Property Transfer Tax Refund Denial for Delayed Self-Occupancy and Dual Unit Construction

Steuergericht

Urteil vom 14. Dezember 2020

Es wirken mit:

Präsident: Müller

Richter: Flury, Roberti

Sekretär: Hatzinger

In Sachen SGNEB.2020.7

A. Y.

gegen

Kant. Steueramt

betreffend Handänderungssteuer

hat das Steuergericht den Akten entnommen:

1. Mit Kaufvertrag vom XX. August 2016 erwarb A. Y. das Grundstück GB X Nr. 001 zum Preis von CHF … . Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. 90243756 vom 10. September 2020 verlangten die Betriebswirtschaftlichen Dienste FD vom Käufer die Handänderungssteuer von CHF … zum Satz von 2.2 % vom Abgabewert von CHF … . Gegen diese Veranlagung erhob A. Y. am 6. September 2020 Einsprache mit dem sinngemässen Begehren, die angefochtene Veranlagung sei aufzuheben.

Mit Verfügung vom 21. September 2020 wies das kantonale Steueramt die Einsprache ab. Dazu wurde vor allem angeführt, bis heute, über 4 Jahre nach dem Erwerb der Liegenschaft, sei der Einsprecher noch nicht eingezogen. Damit sei die Regelfrist von 1 Jahr für den Bezug der Liegenschaft bei weitem überschritten. Es würden keine Verzögerungsgründe ausserhalb des Einflussbereichs des Einsprechers vorliegen. Die Voraussetzungen für die Befreiung von der Handänderungssteuer seien nicht erfüllt.

2. Gegen diese Verfügung gelangte A. Y. (nachfolgend Rekurrent) mit Rekurs vom 28. September 2020 (Postaufgabe) an das Kantonale Steuergericht. Er verlangte die Aufhebung der Handänderungssteuer von CHF … . Zur Begründung machte er im Wesentlichen geltend, er wolle das Gebäude dauernd selbständig bewohnen. Die Bauarbeiten seien indes noch nicht abgeschlossen. Unter Beilage von Fotos erläuterte er den baulichen Zustand. Das Gebäude, ein im Umbau begriffener Rossstall, sei nicht bewohnbar. Ein Einzug sei damit nicht möglich; dieser erfolge nach Fertigstellung. Der Rekurrent bleibe daher ausserhalb des Kantons wohnen bis zur Fertigstellung des Gebäudes. Eigenleistungen seien nicht verboten. Die betreffende Regelfrist sei bei einem Rossstall unrealistisch. Die angefochtene Verfügung sei daher aufzuheben. Zudem sei ein Augenschein vorzunehmen.

Mit Vernehmlassung vom 9. Oktober 2020 beantragte das Steueramt (Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung des Rekurses. Die Vorinstanz hielt an ihren bisherigen Ausführungen fest. Es liege hier kein Ausnahmefall vor. Die mehrjährige Bauphase sei hauptsächlich auf die vielen Eigenleistungen des Rekurrenten zurückzuführen. Zudem würden hier zwei Wohneinheiten bestehen. Es gehe damit um ein Mehrfamilienhaus. Das Erfordernis der ausschliesslichen Selbstnutzung sei daher auch nicht gegeben. Eine Befreiung von der Handänderungssteuer sei somit nicht möglich.

Dazu ist vom Rekurrenten beim Steuergericht keine Stellungnahme mehr eingelangt.

Das Steuergericht zieht in Erwägung:

1.1 Der Rekurs erfolgte fristund formgerecht. Das Steuergericht ist sachlich zuständig (vgl. § 214 Abs. 3 Steuergesetz, StG, BGS 614.11). Auf die Eingabe ist einzutreten.

1.2 Das Steuergericht ist aufgrund der eingereichten Unterlagen und Angaben hinreichend dokumentiert. Auf den beantragten Augenschein kann daher verzichtet werden.

2.1 Gemäss § 205 Abs.

1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handände-rungssteuer. Jeder Eigentumsübergang, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist der Eigentumsübertrag als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).

2.2 Von der Handänderungssteuer befreit ist gemäss § 207 Abs. 1 lit. g StG der Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum. Diese Regelung lehnt sich vom Wortlaut her an § 51 Abs. 1 StG und Art. 12 Abs.

3 lit. g des Steuerharmonisierungsgesetzes (StHG, SR 642.14) an, welche die Grundstückgewinnsteuer betreffen. Auf die diesbezügliche Praxis kann daher zur Auslegung der Norm zurückgegriffen werden (Grundsätzliche Entscheide des Steuergerichts KSGE 2014 Nr. 19 E. 2.2; KSGE 2012 Nr. 13 E. 5; Regierungsratsbeschluss RRB Nr. 2010/1744 vom 28.9.2010: Änderung der Vollzugsverordnung zum Steuergesetz, VV StG; BGS 614.12, S. 4).

2.3 Nach § 63bis VV StG gilt Wohneigentum als dauernd selbst genutzt, wenn der Erwerber eines überbauten Grundstücks in der Regel innert einem Jahr seit Vertragsabschluss dort Wohnsitz nimmt (Abs. 1). Ist das Grundstück bei Vertragsabschluss nicht überbaut, beträgt die Frist in der Regel zwei Jahre (Abs. 2). Die Steuerbefreiung ist ausgeschlossen, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise oder nur vorübergehend, in der Regel weniger als ein Jahr, selbst bewohnt (Abs. 3).

3.1 Im konkreten Fall hat der Rekurrent am XX. August 2016 das Grundstück GB X Nr. 001 erworben und in der Folge ein Gesuch um Befreiung von der Handänderungssteuer für dauernd und ausschliesslich selbstgenutztes Wohneigentum eingereicht. Am 17. August 2017 verlangte er eine Fristerstreckung bezüglich des Bezugsdatums bis am 23. August 2018. Da der Rekurrent im August 2020 noch nicht in die Liegenschaft eingezogen war, wurde die Handänderungssteuer veranlagt. Der Rekurrent bringt dagegen vor allem vor, der Umbau eines Pferdestalls zu einem Wohnhaus benötige viel Zeit, da er zahlreiche Eigenleistungen erbringe. Im Rahmen der vorliegenden Vernehmlassung hat das Steueramt noch festgehalten, dass gemäss den Plänen vorgesehen sei, zwei Wohnungen mit separatem Zugang, Küche, Nasszelle etc. zu errichten. Auch aus diesem Grund sei die ausschliessliche Selbstnutzung nicht gegeben.

3.2 Wie gesehen (vgl. oben, E. 2.3), muss nach § 63bis Abs. 1 VV StG ein Gebäude im vorliegenden Zusammenhang in der Regel innert Jahresfrist bezogen sein. Eine Erstreckung dieser Frist kommt zwar in Frage, wenn die Gründe für die Zeitüberschreitung vom Erwerber der Liegenschaft kaum beeinflusst werden können, etwa aus unvorhersehbaren beruflichen oder privaten Gründen (vgl. Thomas A. Müller, Das Steuerobjekt der Handänderungssteuer im Kanton Solothurn im Lichte der Praxis des Kantonalen Steuergerichts, in: Festgabe Walter Straumann, 2013, S. 453; siehe auch KSGE 2017 Nrn. 16 und 17). Im vorliegenden Fall sind aber mehr als vier Jahre vergangen seit dem Erwerb im August 2016. Auch wenn hier zahlreiche Arbeiten zu erledigen sind, ist aufgrund der Akten offensichtlich, dass es der Rekurrent mit dem Einzug in die Liegenschaft nicht eilig hat. Gründe, die er nicht beeinflussen kann, liegen entgegen der Ansicht des Rekurrenten somit nicht vor. Den eingereichten Plänen (vgl. Vorakten) kann zudem entnommen werden, dass der Rekurrent nicht nur eine, sondern zwei selbständige Wohnungen baut. Entsprechende Ausführungen des Steueramts hat der Rekurrent nicht mehr bestritten. Das Kriterium der ausschliesslichen Selbstnutzung ist in diesem Fall ohnehin nicht mehr erfüllt (vgl. dazu auch KSGE 2012 Nr. 13 und 2017 Nr. 15). Der Rekurs ist nach dem Gesagten unbegründet und daher abzuweisen.

4. Bei diesem Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten zu tragen (§ 163 Abs. 1 StG). Diese sind in Anwendung der §§ 3 und 150 des Gebührentarifs (BGS 615.11) auf CHF 1'190 festzusetzen (Grundgebühr: CHF 750; Zuschlag: CHF 440).

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Demnach wird erkannt:

1. Der Rekurs wird abgewiesen.

2. Die Gerichtskosten von CHF 1'190 werden dem Rekurrenten zur Bezahlung auferlegt.

Im Namen des Steuergerichts

Der Präsident: Der Sekretär:

Dr. Th. A. Müller W. Hatzinger

Rechtsmittel:Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung beim Bundesgericht (Adresse: Schweizerisches Bundesgericht, 1000 Lausanne 14) Beschwerde in öffentlichrechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angaben der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten.

Dieser Entscheid ist schriftlich zu eröffnen an:

- Rekurrenten (eingeschrieben)

- KStA, Sondersteuern (mit Akten)

- KStA, Recht und Aufsicht

- Amtschreiberei

- Betriebswirtschaftliche Dienste FD

Expediert am: