Average Price Method Permitted for Minor Land Acquisitions
Schweiz · Kanton Obwalden (CH-OW)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe court considered two methods for calculating compensation in partial expropriation cases: the average price method and the difference method. While the difference method is generally preferred, the average price method, which calculates a uniform price per square meter based on the property's overall value, is acceptable for minor land acquisitions. The court ruled that even when acquiring a strip of land from a built-upon parcel, the average price method can be applied if there's no reason to believe different parts of the property have distinct values, particularly in cases of dense construction where front garden areas may lose their connection to the main property and their value can vary significantly. In this specific case, the acquisition of a small portion of a garden area was deemed to have a uniform value, making the average price method appropriate.
Legislator-Regeste
AmtlichVVGE 1981/82 Nr. 72, S. 141: Art. 22ter BV. Formelle Enteignung. Methode zur Ermittlung der Entschädigung bei der Abtretung eines 2,5 m breiten Landstreifens einer überbauten Parzelle (Vorgartenland). Entscheid des Verwaltungsgerichts vom
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KI-generiertThe court's decision is based on the principle of full compensation for expropriation as established by Article 22ter of the Federal Constitution.
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VVGE 1981/82 Nr. 72, S. 141:
Art. 22ter BV.
Formelle Enteignung.
Methode zur Ermittlung der Entschädigung bei der Abtretung eines 2,5 m breiten Landstreifens einer überbauten Parzelle (Vorgartenland).
Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 21. Dezember 1982.
Aus den Erwägungen:
Nach Doktrin und Praxis gelangen für die Ermittlung der Entschädigung bei Teilenteignung grundsätzlich zwei Methoden zur Anwendung: Einmal die sogenannte Durchschnittsberechnung, nach welcher ein Quadratmeter-Durchschnittspreis für das Gesamtgrundstück vor der Enteignung ermittelt und auch auf das abzutretende Landstück verlegt wird, unter Berücksichtigung allfälliger Minder- oder Höherwertigkeit des abgetretenen Teils; sodann die sogenannte Differenzberechnung, welche die Expropriationsentschädigung nach der Summe der Nachteile bemisst, die dem Eigentümer aus dem Verlust der Teilparzelle erwachsen, unter Ausschluss der dem Restland aus dem Unternehmen erwachsenden allgemeinen Vorteile (MBVR 1970 Nr. 54 E. 1). Während der Differenzmethode im allgemeinen der Vorzug gegeben wird, ist die Durchschnittsmethode namentlich bei Geringfügigkeit des abzutretenden Teilgrundstückes praktikabel (Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel 1976, Nr. 128 B V a mit Hinweisen). Die Anwendung der Durchschnittsberechnung, die vom Verkehrswert der Liegenschaft ausgeht, ist jedenfalls für die unüberbaute Parzelle vertretbar.
Schwieriger ist die Frage, ob der Wert des abgetretenen Landes auch bei der überbauten Parzelle aufgrund des angenommenen durchschnittlichen Quadratmeterpreises festgesetzt werden darf. Die Klägerin bestreitet dies. So weisen beispielsweise Vorgärten von Renditeobjekten, die auf absehbare Dauer stehen bleiben und demnach auch weiterhin eine volle Nutzung realisieren, in der Regel einen geringeren Wert als Bauland auf. Für die Wertbestimmung von Teilabtretungen überbauter Grundstücke wird denn auch in der Regel der Differenzmethode der Vorzug gegeben (Imboden/Rhinow, a.a.O. mit Hinweisen;
P. Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, Zürich 1966, 69 ff; Merker, Der Grundsatz der "vollen Entschädigung" im Enteignungsrecht, Zürich 1975, 57 ff.). Während die sogenannte Durchschnittsberechnung von der Gleichwertigkeit der einzelnen Grundstücksteile ausgeht und diese auch voraussetzt, führt die Differenzmethode auch bei Ungleichwertigkeit der einzelnen Grundstücksteile zum richtigen Ergebnis. Dies schliesst nun aber nicht aus, im Einzelfall trotzdem die sogenannte Durchschnittsberechnung anzuwenden; dann nämlich, wenn keine Veranlassung zur Annahme besteht, dass einzelne Grundstücksteilflächen unterschiedlich zu bewerten sind.
Letzteres ist namentlich bei geschlossener Bauweise - in Städten, aber auch im Kern von Dörfern - der Fall, wo die Flächen vor den Gebäuden mehr und mehr die Verbindung zum Wohngrundstück verlieren und zu blossen Vorgartenflächen werden, deren Wert sehr unterschiedlich sein kann (vgl. ZHVGr 1980, 142/1971, 76/1963, 117/1962, 133). Demgegenüber bilden bei in offener Bauweise überbauten Grundstücken die Grundstücksflächen vor und hinter dem Wohngebäude zumeist eine zusammenhängende, den Wohnzwecken zugeordnete Gartenfläche, die es im Regelfall ausschliesst, eine unterschiedliche Bewertung der Grundstücksteilflächen vorzunehmen (Gelzer/Busse, Der Umfang des Entschädigungsanspruchs aus Enteignung und enteignungsähnlichem Eingriff, München 1980, Rz 426).
Dies ist bei der überbauten Parzelle 1346 der Fall. Die Fläche des Gesamtgrundstückes beträgt 638 m2. Für den Wohnzwecken dienenden Garten steht eine relativ kleine Fläche zur Verfügung. In einem solchen Fall wirkt sich die Abtretung einer - absolut gesehen - eher geringfügigen Teilfläche von 63 m2 trotzdem erheblich aus, sodass ein Minderwert der abgetretenen Landfläche gegenüber den übrigen Grundstücksteilflächen nicht einzusehen ist. Unter diesen Umständen ist es aber vertretbar, auf den von der Schatzungskommission festgesetzten durchschnittlichen Quadratmeterpreis abzustellen.
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