Real Estate Transfer Tax on Co-Owned Rental Property

Steuergericht

Urteil vom 21. Februar 2022

Es wirken mit:

Präsident: Müller

Richter: Kellerhals, Roberti

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2021.3

1. A. + B. Y.

2. C. Y.

gegen

Kant. Steueramt

betreffend Handänderungssteuer

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1.1 Mit Kaufvertrag Nr. … vom … 2020 erwarben A. + B. Y. sowie C. Y. das Grundstück GB X Nr. 001 zum Preis von CHF 930'000. Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung vom 28. Oktober 2020 stellten die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD den Käufern Gebühren und Auslagen in Rechnung und eröffneten ihnen die Veranlagung für die Handänderungssteuer von CHF 20'460 (berechnet zum Satz von 2.2 % von einem Abgabewert von CHF 930'000). Gegen diese Veranlagung erhoben die Grundeigentümer mit Schreiben vom 4. November 2020 Einsprache mit dem sinngemässen Begehren, die Handänderungssteuer aufzuheben.

1.2 Mit Verfügung vom

15. September 2021 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Dazu wurde vor allem ausgeführt, im vorliegenden Fall gehe es um ein Mehrfamilienhaus mit zwei Wohnungen. Gemäss Rechtsprechung komme hier eine Befreiung nur in Frage, wenn spätestens ein Jahr nach Vertragsunterzeichnung die Begründung von Stockwerkeigentum oder die Anmerkung einer ins Grundbuch einzutragenden Nutzungsund Verwaltungsordnung vorgenommen werde. Weder das eine noch das andere sei hier der Fall. Die Einsprache sei daher unbegründet.

2.1 Mit Rekurs vom 14. Oktober 2021 (Postaufgabe) gelangte die Familie Y. (nachfolgend Rekurrenten) gegen diese Verfügung an das Kantonale Steuergericht. Sie machten geltend, keinen Brief erhalten zu haben, um die Handänderungssteuer zu deklarieren. Ihre Steuerberaterin habe ihnen empfohlen, Stockwerkeigentum zu begründen. Jedoch sei dies infolge Verspätung nicht mehr möglich gewesen. Ihr Anwalt habe davon auch nichts gewusst. Die Rekurrenten ersuchten um eine Fristverlängerung, um eine Nutzungsund Verwaltungsordnung zu erstellen. Sie seien in dieser Hinsicht nicht korrekt informiert worden.

2.2 Mit Vernehmlassung vom 5. November 2021 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Es wurde an den bisherigen Ausführungen festgehalten; eine Befreiung von der Handänderungssteuer falle ausser Betracht.

Dazu ist von den Rekurrenten beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt.

Das Steuergericht zieht in Erwägung:

1. Der Rekurs (betreffend Handänderungssteuer) erfolgte fristund grundsätzlich auch formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 214 Abs. 3 i.V.m. § 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG, BGS 614.11). Auf den Rekurs ist somit einzutreten.

2.1 Gemäss § 205 Abs.

1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handän-derungssteuer. Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der Eigentumsübergang als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis resp. der Verkehrswert des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. §

210 StG).

2.2 In Bezug auf die in § 207 Abs. 1 lit. g StG festgehaltenen Voraussetzungen für die handänderungssteuerfreie Übertragung von Grundstücken ist im vorliegenden Fall streitig, ob die Rekurrenten die von ihnen erworbene Liegenschaft ausschliesslich selbst als Wohneigentum nutzen. Laut Vorinstanz ist dies nicht der Fall, da weder Stockwerkeigentum begründet noch eine Nutzungsund Verwaltungsordnung im Grundbuch eingetragen worden sei.

2.3 Das Steuergericht hat in einem ähnlichen Fall (Urteil vom 4.3.2013, SGNEB.2012.8, E. 4.1 ff., mit Verweis auf Urteil vom 5.11.2012, SGNEB.2012.2) vor allem auch ausgeführt, §

207 Abs. 1 lit. g StG will den Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum als steuerfreie Handänderung privilegieren. Entscheidend soll dabei sein, ob die betreffenden Personen im selben Haushalt leben, wobei eine räumlich abgetrennte Wohneinheit auf keinen gemeinsamen Haushalt mehr schliessen lässt. Die Steuerbefreiung ist denn nach § 63bis Abs. 3 Vollzugsverordnung zum Steuergesetz (VV StG, BGS 614.12) ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst bewohnt. Wohneigentum gilt nach § 63bis Abs. 1 VV StG als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsschluss dort Wohnsitz nimmt.

2.4 Stockwerkeigentum erlaubt eine ausschliessliche Selbstnutzung durch den jeweiligen Eigentümer (vgl. Art. 712a ff. Zivilgesetzbuch; Basler Kommentar, Zivilgesetzbuch II,

6. Aufl., 2019, Art. 712a N 1). Ein solches spezielles Nutzungsrecht steht dagegen dem gewöhnlichen Miteigentümer nicht zu. Miteigentum zeichnet sich vor allem durch ein Individualrecht an der Quote aus (Miteigentumsanteil). Die Quote umfasst eine rein rechnerische Grösse, über die grundsätzlich wie Alleineigentum verfügt werden kann (siehe zum Ganzen auch Basler Kommentar, a.a.O., Art. 646 N 1 f.).

3.1 Im konkreten Fall haben die Rekurrenten am … 2020 in X das Grundstück GB Nr. 001 erworben für CHF 930'000; sie sind Miteigentümer dieses Grundstücks zu je 1/3. Den Rekurrenten wurde die Handänderungssteuer von CHF 20'460 in Rechnung gestellt. Dagegen wurde Einsprache erhoben vor allem mit dem Argument, die Rekurrenten hätten als Familie das Grundstück zu dritt erworben; es gebe im Haus zwei Wohnungen, die untere werde von A. und B. und die obere von C. Y. bewohnt. Ferner stehe auf der Verfügung ein falscher Name. Gleichzeitig mit der Einsprache reichten die Rekurrenten ein Gesuch um steuerfreie Handänderung ein (Vorakten Nr. 5). Die Einsprache wurde abgewiesen, unter anderem mit dem Hinweis, der Erwerb eines Mehrfamilienhauses im Miteigentum stelle keine ausschliessliche Selbstnutzung dar. Im vorliegenden Rekurs wird im Wesentlichen geltend gemacht, es sei für die Bildung von Stockwerkeigentum zu spät gewesen; es wurde um Aufschub für eine Nutzungsund Verwaltungsordnung ersucht.

3.2 Die Rekurrenten haben wie gesehen ein Mehrfamilienhaus im Miteigentum zu je 1/3 erworben mit zwei separaten Wohnungen. Beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses im Miteigentum, das nur teilweise selbstbewohnt ist, ist eine Steuerbefreiung nicht möglich. Verlangt wird wie erwähnt (vgl. oben, E. 2.3) nach § 63bis Abs. 3 VV StG die ausschliessliche Selbstnutzung. Eine ausschliessliche Selbstnutzung bei mehreren Wohnungen wird aufgrund der geltenden Gerichtspraxis nur akzeptiert bei Stockwerkeigentum oder einer im Grundbuch eingetragenen Nutzungsund Verwaltungsordnung (vgl. Urteil vom 4.3.2013, a.a.O., E. 5.2). Das Grundstück wurde wie gesagt am … 2020 gekauft. Bis heute wurde die entsprechende Nutzungsund Verwaltungsordnung anhand der Unterlagen und Angaben nicht im Grundbuch eingetragen. Zudem muss nach § 63bis Abs. 1 VV StG der Erwerber eines Grundstücks wie gesehen (vgl. oben, E. 2.3 am Ende) innert einem Jahr dort Wohnsitz nehmen. Daraus ist ersichtlich, dass die ausschliessliche Selbstnutzung innert nützlicher Frist vorliegen muss. Gründe dafür, warum die Verwaltungsund Nutzungsordnung bisher nicht eingetragen wurde, wurden nicht geltend gemacht. Der angefochtene Einspracheentscheid ist daher nicht zu beanstanden. Im vorliegenden Rekursverfahren kann entgegen dem Begehren der Rekurrenten keine Fristerstreckung mehr beantragt werden. Der Rekurs ist nach dem Ausgeführten unbegründet.

3.3 Da die Rekurrenten über die Nutzung der einzelnen Wohnungen nichts weiter vereinbart haben, kann nicht von einer Sondernutzung im Sinne des Gesagten ausgegangen werden, sondern lediglich von gewöhnlichem Miteigentum. Damit ist zivilrechtlich bzw. auch wirtschaftlich gesehen die Voraussetzung der ausschliesslichen Selbstnutzung nicht erfüllt. Diese Auslegung des Begriffs der ausschliesslichen Selbstnutzung für den konkreten Fall entspricht auch dem oben erwähnten Willen des Gesetzgebers; dabei ist von einer eher restriktiven Auslegung des Begriffs auszugehen, da es bei dieser Art der Handänderung um einen Tatbestand der Steuerbefreiung geht. Es gilt der Grundsatz der Steuerbarkeit von Handänderungen, welche auch in diesem Fall anzunehmen ist (Urteil vom 4.3.2013, a.a.O., E. 5.2). Dass die Rekurrenten nach ihren Angaben im vorliegenden Zusammenhang steuerlich und anwaltlich nicht korrekt beraten worden seien, kann im Übrigen auch nichts ändern.

3.4 Nach dem Ausgeführten haben die Rekurrenten die fragliche Liegenschaft nicht als ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum erworben; der Erwerb des Grundstücks unterliegt daher der Handänderungssteuer. Der Rekurs ist deshalb abzuweisen.

4. Bei diesem Verfahrensausgang haben die Rekurrenten die Kosten zu tragen. Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1'523 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 500; Zuschlag: CHF 1'023).

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Demnach wird erkannt:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von CHF 1'523 werden den Rekurrenten unter solidarischer Haftung zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Rekurrenten (eingeschrieben)

- KStA, Sondersteuern (mit Akten)

- KStA, Recht und Aufsicht

- Amtschreiberei

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am: