Reconstruction Protection: Whole Building or New Construction Assessment

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VVGE 2009/10 Nr. 16, S. 72:

Art. 54 Abs. 2 BauG

Bestandesschutz: Ein bestandesgeschützter Wiederaufbau setzt voraus, dass das neue Gebäude von ungefähr gleich grosser äusserer Erscheinung errichtet wird. Ein Wiederaufbau muss insgesamt unter Art. 54 Abs. 2 BauG fallen. Eine Unterteilung des Bauvorhabens in einen bestandesgeschützten und in einen nicht bestandes-geschützten Teil ist nicht statthaft.

Entscheid des Regierungsrats vom 21. September 2010 (Nr. 130).

Aus den Erwägungen:

1.1 Geltungsbereich Bestandesschutz

Die bestehende Baute ist im Osten sowie im Norden mit der Liegenschaft A-Weg 17 zusammengebaut. Sie weist im Westen zum A-Weg und im Süden zur Grenze zur Parzelle X einen Abstand von weniger als 1 m auf. Die bestehende Baute hält weder den baugesetzlichen Strassenabstand (Art. 40 Abs. 1 Bst. b BauG) noch die baugesetzlichen Gebäude- und Grenzabstände (Art. 38 BauG) ein. Ein Näher- bzw. Grenzbaurecht zulasten der Parzelle Y und zugunsten der Parzelle Z ist im Grundbuch nicht eingetragen.

Art. 54 und 55 BauG schützen bestehende Bauten, welche nach dem geltenden Recht nicht bewilligt werden könnten im Bestand. Nach Art. 54 BauG sind Umbauten sowie der Wiederaufbau zerstörter oder abgebrochener Gebäude innert fünf Jahren zulässig. Auf einen Wiederaufbau, bei welchem ein völlig neues, anderes Gebäude an die Stelle des bisherigen tritt, sind die weitgefassten Bestimmungen von Art. 54 ff. BauG über die Bestandesgarantie von vornherein nicht anwendbar (VVGE 2007 und 2008, Band XVIII, Nr. 41, S. 190). Art. 55 Abs. 2 BauG sieht lediglich die Erweiterung bestehender Bauten vor, welche den Bauvorschriften nicht entsprechen.

Eine Kombination von Erweiterungen nach Art. 55 Abs. 2 BauG und einem Wiederaufbau nach Art. 54 BauG ist grundsätzlich nicht möglich. Handelt es sich um einen Ersatzbau, ist dieser vollumfänglich nach Art. 54 BauG zu beurteilen. Ist ein Ersatzbau geplant, welcher den Rahmen von Art. 54 BauG sprengt, ist dieser wie ein Neubau zu beurteilen. In ständiger Praxis zu Art. 27 des Baugesetzes vom 4. Juni 1972 (aBauG; LB XIII, 347) hat der Regierungsrat festgestellt, dass die äusserlich sichtbare Kubatur eines zerstörten oder abgebrochenen Gebäudes beim Neubau beibehalten oder sogar verbessert werden dürfe.

Dem Eigentümer einer zerstörten Baute soll die Möglichkeit gewahrt bleiben, auch bei engsten räumlichen Verhältnissen, die die gesetzlichen Gebäudeabstände nicht zulassen, wiederum eine neue Baute von ungefähr gleich grosser äusserer Erscheinung zu errichten. Zweck der Bestimmung sei, den Nachbarn davor zu schützen, dass nicht plötzlich anstelle der früheren nachbarlichen Baute eine neue, in ihren augenfälligen Ausmassen viel grössere Baute ohne Einhaltung der gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände errichtet werden dürfe. Eine Vergrösserung der Grundfläche der Obergeschosse durch Erker mit einer Ausladung von 1,10 m, einer lichten Höhe von 3 m und einer Breite von 2,5 m sowie eine Überschreitung der bestehenden Firsthöhe um rund 0,6 m hielt das Verwaltungsgericht als mit der Bestandesgarantie vereinbar (VVGE 1976 und 1977, Band III, Nr. 22, S. 23).

Mit Urteil vom 27. Juni 2007 (B 06/003) verneinte das Verwaltungsgericht demgegenüber den Bestandesschutz für den Neubau einer neu zweigeschossigen Werkhalle, welche einen etwas grösseren Grundriss aufwies und im Unterschied zum bestehenden Satteldach ein Flachdach erhalten sollte. Die Höhe des geplanten Flachdaches lag dabei 12 cm weniger hoch als der First des bestehenden Satteldaches.

Vorliegend soll der Ersatzbau rund 0,80 bis 1,10 m höher (First und Traufe) werden als die bestehende Baute. Die Grundabmessungen sind dagegen etwas kleiner als beim bestehenden Bau. Das Mehrvolumen beträgt gemäss Angaben der Beschwerdeführerin bei optimierter Wärmeisolation rund 10,4 Prozent und ohne optimierte Wärmeisolation rund 3 Prozent. Der Einwohnergemeinderat ist der Ansicht, dass das Bauvorhaben gestützt auf die Bestandesgarantie grundsätzlich bewilligt werden kann. Zugestanden werden könne aber im Sinne des Besitzstandes lediglich eine Mehrhöhe des Daches, welche sich aus den statischen Balkenabmessungen und dem den energetischen Vorschriften entsprechenden Dachaufbau ergibt und das bei gleichbleibender Nutzhöhe.

Eine Aufteilung des Ersatzbaus in einen bestandesgeschützten und einen nicht bestandesgeschützten Teil ist indessen nicht statthaft. Die Ersatzbaute muss als Gesamtes über die Regeln des Bestandesschutzes beurteilt werden können. Ist dies der Fall, sind grundsätzlich keine Näher- und/oder Grenzbaurechte erforderlich. Sprengt der Ersatzbau den Rahmen des Bestandesschutzes, ist er als Neubau zu qualifizieren mit der Folge, dass das Vorhaben die baupolizeirechtlichen Bestimmungen vollumfänglich einzuhalten hätte, bzw. die Voraussetzungen für die Erteilung von entsprechenden Ausnahmebewilligungen erfüllt, und sämtliche Näher- und Grenzbaurechte geregelt sein müssten.

Die Erwägungen des Einwohnergemeinderats legen den Schluss nahe, dass er den Bestandesschutz für einen Ersatzbau gewähren will, dessen Mehrhöhe des Dachaufbaus sich aus den statischen Balkenabmessungen und den energetischen Vorschriften ergibt. Demzufolge wäre der Ersatzbau wie ein Neubau zu beurteilen und die nachbarlichen Verhältnisse umfassend zu regeln und entsprechende Ausnahmebewilligungen zu prüfen. Im Widerspruch dazu verlangt der Einwohnergemeinderat jedoch lediglich die Näher- und/oder Grenzbaurechte für die geplante Mehrhöhe.

Da die vorgenommene theoretische Aufteilung des Bauvorhabens nicht zulässig ist, hat der Einwohnergemeinderat im vorliegenden Fall Klarheit darüber zu schaffen, ob der geplante Ersatzbau Bestandesschutz geniesst. Wird der Bestandesschutz nach Art. 54 Abs. 2 BauG bejaht, hat der Einwohnergemeinderat das Bauvorhaben aufgrund der noch nicht erteilten kantonalen und kommunalen Bewilligungen erneut zu beurteilen. Der Regierungsrat ist vorliegend Rechtsmittel- und nicht Baubewilligungsbehörde und hierfür nicht zuständig. Der angefochtene Beschluss wird daher aufgehoben und die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückgewiesen.

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