Die Entschädigung ist durch die Gemeinde B.___ zu bezahlen.

Demnach wird erkannt:

1. Die Beschwerde wird gutgeheissen:

a) Das Urteil vom 2. Dezember 2020 der kantonalen Schätzungskommission wird aufgehoben.

b) Die Sache wird zu neuem Entscheid im Sinne der Erwägung II/4.1 hiervor an den Einwohnergemeinderat B.___ zurückgewiesen.

2. Die Einwohnergemeinde B.___ hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'000.00 zu bezahlen.

3. Die Einwohnergemeinde B.___ hat dem Beschwerdeführer eine Parteientschädigung von CHF 2'864.95 (inkl. Auslagen und MWST) auszurichten.

Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.

Im Namen des Verwaltungsgerichts

Die Präsidentin Der Gerichtsschreiber

Scherrer Reber Schaad