Legislator Rechtsprechung & Gesetzgebung
DE FR IT EN
In Legislator analysieren
40/2008/61 • OG SH 40/2008/61 KI-generiert

Jurisdiction in Eviction Proceedings Involving Termination Validity and Lease Extension

Geschäftsnummer 40/2008/61
Gericht / Behörde
Rechtsordnung Schweiz · Kanton Schaffhausen (CH-SH)
Entscheidsuche-Spiegel Maschinenlesbares Markdown (.md)

Legislator-Zusammenfassung

KI-generiert

Where a tenant challenges an extraordinary termination due to rent arrears and an eviction proceeding is pending, the authority competent for the eviction must, by federal law, also rule on the validity of the termination and any request for lease extension, thereby assuming jurisdiction over matters otherwise handled by conciliation authorities or courts. This attraction of competence under the relevant code provision means the eviction judge has full cognisance to decide all substantive and factual aspects, resulting in a decision with substantive final legal effect under federal law; however, this does not automatically mandate that the cantonal appeal remedy must be an appeal rather than a recourse, provided the recourse possesses the requisite devolutive and suspensive effects, which is satisfied by the existing recourse mechanism under cantonal rules when the suspensive effect is applied.

Legislator-Regeste

KI-generiert

Art. 273 Abs. 1 OR, Art. 274g OR, Art. 271a Abs. 3 OR, Art. 355 ZPO; Jurisdiction in Eviction Proceedings Involving Termination Validity and Lease Extension: This attraction of competence under the relevant code provision means the eviction judge has full cognisance to decide all substantive and factual aspects, resulting in a decision with substantive final legal effect under federal law; however, this does not automatically mandate that the cantonal appeal remedy must be an appeal rather than a recourse, provided the recourse possesses the requisite devolutive and suspensive effects, which is satisfied by the existing recourse mechanism under cantonal rules when the suspensive effect is applied.

Schlagwörter

KI-generiert
Ausweisung des Mieters Erstreckung des Mietverhältnisses Verfahrensabschreibung Rechtliche Aspekte aufschiebende Wirkung Kompetenzkonfliktbeilegung

Zitierte Gesetzesbestimmungen

KI-generiert
Art. 273 Abs. 1 OR
Art. 273 Abs. 1 OR) bei der Schlichtungsstelle bzw.
Art. 274g OR
b) Die Kompetenzattraktion nach Art. 274g OR zeitigt insbesondere zwei Konsequenzen: einerseits hat der Ausweisungsrichter – soweit nicht gesetzlich ausgeschlossen (vgl.
Art. 271a Abs. 3 OR
Art. 271a Abs. 3 OR) – die Kündigungsanfechtung und ein allfälliges Erstreckungsbegehren wie auch das Ausweisungsbegehren mit voller Kognition zu beurteilen.
Art. 355 ZPO
This provision was cited to confirm that all procedural and decision defects can be raised in the appeal (Rekurs).
KI-generiert
10/2022/15
Cantonal Lease Termination Validity and Dispute Valuation
10/2025/5
Landlord Not Named on Eviction Notice; Ambiguity on Stating Extraordinary Termination Ground

Zentrale Rechtsfragen, extrahiert von Legislator

KI-generiert
Art. 356 Abs. 2 der Zivilprozessordnung für den Kanton Schaffhausen vom 3. September 1951 [ZPO, SHR 273.100]

This provision was cited to establish that the appeal (Rekurs) granted suspensive effect in summary proceedings, fulfilling federal law requirements.

Art. 355 ZPO

This provision was cited to confirm that all procedural and decision defects can be raised in the appeal (Rekurs).

Art. 274g Abs. 1 lit. a des Schweizerischen Obligationenrechts vom 30. März 1911 [OR, SR 220]

This provision mandates the eviction judge to also rule on the termination contestation and extension request when eviction is based on non-payment.

Fragen Sie sich, wie dieser Entscheid auf Ihren Fall anwendbar ist?

Prüfen Sie diesen Entscheid zusammen mit Bundesrecht, kantonalen Erlassen, Kommentaren und Folgeentscheiden in Legislator AI.

Fall in Legislator öffnen →

Volltext

2008

Keine Veröffentlichung im Amtsbericht.

Art. 354 ff. ZPO. Rekurs gegen Ausweisung bzw. Anfechtung der Kündigung (OGB Nr. 40/2008/61 vom 5. Dezember 2008)

Der Entscheid betreffend die Ausweisung eines Mieters, in dem der Einzelrichter auch noch die Frage der Anfechtung der Kündigung sowie die Erstreckung des Mietverhältnisses überprüfte, ergeht im summarischen Verfahren. Gegen Ausweisungsverfügungen ist der Rekurs zulässig, mithin auch gegen den erwähnten Entscheid.

Aus den Erwägungen:

1.– ...

a) Ficht der Mieter eine ausserordentliche Kündigung an und ist ein Ausweisungsverfahren hängig, so entscheidet von Bundesrechts wegen die für die Ausweisung zuständige Behörde auch über die Wirkung der Kündigung, wenn der Vermieter wegen Zahlungsrückstand gekündigt hat (Art. 274g Abs. 1 lit. a des Schweizerischen Obligationenrechts vom 30. März 1911 [OR, SR 220]). Diese Bestimmung verpflichtet den Ausweisungsrichter als an sich sachlich unzuständige Instanz zusätzlich die Anfechtungsund die Erstreckungsproblematik zu überprüfen. Für die Schlichtungsbehörde bzw. den Richter, die nach kantonalem Recht eigentlich zur Behandlung der Anfechtungsbzw. Erstreckungsproblematik berufen wären, hat die Bestimmung demgegenüber die sachliche und funktionelle Unzuständigkeit zur Folge, und zwar von dem Zeitpunkt an, in dem ein Ausweisungsverfahren hängig ist. Keine Rolle spielt dabei, ob das Ausweisungsverfahren vor oder nach dem Schlichtungsoder Gerichtsverfahren hängig wurde (Peter Higi, Zürcher Kommentar, OR, 4. A., Zürich 1996, Art. 274g N. 30 und 32, S. 526 f.).

G. W. hat das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstands gekündigt und gegen F. B. und B. H. ein Ausweisungsverfahren angestrengt. Diese hatten jedoch die Kündigung inzwischen innert Frist (vgl. Art. 273 Abs. 1 OR) bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Kantonsgericht angefochten. Die Verfahren waren daher beim Ausweisungsrichter, mithin beim Einzelrichter im summarischen Verfahren zu vereinigen, was vorliegend auch geschehen ist.

2008

b) Die Kompetenzattraktion nach Art. 274g OR zeitigt insbesondere zwei Konsequenzen: einerseits hat der Ausweisungsrichter – soweit nicht gesetzlich ausgeschlossen (vgl. Art. 271a Abs. 3 OR) – die Kündigungsanfechtung und ein allfälliges Erstreckungsbegehren wie auch das Ausweisungsbegehren mit voller Kognition zu beurteilen. Sein Entscheid ist von Bundesrechts wegen materieller Rechtskraft fähig. Aus diesem Grund hat der Richter anderseits die Verfahren auch in tatsächlicher Hinsicht umfassend zu prüfen. Hieraus kann jedoch noch nicht geschlossen werden, dass gegen den Entscheid des Ausweisungsrichters, der gleichzeitig über die Kündigungsanfechtung zu entscheiden hat, im kantonalen Rechtsmittelverfahren die Berufung anstelle des Rekurses zulässig sei. Das Bundesrecht setzt jedenfalls voraus, dass das kantonale Rechtsmittel Devolutivund Suspensivwirkung hat, letzteres im Sinn einer Hemmung der Rechtskraft und in der Regel auch der Vollstreckbarkeit. Der nach der Schaffhauser Zivilprozessordnung als ordentliches Rechtsmittel ausgestaltete Rekurs erfüllt beide Voraussetzungen, wobei ihm allerdings im Summarverfahren die Suspensivwirkung erst beigelegt werden muss (Art. 356 Abs. 2 der Zivilprozessordnung für den Kanton Schaffhausen vom 3. September 1951 [ZPO, SHR 273.100]). Zudem können auch mit dem Rekurs alle Mängel des Verfahrens und des Entscheids gerügt werden (Art. 355 ZPO); das Obergericht hat daher volle Kognition. Mithin erfüllt der Rekurs die bundesrechtlichen Vorgaben, und es besteht kein Grund, gegen den Entscheid des Ausweisungsrichters, der gleichzeitig über die Kündigungsanfechtung zu entscheiden hat, im kantonalen Rechtsmittelverfahren anstelle des Rekurses die Berufung zuzulassen (OGE 40/2007/22 vom 26. Oktober 2007, E. 1b mit Hinweis).