Residential/Commercial Zoning: Neighbor Cannot Block Construction Without Demonstrable Harm

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VVGE 1985/86 Nr. 24, S. 27:

a) Art. 5 Abs. 4 VV zum BauG.

Der Umstand, dass jemand seinen Arbeitsplatz in unmittelbarer Nähe eines Bauvorhabens hat, genügt für die Einsprachebefugnis nicht (Erw. 2).

b) Art. 23 Abs. 3 BauR Sachseln.

Ein Verwaltungsgebäude mit angegliedertem Lager ist in der Hohn- und Gewerbezone zulässig (Erw. 3).

Entscheid des Regierungsrates vom 13. August 1985 (Nr. 376).

Aus den Erwägungen:

2. Strittig ist vorerst die Einsprachelegitimation von A.

a) Nach Art. 5 Abs. 4 der Vollziehungsverordnung zum Baugesetz vom 18. April 1972 (VV zum BauG) sind nur Personen zur öffentlichrechtlichen Einsprache legitimiert, die ein schutzwürdiges Interesse nachweisen können. Hiezu besteht eine reiche Gerichtspraxis. Danach kommt es nicht darauf an, ob die Rechtssätze, deren Verletzung der Einsprecher rügt, gerade ihn schützen oder ob ihnen zumindest in gewisser Hinsicht eine Schutzwirkung zugunsten des Einsprechers zukommt. Das schutzwürdige Interesse kann rechtlicher oder auch bloss tatsächlicher Natur sein (BGE 108 Ib 250 E. d/93 E. 3.b.aa, 107 Ib 46 E. c, 104 Ib 249 E. 5b). Indessen vermag aber die Tatsache allein, dass ein umstrittenes Vorhaben unmittelbar neben dem Grundstück eines Einsprechers verwirklicht werden soll, dessen Legitimation nicht zu begründen (BGE 103 Ib 149). Erforderlich ist nämlich eine besondere, beachtenswerte Beziehung zur Streitsache (BGE 104 Ib 249 E. c, 99 Ib 107). Entscheidend ist, dass der Einsprecher durch die angefochtene Verfügung intensiver als irgendjemand, als die Allgemeinheit berührt wird (VVGE 1978/80, Nr. 52 mit Hinweisen; BGE 108 Ib 93 E. 3.b.aa., 107 Ib 45 E. 1.c). Soweit wie im vorliegenden Fall eine Dritte begünstigende Verfügung in Frage steht, kommt es namentlich darauf an, ob zu befürchten ist, dass der Einsprecher wirtschaftliche, ideelle, materielle oder anders geartete Nachteile erleiden könnte, denen er bei Gutheissung der Einsprache entginge. Es muss auch im Falle eines Nachbarn ein zusätzlicher konkreter Anhaltspunkt für einen praktischen Nachteil vorliegen, der ihm aus der angefochtenen Verfügung erwächst, damit ihm in bezug auf die Anfechtung der in Frage stehenden Verfügung die Einsprachelegitimation zuerkannt werden kann (BGE 103 Ib 149; 104 Ib 256 E. d; VGE vom 6. Juli 1984 i.S. W. gegen J., Erw. Ia; VGE vom 8. Februar 1985 i.S. St. gegen S., Erw. 1; Niklaus Theiler, Die Einsprache- und Beschwerdebefugnis im Baubewilligungs- und Bauplanungsverfahren nach geltendem Recht, in VVGE 1981 und 1982).

b) Der Beschwerdeführer ist nicht Nachbar im vorerwähnten Sinn. Er wohnt unbestrittenermassen in einer solchen Entfernung vom geplanten Bauvorhaben, dass er dadurch nicht mehr berührt wird als irgendjemand. Somit fehlt ihm die Befugnis zur Einsprache. Der Umstand, dass er offenbar seinen Arbeitsplatz in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens hat, ändert daran nichts. Die Legitimation setzt Grundeigentum oder eine andere dingliche Berechtigung voraus (Hess, Zum formellen Bauordnungsrecht des Kantons Obwalden, Sarnen 1980, 54). Abgesehen davon beinhaltet seine Einsprache im wesentlichen die grosse Sorge an einer intakten Umwelt beziehungsweise die grosse Betroffenheit über die Umweltzerstörung. Dies genügt für die baurechtliche Einsprachelegitimation aber nicht. Die Baugesetzgebung wollte es gerade ausschliessen, dass jedermann sich gegen ein konkretes Projekt zur Wehr setzen kann. Diese Möglichkeit soll nur den direkt Betroffenen zustehen, die einen konkreten Nachteil erleiden. Der Beschwerdeführer bringt aber mit keinem Wort vor, dass er durch das Projekt mehr betroffen werde als irgendjemand. Der Einwohnergemeinderat hätte daher auf die Einsprache von A. gar nicht eintreten dürfen, wie er in seinen Erwägungen zutreffend ausführte.

Das Nichteintreten des Einwohnergemeinderates auf seine Einsprache kann der Beschwerdeführer beim Regierungsrat rügen. Hiefür ist er legitimiert. Führt die Überprüfung zum Schluss, dass der Einwohnergemeinderat auf die Einsprache zu Recht nicht eingetreten ist, ergibt sich daraus die Abweisung der Beschwerde durch den Regierungsrat.

3. Der Beschwerdeführer B. ist zur Einsprache gegen das Verwaltungs- und Lagergebäude als Nachbar, der vom Bauvorhaben direkt betroffen wird, befugt. Seine Legitimation steht ausser Zweifel. Er beanstandete das Bauvorhaben in erster Linie deswegen, weil es nach seiner Ansicht nicht zonenkonform sei.

Das geplante Verwaltungsgebäude mit Lager kommt in die Wohn- und Gewerbezone zu stehen. Diese Zone ist für Wohnbauten und höchstens mässig störende Betriebe bestimmt (Art. 23 Abs. 3 Baureglement vom 21. November 1975, BauR). Als mässig störend gelten Betriebe, deren Auswirkungen im Rahmen herkömmlicher Handwerksund Gewerbebetriebe bleiben, auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkt sind und nur vorübergehend auftreten (Art. 12 Abs. 5 BauR). Gewerbe sind Betriebe, die nicht so immissionsstark sind wie die Industrie. Vom geplanten Bauvorhaben sind keine direkten Immissionen zu erwarten. Der Beschwerdeführer kritisiert aber den nach seiner Ansicht zu erwartenden zusätzlichen Verkehr. Die Bauherrin bestreitet eine Zunahme des Verkehrs.

Beim geplanten Bauvorhaben handelt es sich um ein Verwaltungsgebäude mit angegliedertem Lager. Da es sich um keine Produktionsstätte handelt, ist ein Schichtbetrieb ausgeschlossen. Der Verkehr mit Lastwagen ist während der Nacht verboten (Art. 2 Abs. 2 SVG, Art. 91 Abs. 2 VRV). Dass tagsüber eine Zunahme des Verkehrs stattfindet, ist nicht ausgeschlossen. Hingegen ist nicht jede Verkehrszunahme in einer Wohn- und Gewerbezone unzulässig. Auch reine Wohnbauten können eine unter Umständen beträchtliche Zunahme des Verkehrs mit sich bringen. Der zu erwartende zusätzliche Personenwagenverkehr kann aber nicht als zonenfremd bezeichnet werden. Dass in einer Gewerbezone auch Lastwagen verkehren, ist nichts Aussergewöhnliches und liegt im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe. Bei der Auslegung des Begriffs der nur mässig störenden Betriebe kann man sich unter anderem auch an der Umschreibung der in bezug auf die zulässigen Auswirkungen nächst höheren Kategorie der stark störenden Betriebe orientieren. Als solche gelten zum Beispiel Autospenglereien, wie das Verwaltungsgericht in einem ebenfalls die Gemeinde Sachseln betreffenden Fall festgestellt hat (VVGE 1978 bis 1980, Nr. 59). Die vom vorliegenden Lagerund Bürogebäude ausgehenden Immissionen können klarerweise nicht mit jenen einer Autospenglerei verglichen werden. Es handelt sich im vorliegenden Fall offensichtlich nicht um ein mit zahlreichen Verladerampen ausgestattetes Lagergebäude eines Grosshandelsbetriebes, bei welchem ein fast permanenter Güterverkehr stattfindet, sondern um ein auch in den äusseren Abmessungen (32 m/15 m) relativ bescheidenes Lagergebäude mit lediglich einer Abladestelle (Lift). Ein solches Bauvorhaben gewährt den Bewohnern der gemischten Zone immer noch die erforderliche Ruhe tagsüber, und insbesondere auch nachts. Es kann nicht als übermässig störend bezeichnet werden. Die durch den vereinzelten Lastwagenverkehr auftretenden Immissionen sind als mässig störend zu qualifizieren und müssen in einer gemischten Zone geduldet werden. Sollte die Bauherrin das heute in Frage stehende Verwaltungs- und Lagergebäude einer anderen Zweckbestimmung zuführen, bedürfte es hiefür einer neuen Bewilligung. Die Befürchtung des Beschwerdeführers, die Nutzungsart könne jederzeit geändert werden, ist daher unbegründet.

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