Temporary Lease of Business Property Not a Transfer of Assets for Capital Gains Tax Purposes

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VVGE 1985/86 Nr. 50, S. 97:

Art. 20 Abs. 3 StG; Art. 24 Abs. 4 aStG.

Die nur vorübergehende Vermietung/Verpachtung einer Geschäftsliegenschaft stellt keine Überführung von Geschäftsvermögen ins Privatvermögen dar und unterliegt daher nicht der Kapitalgewinnsteuer. Vorübergehende Vermietung bejaht im Fall, da der Eigentümer mit der Vermietung die Möglichkeit offenbehalten will, ein Geschäft später auf eine ihm nahestehende Person zu übertragen oder zu vererben.

Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 23. Dezember 1986.

Aus den Erwägungen:

2. Es gilt zu prüfen, ob im vorliegenden Fall durch die Vermietung der Geschäftsliegenschaft überhaupt eine Überführung derselben vom Geschäftsvermögen ins Privatvermögen des Vermieters stattfand.

Das aStG bestimmte in Art. 24 Abs. 4 diesbezüglich, dass bei Vermietung oder Verpachtung der betreffende Vermögensgegenstand in der Regel Geschäftsvermögen bleibe und die Kapitalgewinnbesteuerung hinausgeschoben werde bis zum Zeitpunkt der Veräusserung, des Erbganges usw. Eine Überführung wurde von der Praxis nur dann angenommen, wenn die Wiederaufnahme der Geschäftstätigkeit durch den Verpächter/Vermieter als praktisch ausgeschlossen erschien (VVGE 1971 - 1975, Nr. 125 E. 2; VVGE 1976/77 Nr. 49 E. 2). Das geltende StG bestimmt, dass die Verpachtung eines Geschäftsbetriebes als Überführung in das Privatvermögen gilt, sofern sie nicht vorübergehender Natur ist (Art. 20 Abs. 3). Diesfalls bleibt das verpachtete bzw. vermietete Objekt Geschäftsvermögen (ASA 44, 450). Sowohl nach altem wie nach geltendem Recht stellt sich daher die Frage, ob es sich vorliegend um eine nur vorübergehende Vermietung handle oder ob die Wiederaufnahme des Betriebes durch den heute immerhin 73-jährigen Vermieter als praktisch ausgeschlossen erscheine.

Indessen hat eine Verpachtung oder Vermietung auch dann als vorübergehend zu gelten, wenn zwar der Eigentümer selbst den Betrieb nicht mehr bewirtschaften wird, mit der Verpachtung oder Vermietung aber die Möglichkeit offen halten will, das ganze Geschäft später auf eine ihm nahe stehende Person zu übertragen oder zu vererben, beispielsweise auf den Sohn (VVGE 1971/75, Nr. 125 E. 2; ASA 41, 452 f.). Dies beruht auf der Überlegung, dass die unentgeltliche Übertragung eines ganzen Geschäftes keine Besteuerung der stillen Reserven auslöst und es daher nicht gerechtfertigt wäre, im Zeitpunkt der Verpachtung eine Privatentnahme bzw. eine Überführung von Geschäfts- in Privatvermögen anzunehmen. In einem solchen Fall bleiben die Aktiven und Passiven noch an den Geschäftsbetrieb gebunden. Im vorliegenden Fall erscheint die spätere Übernahme der Geschäftsliegenschaft durch den Sohn keineswegs als ausgeschlossen. Unter diesen Umständen wäre es stossend, wenn die Vermietung der Geschäftsliegenschaft eine Besteuerung der stillen Reserven auslösen würde (vgl. F. Cagianut/E. Höhn, Unternehmungssteuerrecht, Bern 1986, 242; Heinz Masshardt, Kommentar zur direkten Bundessteuer, Zürich 1985, N 23 zu Art. 43 sowie E. Gygax, Das eigene Geschäft von der Gründung bis zur Nachfolge, Zürich 1981, 35).

Der entsprechende Aufschub rechtfertigt sich auch deswegen, weil der Verpächter und seine Erben an die abgegebene Erklärung oder an die vorgenommene steuerliche Behandlung nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gebunden sind und bei einer späteren Veräusserung ein allfälliger Gewinn als Gewinn auf Geschäftsvermögen steuerbar werden wird. Liegt aber in der Vermietung der Geschäftsliegenschaft keine Privatentnahme, kann auch die Frage des Zeitpunkts der Geschäftsaufgabe durch den Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren offen bleiben.

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