Zoning Regulations: Extension Size Calculation and Permit Revocation
Schweiz · Kanton Obwalden (CH-OW)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court ruled that when calculating the permissible size of extensions to a main building, the total area of all extensions must not exceed 80 square meters, and underground external areas cannot be deducted. The court determined that an extension is a clearly recognizable structure attached to the main building but separate from it, and it can be removed without structurally altering the main building. The court found that the local council incorrectly calculated the usable floor area by excluding underground portions and also failed to consider the total area of multiple extensions. Consequently, the building permit was revoked because the project violated the zoning regulations.
Legislator-Regeste
AmtlichVVGE 2001/02 Nr. 16, S. 50: Art. 36 Abs. 2 BauG Bei mehreren Anbauten an eine Hauptbaute darf die Gesamtfläche aller Anbauten zusammen nicht mehr als 80 m2 betragen. Bei der Berechnung der massgebenden Grundfläche dürfen unterirdische Auss
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KI-generiertThis provision is used to determine the maximum permissible area for annexes and how to calculate the relevant building footprint.
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VVGE 2001/02 Nr. 16, S. 50:
Art. 36 Abs. 2 BauG
Bei mehreren Anbauten an eine Hauptbaute darf die Gesamtfläche aller Anbauten zusammen nicht mehr als 80 m2 betragen. Bei der Berechnung der massgebenden Grundfläche dürfen unterirdische Aussenflächen nicht in Abzug gebracht werden (Erw. 2.3).
Entscheid des Regierungsrates vom 28. August 2001 (Nr. 91).
Aus den Erwägungen:
2.3 Unter Anbauten werden Bauten verstanden, die sich an eine Fassade des Hauptgebäudes anlehnen, von diesem aber durch eine Innenwand getrennt sind. Der Anbau muss als solcher deutlich erkennbar sein und, da er nicht zum Bestandteil des Hauptgebäudes werden darf, beseitigt werden können, ohne dass dieses dadurch konstruktiv verändert wird. Nebst den eigentlichen Wohnräumen gelten auch Räume, in denen Arbeitsprozesse stattfinden, nicht als unbewohnt. Bewohnt sind desgleichen Gartenhallen und gedeckte Sitzplätze im Freien sowie Bastelräume (vgl. Aldo Zaugg, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1987, Art. 12, S. 116). Vorliegend wäre daher ein Ausbau der Kellerräumlichkeiten zu Hobbyzwecken nicht vereinbar mit dem Kriterium der Unbewohnbarkeit gemäss Art. 36 Abs. 2 des Baugesetzes vom 12. Juni 1994 (BauG; GDB 710.1). Wie sich aus dem Fassaden- und Schnittplan ergibt, bildet der eingeschossige Baukörper im Bereich der beiden Nachbarparzellen 945 und 1603 grundsätzlich eine Anbaute. Insbesondere ist er als solcher auch deutlich erkennbar. Der überwiegende Teil seiner Aussenflächen ist oberirdisch angebracht. Der Einwohnergemeinderat hat nun bei der Berechnung der massgebenden Grundfläche nur denjenigen Teil berücksichtigt, welcher das gewachsene Terrain um mehr als einen Meter überragt. Eine solche Einschränkung ist jedoch der Bestimmung von Art. 36 Abs. 2 BauG nicht zu entnehmen. Auch aus den Erläuterungen zum BauG ist zu schliessen, dass auf die effektive Grundfläche der Anbaute abzustellen ist. Weiter gilt es auch zu berücksichtigen, dass sich auf der gegenüberliegenden, südwestlichen Seite des Hauptgebäudes ebenfalls ein eingeschossiger Anbau mit den Massen von 5.00 x 23.00 m befindet. Gemäss den Erläuterungen zum BauG darf die Gesamtfläche von 80 m2 auch bei mehreren Anbauten nicht überstiegen werden. Der Sinn dieser Regel liege darin, dass Anbauten bei Ein- und Zweifamilienhäusern die entsprechenden Hauptbauten nicht "dominieren" sollen, also müsse das Flächenverhältnis zwischen Hauptbau und Anbau ungefähr stimmen (Erläuterungen zum BauG, Art. 36, S. 71).
Die Baubewilligungsbehörde ist daher vorliegend zu Unrecht von einer Anbaute im Sinne von Art. 36 Abs. 2 BauG ausgegangen. Daraus folgt, dass nicht der privilegierte Grenzabstand gemäss Art. 39 Abs. 1 BauG von 1.50 m zum Tragen kommt.
Das Bauprojekt ist daher entsprechend zu überarbeiten. Aus dem Gesagten erhellt, dass die Beschwerde im Ergebnis gutzuheissen und der Einspracheentscheid des Einwohnergemeinderates aufzuheben ist.
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VVGE
2001/02 Nr. 16