Procedural Requirements for Binding Preliminary Decisions on Land Use

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VVGE 1997/98 Nr. 20, S. 55:

Art. 23 Abs. 3 sowie Art. 33 Abs. 1 und 3 BauV.

Blosse Voranfragen kann die Baubewilligungsbehörde als informelle Antwort ohne Rechtsmittelmöglichkeit erledigen. Bei einem verbindlichen Vorentscheid ist aber das ordentliche Verfahren einzuhalten.

Entscheid des Regierungsrates vom 21. Januar 1997 (Nr. 792)

Aus den Erwägungen:

2. Gemäss Art. 23 Abs. 3 der Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994 (BauV; LB XXIII, 88) kann der Baugesuchsteller den Gemeinderat bei grösseren Bauvorhaben oder zur Abklärung wichtiger Bau- und Nutzungsfragen um einen Vorentscheid ersuchen. Damit ein solches Vorentscheidverfahren zulässig ist, ist es wesentlich, dass sich die Grundsatzfrage im Vorentscheidverfahren beantworten lässt. Bei wichtigen Grundsatzfragen, wie Baubewilligungspflicht, Zonenkonformität, Auslegung von Abstands- und Baumassenbestimmungen usw., ist die Möglichkeit eines Vorentscheids ohne weiteres einleuchtend. Bei einem solchen Vorentscheid geht es darum, dass vor der Ausarbeitung eines Detailprojektes einzelne für sich entscheidbare Fragen vorabgeklärt werden (Erläuterungen BauG, Art. 23 Abs. 3 BauV, S. 163).

Die Beschwerdeführerin ersuchte um Bestätigung der vorhandenen Erweiterungsreserven auf der Parzelle 2369 durch die Baubehörde im Hinblick auf den Verkauf und einen allfälligen Erweiterungsbau auf der Parzelle 2369. Sie verlangt die Festlegung der anrechenbaren Grundstückfläche und des erforderlichen Gebäude- bzw. Strassenabstandes. Zur Abklärung solcher Fragen ist das Vorentscheidverfahren zulässig.

3. a. Vorentscheide gelten nur für die darin beurteilten Sachverhalte (Art. 33 Abs. 1 BauV). Zu beachten gilt hingegen, dass gegenüber Dritten solche Vorentscheide nur dann verbindlich sind, wenn das gleiche Verfahren wie für Baubewilligungen durchgeführt worden ist (Art. 33 Abs. 3 BauV). Mit anderen Worten muss ein Gesuch um einen Vorentscheid, damit dieser gegenüber Dritten verbindlich ist, veröffentlicht worden sein und berührte Dritte damit Gelegenheit zur Anfechtung erhalten haben (Erläuterungen BauG, Art. 33 Abs. 3 BauV, S. 186). Ein baurechtlicher Vorentscheid, welcher nur für die Behörden und den Gesuchsteller verbindlich und anfechtbar sei, so das Bundesgericht (BGE 120 Ib 52), widerspreche Art. 33 Abs. 3 Bst. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700). Art. 33 Abs. 3 Bst. a RPG verlange nämlich, dass neben dem Gesuchsteller auch legitimierte Dritte von ihren Verfahrensrechten Gebrauch machen könnten. Zudem bestehe die Gefahr, dass in einem Beschwerdeverfahren über ein nicht veröffentlichtes Gesuch ein Urteil gefällt werde, durch welches die betreffenden Richter in bezug auf das nachfolgende Baubewilligungsverfahren in Befangenheit geraten (siehe dazu auch: Alain Griffel, Baurechtliche Vorentscheide ohne Drittverbindlichkeit, insbesondere nach zürcherischem Recht, in ZBl 1996, 260 ff.). Die Rechtsprechung des Bundesgerichts führt dazu, dass die Baubewilligungsbehörden Gesuche um Vorentscheide in der Regel als informelle, nicht anfechtbare Meinungsäusserungen beantworten müssen (ohne Rechtsmittelbelehrung). Will ein Gesuchsteller einen verbindlichen Entscheid, hat er dies zu verlangen und es hat in der Folge das ordentliche Baubewilligungsverfahren über die betreffenden Grundsatzfragen stattzufinden (Erläuterungen BauG, Art. 33 Abs. 3 BauV, S. 187).

b. Die Beschwerdeführerin ersuchte den Dorfschaftsgemeinderat Sarnen am 29. Juli 1996, ihr das Ausmass der möglichen Ausnützung bei der Parzelle 2369 schriftlich zu bestätigen. Bei der gewünschten Bestätigung gehe es um die Festlegung der anrechenbaren Grundstücksfläche und um den erforderlichen Gebäudeabstand von der Strasse. Dieses Gesuch kann als ein Gesuch um einen verbindlichen Vorentscheid verstanden werden. Am 27. August 1996 hat der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen über das Gesuch entschieden und seinen Entscheid mit einer Rechtsmittelbelehrung versehen, weil er offenbar der Meinung war, es sei ein verbindlicher, formeller Vorentscheid verlangt worden. Der Dorfschaftsgemeinderat Sarnen hat es aber unterlassen, das Gesuch zu veröffentlichen. Dies hat zur Folge, dass das erforderliche Verfahren nicht eingehalten worden ist. Der angefochtene Entscheid verletzt daher Art. 33 Abs. 3 Bst. a RPG und ist deshalb formell aufzuheben.

c. Bei Gesuchen um einen Vorentscheid muss die Baubewilligungsbehörde sich vergewissern, welcher Art dieser sein soll. Bei blossen Voranfragen kann sie es bei einer informellen Antwort, die keine Rechtsmittelbelehrung enthält, bewenden lassen. Verlangt der Gesuchsteller aber ausdrücklich einen verbindlichen Entscheid, hat sie das entsprechende Verfahren einzuhalten und anschliessend einen weiterzugsfähigen Entscheid zu erlassen. Im Zweifel muss die Baubewilligungsbehörde allenfalls bei der Bauherrschaft eine Rückfrage machen (Erläuterungen BauG, Art. 33 Abs. 3 BauV, S. 187).

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