Building Permit Expiration and Amended Plans Appeal

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VVGE 1981/82 Nr. 32, S. 45:

Art. 10 VV zum BauG.

Gültigkeitsdauer einer Baubewilligung.

Entscheid des Regierungsrates vom 20. April 1982 (Nr. 1343).

Sachverhalt:

Am 5./28. Oktober 1977 wurde eine Baubewilligung erteilt und dann ihre Geltungsdauer zweimal bis höchstens 28. April 1981 verlängert, also die gesetzlich grösstmögliche Verlängerung gewährt. Die am 29. Dezember 1980 eingereichten Änderungspläne wurden am 11. März/16. April 1981 bewilligt. Gegen die Festlegung des Enddatums der Geltungsdauer erhob die Bauherrschaft Beschwerde mit der Begründung, sie habe schon gegen Auflagen der ursprünglichen Baubewilligung Beschwerde eingereicht, weshalb diese Bewilligung nicht rechtskräftig geworden sei. Zudem sei das Projekt erst mit den jüngsten Änderungen ausführbar geworden. Sie habe nämlich mit dem Bau nicht beginnen können, bevor die wesentlichen Änderungen bewilligt worden seien, mindestens sei ihr der Beginn vorher nicht zumutbar gewesen. Es gehe nicht um eine Unterbrechung der ursprünglichen Frist sondern um die Frage, ob die Frist nicht erst mit der Änderungsbewilligung oder ob mit dieser eine neue Frist zu laufen begonnen habe. Es sei unbillig, einem Bauherrn das Risiko des Fristablaufs während eines Änderungsverfahrens tragen zu lassen, zumal die Bewilligungsbehörde, wie im vorliegenden Fall, den Entscheid bis fast zum Fristablauf hinauszögern könnte. Der Baubeginn hange von der Änderungsbewilligung wesentlich ab, denn ohne diese hätte man auf den Bau verzichten müssen. Der Regierungsrat wies die Beschwerde ab.

Aus den Erwägungen:

Die Beschwerdeführerin hat damals Nebenbestimmungen der Baubewilligung angefochten, die als Auflagen selbständig anfechtbar waren und die den Bestand der Hauptregelung nicht tangierten (vgl. Gisler Max, Baubewilligung und Baubewilligungsverfahren, Diessenhofen 1977, S. 177 f.), wenn sie auch in ihrem Bestand naturgemäss von der Wirksamkeit der Bewilligung abhängig waren. Vernünftigerweise kann die Baubewilligungsfrist von Art. 10 Abs. 3 VV zum BauG nicht laufen, bevor rechtlich die Baumöglichkeit besteht (vgl. Zaugg Aldo, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Bern 1971, S. 54), das heisst die erteilte Baubewilligung muss rechtskräftig und vollziehbar sein (vgl. VVGE II, Nr. 105). Im vorliegenden Fall wurde keine Beschwerde gegen die Abweisung von Einsprachen geführt und die Beschwerde der Bauherrschaft richtete sich einzig gegen Auflagen, die einem sofortigen Baubeginn nicht entgegenstanden. Aus diesem Grunde hat die Gültigkeitsdauer von 18 Monaten mit der Bewilligungserteilung zu laufen begonnen und gemäss unangefochtenem und damit formell rechtskräftigem Beschluss des Gemeinderates vom 5. März 1980 am 28. April 1981 (nach zweimaliger Verlängerung) zu laufen aufgehört.

Auch die beiden Verlängerungsgesuche vom 22. März 1979 und 7. Februar 1980 weisen darauf hin, die Bauherrschaft habe gewusst, dass die Baubewilligung vom 5./28. Oktober 1977 formell rechtskräftig ist und ihre Gültigkeitsdauer zu laufen begonnen hat.

2. Am 29. Dezember 198O hat Architekt A.B. geänderte Pläne zur Bewilligung eingereicht. Diese Pläne, datiert vom 1. September 1980, sind ausdrücklich als "abgeändertes Projekt" bezeichnet und entsprechend ausgestaltet. Die Beschwerdeführerin selber bestätigt in ihren Beschwerdeeingaben, dass es sich dabei nur um eine Planänderung gehandelt hat. Sie hat überdies ihr ursprüngliches Gesuch nie zurückgezogen. Zudem hielt der Regierungsrat in der wirtschafts-baupolizeilichen Bewilligung vom 7. April 1981 (Nr. 1370) fest, es gehe bloss um die Bewilligung geänderter Pläne; dieser Beschluss ist rechtskräftig geworden.

Gestützt auf diese Tatsachen kann also von einer Planänderung ausgegangen werden. Es handelt sich nicht um eine Neuplanung. Deshalb stellt sich die Frage, ob die Bewilligung zum Bauen nach diesen geänderten Plänen eine neue Gültigkeitsdauer von 18 Monaten für das ganze Bauvorhaben bewirke. Die Beschwerdeführerin behauptet nämlich, es handle sich um sehr wesentliche Änderungen und der Bau sei erst nach Genehmigung der geänderten Pläne ausführbar geworden.

Mit der Baubewilligung wird festgestellt, dass ein Bauvorhaben mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts vereinbar ist. Überlegungen des Bauherrn zum Beispiel in bezug auf Rentabilität sind unbeachtlich, der Grund für sein Bauvorhaben spielt keine Rolle. Daraus ergibt sich für den vorliegenden Fall, dass das am 5. Oktober 1977 bewilligte Bauprojekt objektiv ausführbar gewesen ist. Für die Einhaltung der Geltungsdauer ist sodann einzig massgeblich, ob vor ihrem Ablauf mit dem Bau begonnen wird oder nicht (Art. 10 Abs. 3 VV zum BauG; Zimmerlin Erich, Baugesetz des Kantons Aargau, Aarau 1977, S. 433). Offensichtlich ist im vorliegenden Fall mit dem Bau nicht begonnen worden. Die Baubewilligung vom 5. Oktober 1977 ist somit nicht mehr gültig.

Die Einreichung geänderter Pläne hat auf die Gültigkeitsdauer keinen Einfluss. Das Schicksal von Planänderungen hängt ab von jenem der Hauptbewilligung. Reicht ein Bauwilliger geänderte Pläne erst kurz vor Fristablauf ein, so hat er dessen Eintreten selber zu verantworten. Eine Verlängerung ist nur möglich im Verfahren nach Art. 10 Abs. 5 VV zum BauG.

Im vorliegenden Fall konnte kein Verlängerungsgesuch mehr gestellt werden, weil die Höchstdauer schon ausgeschöpft war. Zudem wurden die geänderten Pläne erst vier Monate vor Fristablauf eingereicht. Wie die Beschwerdeführerin darlegt, handelte es sich um schwerwiegende Änderungen. Der Gemeinderat benötigte also für die Prüfung auch bei raschestem Handeln einige Wochen, zudem wurden noch kantonale Bewilligungen nötig. Für Vorbereitungsarbeiten und Baubeginn bezeichnet die Beschwerdeführerin eine Frist von vier Monaten als absolut erforderlich. Ihre Argumentation führt zum absurden Schluss, dass der Gemeinderat die Baubewilligung für das geänderte Projekt noch vor dessen Einreichung hätte erteilen müssen. Ihm Verzögerungstaktik vorzuwerfen, ist unangebracht, zumal die das Datum des 1. September 1980 tragenden Änderungspläne erst am 29. Dezember 1980 dem Gemeinderat eingereicht worden sind.

Der Beschwerdeführerin standen für den Baubeginn die Höchstdauer von dreieinhalb Jahren zur Verfügung. Sie hatte es sich selber zuzuschreiben, wenn ihr in dieser Zeit der Baubeginn nicht gelang. Dies ist nicht unbillig, denn einmal ist die Befristung allgemein üblich und zum andern dürfen nicht nur die Interessen des Bauherrn berücksichtigt werden." Nachbarn oder andere betroffene Kreise können durchaus ein legitimes Interesse daran haben, dass die Gültigkeit der Baubewilligung nach einer festen, ihnen bekannten und von allfälligen Rechtsmittelverfahren unabhängigen Dauer abläuft" (Hess Beat W., Zum formellen Bauordnungsrecht des Kantons Obwalden, Sarnen 1980, S. 74).

3. Schliesslich verlangt die Beschwerdeführerin, es sei ihr wenigstens eine Nachfrist bis mindestens 31. Dezember 1981 zu setzen.

Dieses Begehren muss abgewiesen werden. Gemäss Art. 10 Abs. 5 VV zum BauG kann einzig der Gemeinderat die Gültigkeit einer Baubewilligung verlängern. Mangels Zuständigkeit ist dies dem Regierungsrat verwehrt. Es kommt hinzu, dass die Geltungsdauer eine Verwirkungsfrist darstellt, deren Lauf weder unterbrochen noch gehemmt werden kann; sie ist nur im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten erstreckbar, die im vorliegenden Fall aber nicht mehr zur Verfügung stehen (vgl. Zimmerlin Erich, a.a.O., S. 433; Imboden/Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung, Basel 1976, S. 205).

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