Permit Invalidated Due to Conditional Approval and Density Violation

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VVGE 1995/96 Nr. 27, S. 82:

Art. 32 Abs. 1 und 3 BauV.

a. Ein Baugesuchsteller hat grundsätzlich Anspruch darauf, dass sein Bauvorhaben bewilligt wird, wenn es den massgebenden Vorschriften entspricht. Die Baubewilligungsbehörde hat Bestimmungen anderer Rechtsgebiete (so etwa des Privat- oder Strafrechts) grundsätzlich nicht zu prüfen (Erw. 3).

b. Die Erteilung einer Baubewilligung unter der Bedingung der nachfolgenden Umzonung verstösst gegen das Legalitätsprinzip und die planerische Stufenfolge (Erw. 4).

Entscheid des Regierungsrates vom 20. August 1996 (Nr. 334).

Aus den Erwägungen:

3. a. Die Zufahrt zur Liegenschaft des Beschwerdeführers erfolgte bis zum Bau der Erschliessungsstrasse Laubligen über die Parzellen 441, 442 und 2132. Diese Parzellen sind mit einer Grunddienstbarkeit (Fuss- und Fahrwegrecht) zugunsten der Parzelle 439 belastet. Durch den Anbau der geplanten Garageerweiterung, insbesondere im Bereich des bestehenden Stalls auf Parzelle 2132, ist die Zufahrt über die oben genannten Grundstücke nicht mehr gewährleistet. Es fragt sich, wie es sich damit in bezug auf die Baubewilligung verhält.

b. Gemäss Art. 32 Abs. 1 der Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994 (BauV; LB XXIII, 88) werden Bauvorhaben bewilligt, wenn sie den bau- und planungsrechtlichen sowie weiteren, im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entsprechen. Ein Baugesuchsteller hat demnach grundsätzlich Anspruch darauf, dass ein Bauvorhaben bewilligt wird, wenn es den relevanten Vorschriften entspricht. Die Baubewilligungsbehörde hat Bestimmungen anderer Rechtsgebiete (so etwa des Privat- oder Strafrechts) grundsätzlich nicht zu prüfen (Erläuterungen BauG, Art. 31 Abs. 3 BauV, S. 181;

BGE 118 Ia 116). Der Beschwerdeführer bringt keine Gründe vor, wonach das Bauvorhaben gegen kantonales oder kommunales Baurecht oder allenfalls Vorschriften des Umweltrechts verstosse. Er macht geltend, vorliegend dürfe keine Baubewilligung erteilt werden, bevor nicht die Frage der Ablösung der beschränkt dinglichen Rechte (Fuss- und Fahrwegrechte) zugunsten seiner Parzelle gelöst sei. Der Anbau verstosse gegen seine dinglichen Rechte. Die Begründung des Beschwerdeführers gegen das Bauvorhaben ist somit ausschliesslich privatrechtlicher Natur.

Die Prüfung bzw. Entscheidung über diesen Punkt liegt nun aber nicht im Zuständigkeitsbereich einer Baubewilligungsbehörde. Zwar dürfte es wohl kaum angehen, dass eine Baubewilligungsbehörde, im Wissen darum, dass mit der Erstellung einer Baute auf einem grunddienstbarkeitsbelasteten Grundstück die Erschliessung eines Drittgrundstücks gänzlich verunmöglicht würde, ein Bauvorhaben dennoch bewilligte. Es ist aber in der Praxis umstritten, ob die Baubewilligungsbehörde berechtigt ist, die offenkundige Verletzung privater Rechte zu prüfen (Erläuterungen BauG, Art. 27 BauV, S. 170, mit Hinweisen auf entsprechende Urteile).

Vorliegend verhält es sich jedoch insofern anders, als die Zufahrt zur Liegenschaft des Beschwerdeführers durch die neuerstellte Laubligenstrasse (Strassenparzelle 2113) vollauf gewährleistet ist. Es kommt dazu, dass sich der Vater in privatrechtlichen Verträgen vom 20. April 1990 bzw. vom 4. Mai 1993 verpflichtet hat, auf das erwähnte Fuss- und Fahrwegrecht zu verzichten und die entsprechenden Dienstbarkeiten im Grundbuch löschen zu lassen, sobald die im Verkehrsrichtplan der Gemeinde Alpnach vorgesehene Erschliessungsstrasse Laubligen erstellt ist.

Im Gegenzug haben sich die Vertragspartner des Vaters verpflichtet, sämtliche Perimeterbeiträge betreffend Erschliessung Laubligenstrasse zu übernehmen bzw. diesem eine Entschädigung zu bezahlen. Diese Vergleiche sind, zumindest teilweise, im Grundbuch eingetragen worden.

Auch daraus folgt, dass zwar noch privatrechtliche Unklarheiten bestehen, welche jedoch dem Bauvorhaben grundsätzlich nicht entgegenstehen. Letztlich geht es somit um die Frage der Entschädigung für die Aufhebung von beschränkt dinglichen Rechten. Aufgrund der gesamten Umstände lässt es sich vorliegend nicht rechtfertigen, das Baubewilligungsverfahren allenfalls zu sistieren, bis diese Unklarheiten durch den Zivilrichter entschieden sind. Schliesslich gilt es auch festzuhalten, dass der Beschwerdeführer bereits heute die Zufahrt über die Laubligenstrasse benützt.

Im Ergebnis handelt es sich somit bei der Eingabe des Beschwerdeführers um eine privatrechtliche Einsprache gemäss Art. 31 Abs. 3 BauV, über welche der Zivilrichter zu befinden hat.

4. a. Die Baubewilligung des Einwohnergemeinderates vom 4. März 1996 ist jedoch aus einem anderen Grund aufzuheben.

Wie bereits ausgeführt, werden Bauvorhaben bewilligt, wenn sie den bau- und planungsrechtlichen sowie weiteren, im Baubewilligungsverfahren zu prüfenden Vorschriften entsprechen (Art. 32 Abs. 1 BauV).

b. Gemäss Art. 22 Abs. 2 Bst. a des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) dürfen Bauten und Anlagen sodann nur bewilligt werden, wenn sie dem Zweck der Nutzungszone entsprechen (vgl. auch Haller/Karlen, Raumplanungs- und Baurecht, Zürich 1992, N 583 ff.).

Der Garagenanbau kommt gemäss Zonenplan der Einwohnergemeinde Alpnach in die Industrie- und Gewerbezone B (IG B; Art. 28 BZR) sowie mit einer Fläche von rund 283 m2 in die Wohn- und Gewerbezone 3 (WG 3; Art. 23 und 24 BZR) zu stehen. Gemäss Art. 24 des kommunalen Bau- und Zonenreglements gilt in der Wohn- und Gewerbezone 3 eine Überbauungsziffer von 20 Prozent. Nach den nicht bestrittenen Angaben gemäss Beschluss des Einwohnergemeinderates vom 4. März 1996 wird durch die Erweiterung der Autogarage von rund 283 m2 auf den Parzellen 441 und 2132 die Überbauungsziffer unter Anrechnung der bereits bestehenden Bauten in der Wohn- und Gewerbezone 3 massiv überschritten. Für die Industrie- und Gewerbezone gemäss Art. 28 BZR gilt hingegen keine eigentliche Ausnützungsbeschränkung. Der private Beschwerdegegner ersuchte daher den Einwohnergemeinderat um Umzonung der erforderlichen Gebäudefläche von rund 283 m2 von der Wohn- und Gewerbezone in die Industrie- und Gewerbezone. Gemäss Baubewilligungsentscheid vom 4. März 1996 hat der Einwohnergemeinderat einer derartigen Zonenplanänderung vorgängig zugestimmt, unter dem Vorbehalt, dass eine rechtskräftige Baubewilligung vorliege. Der Einwohnergemeinderat hat somit eine Baubewilligung unter der Bedingung, dass nachträglich eine Umzonung erfolge, erteilt. Eine solche bedingte Baubewilligung entbehrt jedoch einer rechtlichen Grundlage. Bedingungen und Auflagen sind zwar möglich und auch verbreitet. Sie sind aber nur zulässig, wenn es darum geht, geringfügige Mängel eines Bauvorhabens zu "heilen" (Erläuterungen BauG, Art. 32 Abs. 3 BauV, S. 185). Es entspricht nämlich dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit, eine Baubewilligung nicht in jedem Fall, in welchem ein kleiner Mangel vorliegt, zu verweigern. Fehlt aber ein elementares Erfordernis, darf eine Baubewilligung nicht erfolgen. Das Fehlen einer entsprechenden Bauzone ist nun ein elementarer Mangel. Die Erteilung einer Baubewilligung unter dem Vorbehalt der nachträglichen Zonenplanänderung ist daher unzulässig. Sie widerspricht Art. 22 RPG und auch den kommunal und kantonal vorgesehenen Verfahrensschritten. Gemäss Art. 10 BauV gelten für Änderungen des Zonenplans sinngemäss die Verfahrensvorschriften gemäss Art. 6 ff. BauV. Die Zonenplanänderung erfolgt durch das kommunale Planfestsetzungsorgan (Gemeindeversammlung) und erlangt mit der Genehmigung durch den Regierungsrat Rechtskraft.

Die Erteilung einer Baubewilligung unter der Bedingung der nachfolgenden Umzonung verstösst nun aber gegen diese planerische Stufenfolge. Eine derart ergangene Baubewilligung ist mit einem wesentlichen Mangel behaftet. Daran ändert auch nichts, wenn der Einwohnergemeinderat unter Ziffer 10 des Beschlusses vom 4. März 1996 verfügt hat, dass die Bauarbeiten erst in Angriff genommen werden dürften, wenn eine rechtskräftige Zonenplanänderung vorliege. Es ist von heute aus völlig offen, ob die Zonenplanänderung erfolgt und wie die Zonenbestimmungen dannzumal lauten werden. Ein Baugesuch kann erst dann behandelt und bewilligt werden, wenn die gültigen Zonenbestimmungen feststehen. Baubewilligungen dürfen auch nicht "auf Vorrat" erteilt werden; sie gelten grundsätzlich höchstens 18 Monate (Art. 35 Abs. 2 BauV sowie Erläuterungen BauG, Art. 35 BauV, S. 191). Das vom Einwohnergemeinderat gewählte Vorgehen ist aus diesen Gründen nicht zulässig. Zu prüfen ist allerdings, ob das Vorhaben allenfalls gestützt auf eine Ausnahmebewilligung gestattet werden könnte.

c. Gemäss Art. 23 RPG sind Ausnahmen vom Erfordernis der Zonenkonformität innerhalb von Bauzonen dem kantonalen Recht überlassen. Es stellt sich die Frage, ob der Einwohnergemeinderat allenfalls eine Ausnahme von der Einhaltung der Überbauungsziffer von 20 Prozent der WG 3 gemäss Art. 24 BZR hätte erteilen können. Dies hätte zur Folge gehabt, dass auf eine Zonenplanänderung hätte verzichtet werden können. Gemäss Art. 53 Abs. 2 BauG sind jedoch von der Geschosszahl und von Dichteziffern nur dort Ausnahmen möglich, wo dies gesetzlich, reglementarisch oder in Quartierplänen als zulässig erklärt wird. Der kommunale Ausnahmetatbestand gemäss Art. 48 BZR hält nun aber in Abs. 2 fest, dass für definitive Einzelbauten keine dichtere als die zonengemässe Überbauung zugelassen werde. Ein Abweichen von der höchstzulässigen Überbauungsziffer von 20 Prozent kam daher vorliegend nicht in Frage.

Aus dem Gesagten erhellt, dass vorliegend zunächst eine Zonenplanänderung herbeizuführen ist und erst dann über das Bauvorhaben entschieden werden kann. Der Regierungsrat hat daher die Baubewilligung aufzuheben.

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