Zoning Violation Upheld: Flat Roofs and Excessive Building Length

SOG 2005 Nr. 18

§ 21 KBV. *Beim* *Messen der Gebäudelänge sind alle Hochbauten einzubeziehen, auch eingeschossige Zwischentrakte. Einzig unterirdische Bauten, die vollständig unter dem gewachsenen Terrain liegen, sind von den Abstandsvorschriften befreit.*

*Verbot von Flachdächern aus ästhetischen Gründen im kommunalen Reglement.*

*Sachverhalt:*

Im Jahr 2004 bewilligte die Bau-, Werkund Planungskommission D. im H.-Park drei Mehrfamilienhäuser. Die dagegen eingereichten Einsprachen wurden abgewiesen. Anwohner erhoben Verwaltungsbeschwerde. Das Bauund Justizdepartement (BJD) hiess diese gut und hob die Baubewilligung auf. Die von der Bauherrschaft geplanten Mehrfamilienhäuser seien mit Flachdächern versehen. Dies sei nach § 7 der Zonenordnung nicht zulässig. Zudem würden die Häuser 1 und 2 zusammen mit der Einstellhalle die Gebäudelänge von 20 m überschreiten. Das Verwaltungsgericht weist die dagegen erhobene Beschwerde ab.

*Aus den Erwägungen:*

2. Das Gebiet H.-Park liegt im Zentrum von D. Die Bebauung dieses Gebietes wird in der kommunalen Zonenordnung vom 2. Februar 2000 (ZO) geregelt. § 4 der ZO sieht in diesem Gebiet eine zweigeschossige Wohnzone W2a mit einer Ausnützungsziffer von 0.35 für freistehende Einoder Doppeleinfamilienhäuser und Zweifamilienhäuser vor. Zudem gilt der Gestaltungsplan „H.-Park“ vom 9. Dezember 2002.

Nach § 4 Ziff. 5 i.V.m. § 7 des Zonenreglements (ZR) haben in der Zone W2a Neuund Umbauten, der landschaftlichen Empfindlichkeit und der architekturund kulturgeschichtlich bedeutsamen Umgebung entsprechend, in besonderem Mass auf die Umgebung Rücksicht zu nehmen. Sämtliche bauliche Massnahmen, insbesondere auch Anund Nebenbauten, Garagen und oberirdische Parkierungsanlagen, haben sich in diesen Zonen hinsichtlich Lage, Stellung, Volumen und Form an die gestaltete Umgebung anzupassen. Es werden generell Schrägdächer (min. 20°) verlangt. Die Baubehörde kann auf begründetes Gesuch hin eine Ausnahmebewilligung für Dächer mit einer Neigung von weniger als 20° erteilen. Die Hauptfirstrichtung hat in der Regel parallel zum Hang zu verlaufen. Für kleinere Flächen und Nebengebäude können andere Dachformen bewilligt werden.

3. Wie die Vorinstanz zu Recht festhält, schliessen diese Vorschriften nach dem klaren Wortlaut Flachdächer von der Bewilligung aus. Es sind Schrägdächer verlangt. Lediglich für kleinere Flächen und Nebengebäude können andere Dachformen bewilligt werden. Die Auslegung von § 7 der Sonderbauvorschriften zum Gestaltungsplan „H.-Park“ vom 9. Dezember 2002 ergibt kein anderes Ergebnis. Dort wird die Dachform der eingeschossigen Nebengebäude in den nicht bebaubaren Zonen freigegeben, d.h. die übrigen Dachformen sind weiterhin auf Schrägdächer beschränkt. Wohngebäude müssen mit der längeren Gebäudeseite parallel zur Erschliessungsstrasse stehen. Die Firstrichtung muss der Gebäudelängsseite folgen. Die Gebäude haben folglich einen First. Insgesamt ist ein einheitliches Erscheinungsbild mit ruhigen Dachflächen und wenigen Dachaufbauten angestrebt. Die Flachdächer können nicht bewilligt werden. Daran könnte auch eine abweichende Praxis der Baubehörde nichts ändern, denn es gibt keine Gleichbehandlung im Unrecht und die Baubehörde hat sich an die Vorschriften, die die Gemeinde selbst erlassen hat, zu halten. Da Flachdächer nicht bewilligt werden können, erübrigen sich Ausführungen des Verwaltungsgerichts zu den Attikageschossen.

4.a) Die Beschwerdeführer bemängeln im Weiteren, das BJD habe die Gebäudelänge falsch berechnet. § 21 der Kantonalen Bauverordnung (KBV, BGS 711.611) sieht vor, dass die Gemeinden in ihren Zonenreglementen maximale Gebäudelängen vorsehen können. Die ZO der Gemeinde D. beschränkt die Gebäudelänge in der Zone W2a auf

20 m. Die Messweise wird nicht definiert. Der Wortlaut gibt jedoch keinen Hinweis darauf, dass die Beschränkung für eingeschossige Bauteile nicht gilt. In die Gebäudelänge des Zonenreglementes sind denn auch nach ständiger Praxis des Verwaltungsgerichts eingeschossige Bauteile einzurechnen (Urteil vom 14. Oktober 1997). Die Gebäudelänge umfasst demnach die Länge von Hochbauten, selbst wenn sie aus einund mehrgeschossigen Teilen bestehen oder wenn sie nur eingeschossig sind. Es kann auf die Grenzabstandsberechnung des kantonalen Rechts verwiesen werden, welche die eingeschossigen Bauten einbezieht. Gegenüber der Nachbargrenze richtet sich der Grenzabstand nach der Geschosszahl und der Gebäudelänge (§ 22 Abs. 2 KBV, Anhang I Abb. 9 und II). In der Tabelle zur Ermittlung des Grenzabstandes wird von der „massgebenden Gebäudelänge“ als Parameter ausgegangen. Bei der Berechnung des Grenzabstandes sind auch eingeschossige Teile eines Gebäudes einzurechnen (Anhang II).

b) Unterirdische Bauten fallen nicht unter den Begriff der Hochbauten. Sie sind von den Abstandsvorschriften befreit und sind bei der Gebäudelänge nicht einzurechnen. Unterirdisch heisst: vollständig unter dem gewachsenen Terrain liegend. Das Bau-Departement lässt – vermutlich auch im Hinblick auf § 62 Abs. 2 KBV – ausnahmsweise zu, dass unterirdische Bauten bis zu 0,50 m aus dem Terrain herausragen dürfen. Die vorliegende Einstellhalle ragt auf der ganzen Länge von über 21 m nach Angaben der Beschwerdeführer 1,5 m über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinaus. Es handelt sich folglich um eine eingeschossige Hochbaute.

Gemäss § 17 KBV darf das Untergeschoss einer Baute an einer Hanglage (Neigung > 8 %) bis zu 1,50 m über das gewachsene oder tiefer gelegte Terrain hinausragen, ohne als Geschoss i.S.v. § 16 KBV zu gelten. Dies bedeutet selbstverständlich nicht, dass die darüber liegende Hochbaute, wenn sie mit einer eingeschossigen Baute zusammengebaut ist, bei der Gebäudelänge nicht berücksichtigt werden darf. Die vorliegende Einstellhalle ist weder horizontal noch vertikal erheblich von den zugehörigen Wohnbauten abgetrennt. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, von mehreren eigenständigen Baukörpern auszugehen, um deren Gebäudelänge individuell zu bestimmen. Bei der Berechnung der Gebäudelänge sind vorliegend alle Hochbauten (Wohngebäude 1 und 2 und Einstellhalle) gesamthaft zu berücksichtigen. Schnitt E der Baubewilligungspläne vermittelt talseitig den Eindruck eines durchgehenden, das gewachsene Gelände überschreitenden Gebäuderiegels, dessen Gebäudelänge als Ganzes beurteilt werden muss. Die zulässige Gebäudelänge ist überschritten.

*Verwaltungsgericht,

Urteil vom 21. März 2005 (VWBES.2005.3)*