Buyer's Real Estate Transfer Tax Burden Not Subject to Revision

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VVGE 2005/06 Nr. 18, S. 61:

Art. 158 Abs. 1 und Art. 225 StG

Vertragliche Festlegung des Steuersubjekts der Handänderungssteuer; Voraussetzungen der Revision einer Steuerveranlagung.

Entscheid der Steuerrekurskommission vom 12. Juli 2006.

Aus den Erwägungen:

1. Art. 158 Abs. 1 des Steuergesetzes vom 30. Oktober 1994 (StG; GDB 641.4) lautet: "Die Handänderungssteuer ist, wenn nichts anderes vereinbart ist, von der veräussernden und von der erwerbenden Person zu gleichen Teilen unter solidarischer Haftung zu bezahlen. Die solidarische Haftung kann nicht wegbedungen werden."

Art. 158 StG bildet das zweite Kapitel, überschrieben mit "Steuersubjekt" des 3. Titels, überschrieben mit "Handänderungssteuer" des Steuergesetzes. Nach dem Wortlaut des Gesetzes wird mithin das Steuersubjekt definiert. Nach der allgemeinen Bestimmung gemäss Art. 158 Abs. 1 StG werden die veräussernde und die erwerbende Person zu gleichen Teilen unter solidarischer Haftung als Steuersubjekte bezeichnet; eine anderslautende Vereinbarung wird als zulässig erklärt, so beispielsweise die Festlegung nur einer Partei - sei es die erwerbende oder die veräussernde - als Steuersubjekt, oder eine von der hälftigen Teilung abweichende Aufteilung der Steuer zwischen beiden Parteien. Mit einer Vereinbarung gemäss Art. 158 Abs. 1 StG kann das Steuersubjekt von den Parteien abweichend von der gesetzlichen Vorgabe definiert werden.

Mit Kaufvertrag vom 2. April 2004 haben die Parteien unter Ziff. 8 Abs. 2 der weiteren Vertragsbestimmungen eine entsprechende Vereinbarung getroffen: "Die Handänderungssteuer wird von der Käuferschaft übernommen." Damit ist die Käuferschaft als Steuersubjekt der Handänderungssteuer für dieses Geschäft definiert worden. Entsprechend ist mit definitiver Veranlagung vom 26. August 2004 die Handänderungssteuer auf der steuerbaren Handänderungssumme zu 100 Prozent entsprechend dem Steuerbetrag gegenüber der Käuferschaft veranlagt worden. Diese Veranlagung ist unangefochten in Rechtskraft erwachsen.

2. Gemäss Art. 225 StG können rechtskräftige Entscheide zu Gunsten der Steuerpflichtigen revidiert werden, wenn die entsprechenden, gesetzlich definierten Voraussetzungen vorliegen. Die Revisionsverfügung vom 16. November 2004 wirkt sich nicht zu Gunsten der Steuerpflichtigen aus, sondern begründet eine höhere Steuerbelastung. So wird denn in der Revisionsverfügung ausgeführt: "Im Zusammenhang mit der Veranlagung der Handänderungssteuer des Veräusserers ist die Korrektur zu Ihren Gunsten und von Amtes wegen angebracht, um eine teilweise Doppelbelastung auszuschliessen. Da die Handänderungssteuer des Veräusserers vertraglich an Sie überbunden ist, werden Sie für dessen Teil eine neue, höhere Rechnung erhalten." Auch im Einspracheentscheid wird eine "höhere Steuerschuld" ausdrücklich festgehalten. Nachdem aus der Revisionsverfügung eine höhere Steuerbelastung erfolgt als mit der ursprünglichen Veranlagungsverfügung, sind die Voraussetzungen der Revision gemäss Art. 225 StG nicht gegeben. Die angefochtene Revisionsverfügung und der Einspracheentscheid sind deshalb bereits aus diesem Grund aufzuheben.

3. Die kantonale Steuerverwaltung macht im angefochtenen Einspracheentscheid geltend, die höhere Steuerschuld für den Käufer beruhe auf der wegen Einsprache korrigierten Veranlagung für den hälftigen Anteil des Veräusserers. Gegen diese Veranlagung sei er nicht einspracheberechtigt. Die Einsprache des Veräusserers habe Begründungen enthalten, die keinen anderen Entscheid zugelassen hätten, als die ursprüngliche Veranlagung nach oben zu korrigieren, wegen Verschiebung bei der Berücksichtigung von Ersatzbeschaffungstatbeständen. Die von Amtes wegen vorgenommene Revision zu Gunsten des Käufers auf seinem hälftigen Anteil trage den durch die Einsprache des Veräusserers nötigen Verschiebungen der Werte Rechnung. Wie unter Erw. 1 vorstehend ausgeführt, definiert die Vereinbarung gemäss Art. 158 Abs. 1 StG das Steuersubjekt. Steuersubjekt sind vorliegend mithin die Rekurrenten. Folgerichtig wurde in der ursprünglichen Verfügung vom 26. August 2004 die gesamte geschuldete Steuer gegenüber den Steuerpflichtigen veranlagt. Es gibt keine Rechtsgrundlage, einen Anteil der Handänderungssteuer gegenüber des gemäss Vereinbarung im Kaufvertrag nicht steuerpflichtigen Veräusserers zu veranlagen. Eine Steuer ist immer gegenüber dem Steuersubjekt zu veranlagen, welches Anspruch auf die gesetzlichen Verfahrensgarantien und ein Rechtsmittelverfahren hat. Eine Steuer kann nicht gegenüber einer Drittperson festgesetzt werden, ohne dass der Steuerpflichtige seine Rechte geltend machen könnte.

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2005/06 Nr. 18