Property Maintenance Deductibility Post-Economic New Build Doctrine Shift

KSGE 2023 Nr. 4

StG § 39 Abs. 3, DBG Art. 32 Abs. 2. *Abzüge, Liegenschaften.*

*In casu unbestrittene werterhaltende Liegenschaftskosten nach der neuen Bundesgerichtspraxis zu Totalsanierungen von Liegenschaften; Fällen von zwei kranken, Feuchtigkeit verursachenden Bäumen als Liegenschaftsunterhalt.*

Aus den Erwägungen

2.1 Der Abzug der Unterhaltskosten bei Liegenschaften im Privatvermögen wird im kantonalen Recht (§ 39 Abs. 3 StG) und im Bundesrecht (Art. 32 Abs. 2 DBG) nahezu identisch geregelt. Rekurs und Beschwerde können daher gemeinsam behandelt werden; soweit notwendig, wird auf einzelne Differenzierungen hingewiesen. Unterhaltskosten sind nach herrschender Lehre (RICHNER et al., Handkommentar zum DBG, 3. Aufl. 2016, Art. 32 N 37; siehe auch Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2021 Nr. 11 E. 3 mit Hinw.) Aufwendungen, deren Ziel nicht die Schaffung neuer, sondern in erster Linie die Erhaltung bereits vorhandener Werte ist und die nach längeren oder kürzeren Zeitabschnitten erneut zu tätigen sind (Reparaturen, Renovationen). Unterhaltskosten umfassen daher sowohl die Kosten der Instandhaltung (regelmässige Aufwendungen, um die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes sicherzustellen) als auch diejenigen der Instandstellung (unregelmässige, grössere Aufwendungen, welche die Ertragsfähigkeit eines Grundstücks sicherstellen). Der Abzug der Unterhaltskosten ist wie gesagt im kantonalen Recht in § 39 Abs.

3 StG geregelt (vgl. Art. 32 Abs. 2 DBG). Die kantonale Steuerverordnung Nr. 16: Unterhalts-, Betriebsund Verwaltungskosten von Liegenschaften im Privatvermögen (BGS 614.159.16) definiert in § 2 Abs. 1 die Unterhaltskosten als Kosten, die der Werterhaltung dienen. Hierzu werden insbesondere aufgeführt die Auslagen für die Behebung von Schäden (lit. a), die Auslagen für jährliche oder periodisch wiederkehrende Erneuerungsarbeiten (lit. b), die Auslagen für den Ersatz bereits vorhandener Anlagen - soweit sie keinen Mehrwert bewirken (lit. c) - der Gartenunterhalt (lit. d), die Kosten für die Reinigung von Heizung und Kamin (lit. e) sowie Einlagen in den Reparaturoder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften (lit. f). Ausdrücklich nicht zum Abzug zugelassen werden wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen (wie Erschliessung, Neubauten) und Verbesserungen (wie Umbauten) von Liegenschaften (§ 2 Abs. 2 lit. a StVO Nr. 16); wertvermehrende Umbaukosten liegen vor, wenn sie den Gebrauchswert der Liegenschaft erhöhen oder die jährlichen Betriebskosten senken; vorbehalten ist § 6 StVO Nr. 16 (Energiesparund Umweltschutzmassnahmen).

2.2 Das Bundesgericht hat seine Praxis im vorliegenden Zusammenhang des wirtschaftlichen Neubaus einer Liegenschaft kürzlich geändert (BGer vom 23.2.2023, 9C_677/2021; vgl. auch BGer vom 29.3.2023, 9C_724/2022): Eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung eines Totalsanierungs-, Renovierungsoder Umbauprojekts auf einer neu erworbenen Liegenschaft, aufgrund derer der einkommenssteuerliche Kostenabzug schematisch komplett und damit auch für Kostenbestandteile verweigert wird, die bei individueller Betrachtung aufgrund ihrer objektiv-technischen Natur eigentlich werterhaltender Natur wären, ist weder mit dem Wortlaut noch mit der Entstehungsgeschichte von Art. 32 Abs. 2 DBG vereinbar. Nach dem Willen des Gesetzgebers ist für alle Arbeiten an einer neu erworbenen Liegenschaft - wie bei allen anderen Liegenschaftskosten (vgl. oben, E. 2.1) - individuell aufgrund ihres objektiv-technischen Charakters - und unter Mitwirkung der steuerpflichtigen Person (Art. 126 Abs. 1 und 2 DBG) - abzuklären, ob sie dazu dienen, einen früheren Zustand der Liegenschaft wiederherzustellen, mithin werterhaltend wirken. Kann dies nicht festgestellt werden, ist im Bereich der Einkommenssteuer gemäss der Normentheorie (Art. 8 ZGB analog) zulasten der steuerpflichtigen Person davon auszugehen, dass die Kosten nicht der Instandstellung dienen und folglich nicht abgezogen werden können (BGer vom 29.3.2023, E. 4 mit Hinw. auf BGer vom 23.2.2023, E. 4.5 f.).

3.1 Im konkreten Fall besitzt die Rekurrentin das frühere Elternhaus in E., das bis 2019 kaum bewohnbar war; dies ist unstreitig. Im Jahr 2020 wurden kleine Mängel behoben für den Betrag von CHF 2'382. In den Jahren 2021 und 2022 wurde das Haus saniert. Investiert wurden ca. CHF 340'000. Die VB beurteilte dies als wirtschaftlichen Neubau. Weiter haben die Rekurrenten bei einer Liegenschaft in

F. einen Bergahorn und eine kranke Fichte gefällt. Die Kosten von CHF 4'384 wurden nicht zum Abzug zugelassen, weil die Bäume nicht ersetzt wurden und nur ein rechtswidriger Zustand behoben wurde.

3.2 Das Bundesgericht hat die Praxis zum wirtschaftlichen Neubau wie gesehen aufgehoben (vgl. oben, E. 2.2, BGer vom 23.2.2023, a.a.O.). Eine Gesamtbetrachtung ist im vorliegenden Zusammenhang nicht mehr zulässig; bei jeder Investition muss geprüft werden, ob diese werterhaltend oder wertvermehrend war. Im hier streitigen Jahr 2020 wurden anhand der Angaben und Unterlagen (Rechtsmittelbeilagen, Vorakten) keine wertvermehrenden Arbeiten ausgeführt. Der strittige Abzug von CHF 2'382 ist daher zuzulassen. Dies ist im vorliegenden Verfahren denn auch unbestritten (Vernehmlassung der VB). Für die hier nicht streitigen Jahre 2021 und 2022 wird dann detailliert zu prüfen sein, welche Arbeiten wertvermehrend waren. Die Rechtsmittel sind demnach in diesem ersten Punkt begründet.

3.3 Bei Umgebungsarbeiten wie hier in Bezug auf die zwei Bäume ist die Abgrenzung zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Arbeiten sowie blossen Lebenshaltungskosten schwierig. Das erstmalige Anpflanzen von Bäumen ist steuerlich nicht abzugsfähig, wohl aber das Schneiden und Ersetzen der Bäume. Nicht speziell erwähnt wird im Solothurner Steuerbuch (vgl. unter so.ch) das Fällen von Bäumen. Auch steuerharmonierungsrechtlich gibt es wenig Vorgaben. Die Kantone haben damit einen gewissen Spielraum (vgl. BGer vom 8.11.2012, 2C_393/2012, E. 2.3; vom 7.8.2012, 2C_390/2012, E. 2.2; je mit Hinw. auf die Lehre). Bei einer Baumfällung ist der Grund entscheidend. Die Fällung eines kranken Baums ist steuerrechtlich als Unterhalt anzusehen; allenfalls kann die Krankheit auf andere Bäume übertragen werden. Kein Unterhalt im vorliegenden Zusammenhang ist das ästhetisch motivierte oder der Bequemlichkeit dienende Fällen von Bäumen; verbessert das Fällen die Aussicht, kann steuerlich sogar von einer Wertvermehrung ausgegangen werden (vgl. Steuerrekursgericht des Kantons Zürich, Entscheid vom 10.7.2017, 2 DB.2017.82, E. 4c).

3.4 Im konkreten Fall war die Fichte krank und gefährdete bei einem Sturm die Nachbarliegenschaft. Der Bergahorn verursachte Feuchtigkeit und Schatten. Zu grosse oder kranke Bäume wie hier stellen eine Gefahr für die eigene Liegenschaft oder die Liegenschaft des Nachbarn dar. Behördlich verlangtes Zurückschneiden von Bäumen gilt steuerlich als Unterhalt (vgl. StE 2015 B 25.6 Nr. 65 E. 2.4.2). Somit kann auch im vorliegenden Fall von einem Gebäudeunterhalt ausgegangen werden. Damit werden künftige Schäden oder nachbarrechtliche Pflichten vermieden, kann sich doch bei einem rechtswidrigen Zustand resp. allfälliger Widerrechtlichkeit die Frage eines Haftungsfalls bzw. einer nachbarrechtlichen Verantwortlichkeit stellen. Eine Wertvermehrung steht hier unstreitig nicht zur Debatte. Die strittigen Kosten von CHF 4'384 sind demnach zum Abzug zuzulassen.

*Steuergericht,

Urteil vom 19. Juni 2023 (SGSTA.2023.13;BST.2023.12)*