Building Permit Conditions and Land Reservation Dispute

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VVGE 1981/82 Nr. 16, S. 26:

Art. 4 Abs. 3 BauG.

Auflagen in der Baubewilligung.

Entscheid des Regierungsrates vom 24. August 1982 (Nr. 529).

Sachverhalt:

Ein Gemeinderat hatte eine Baubewilligung mit verschiedenen Auflagen erteilt. Die Bauherrschaft wehrte sich gegen die Formulierung dieser Auflagen und unterbreitete einen eigenen Vorschlag. Sie begründete ihn damit, ein Grundbucheintrag dürfe eine Erhöhung der Ausnützungsziffer (AZ) nicht verhindern, wenn diese von der Bezirksgemeinde später einmal verändert werde, und zudem hätte ein Landverlust zugunsten des Strassenbaus eine zu grosse AZ zur Folge, wodurch die Bauherrschaft in die "Irregularität" und zum "Rechtsbruch" geführt werde. Die Freihaltezone sei zu gross und entspreche nicht den früheren Vereinbarungen. Die Vorschrift über die Umgebungsgestaltung gehe zu weit. Der Regierungsrat wies die Angelegenheit zur erneuten Beschlussfassung im Sinne der Erwägungen an den Gemeinderat zurück.

Aus den Erwägungen:

2. Gemäss Art. 4 Abs. 3 BauG kann der Gemeinderat eine Baubewilligung unter Auflagen oder Bedingungen erteilen, die mit dem Bauvorhaben in einem direkten Zusammenhang stehen. Auflagen können im Grundbuch auf die Anmeldung der Behörde hin angemerkt werden, was der Bundesrat am 10. Februar 1966 genehmigt hat (Art. 30 BauG).

3. Gemäss Art. 4 Abs. 2 BauR Kägiswil gelten als bei der AZ anrechenbare Bruttogeschossflächen alle zu Wohnzwecken verwendbaren Räume. Die Bauherrschaft hat in den Dachgeschossen vorerst Wohnraum vorgesehen, dann aber diese Flächen als Estrich bezeichnet. Der Gemeinderat stellte fest, es handle sich um bewohnbare Räume und diese Feststellung blieb unwidersprochen. Gestützt auf die klare Regelung des Baureglementes hätte also der Gemeinderat die Bewilligung gar nicht erteilen dürfen.

Der Regierungsrat ist äusserst zurückhaltend in der Änderung einer Verfügung zu ungunsten eines Beschwerdeführers (VVGE II, Nr. 24). Obwohl im vorliegenden Fall sich der Gemeinderat zu nachgiebig gezeigt hat, ist der Fehler doch nicht so schwerwiegend, dass die sogenannte reformatio in peius in Betracht gezogen werden muss. Der Fehler wird dadurch gemildert, dass der Gemeinderat grundbuchlich festhalten liess, die grösstmögliche Ausnützung sei erreicht. Mindestens das zu tun, war Pflicht des Gemeinderates, geboten vom Prinzip rechtsgleicher Behandlung.

Die Beschwerdeführerin befürchtet, mit der Formulierung des Gemeinderates spätere Möglichkeiten zur Erhöhung der AZ verlustig zu gehen und durch eine Parzellenverkleinerung zugunsten des Strassenbaus in die "Irregularität" getrieben zu werden. Diese Befürchtungen sind grundlos. Würden sich die Rechtsgrundlagen zu ihren Gunsten ändern, könnte sie selbstverständlich auch davon profitieren, ebenso wenn sie angrenzendes Land zukaufen kann. Andererseits besteht gemäss Art. 27 Abs. 1 BauG die Bestandesgarantie. Durch die Formulierung des Gemeinderates werden also die Interessen der Beschwerdeführerin nicht verletzt; andererseits ist ihr eigener Formulierungsvorschlag umfassender und behebt jeden Zweifel, materiell ist er gleich.

Diese Darlegungen führen zum Schluss, die Angelegenheit an den Gemeinderat zurückzuweisen, damit er nochmals darüber beraten kann, welche Anmeldung er dem Grundbuchamt in bezug auf die AZ zustellen oder ob er die Baubewilligung wegen zu grosser Ausnützung überhaupt verweigern will. Sein jetziges Vorgehen kommt nämlich in den Bereich einer Ausnahmebewilligung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtes ist jedoch bei der ausnahmsweisen Bewilligung von Ausnützungen, die über das sonst zulässige Mass hinausgehen, grösste Zurückhaltung zu üben (BGE 107 Ia 216). Ausnahmebewilligungen dienen grundsätzlich nur der Vermeidung von Härten. Sie sollen es den Baubehörden ermöglichen, den Besonderheiten des Einzelfalls Rechnung zu tragen. Wirtschaftliche Überlegungen stellen demgegenüber generelle Gründe dar, die sich praktisch immer anführen lassen. Sie schaffen daher nicht ohne weiteres besondere Situationen, die eine Ausnahmebewilligung rechtfertigen. Die Ausnahmebewilligung kann weder dazu dienen, dem Bauherrn eine ideale Lösung zu verschaffen, noch besteht ihr Zweck darin, ein intensives Ausnützungsstreben zu unterstützen.

4. Für den Ausbau der Erschliessungsstrasse hat der Gemeinderat die Freihaltung einer recht grossen Landfläche verlangt. Damit wird die Beschwerdeführerin in der Nutzung ihres Grundstückes jedoch nicht übermässig eingeschränkt. Die Gemeinde wird nämlich zu gegebener Zeit nur so viel Land beanspruchen können, als für den Strassenausbau unbedingt notwendig ist.

Andererseits ist auch das Anliegen der Beschwerdeführerin verständlich. Im Kaufvertrag wurde nämlich festgelegt: "Die Käuferin erklärt hiermit ihr Einverständnis zur entschädigungslosen Abtretung einiger Quadratmeter ab dem hierortigen Kaufobjekt an die Gemeinde, sofern dies für die Gestaltung der Einmündung der neuen Erschliessungsstrasse erforderlich wird". Diese Verpflichtung erklärt das Interesse an der Freihaltung einer möglichst kleinen Fläche. Ob die von der Beschwerdeführerin vorgeschlagene Begrenzung genügt, hat der Gemeinderat wohl noch nicht geprüft. Es ist darum gegeben, auch diese Angelegenheit zur Prüfung und Beschlussfassung an ihn zurückzuweisen.

Der zweite Satz dieser Auflage (diese Fläche muss gemäss dem heutigen Terrain bestehen bleiben und darf weder mit Böschungen noch mit Pflanzen belegt werden) ist in der Baubewilligung nicht enthalten. Erstmals erwähnt ihn der Gemeinderat in der Anmeldung an das Grundbuchamt. Grund dafür ist wahrscheinlich die Furcht des Gemeinderates, für gartenbauliche Aufwendungen der Bauherrschaft entschädigungspflichtig zu werden. Einerseits aber ist diese Furcht unbegründet, denn die Freihaltepflicht bedeutet, dass ein Grundeigentümer Wertvermehrungen auf eigenes Risiko vornimmt und später dafür keinen Entschädigungsanspruch geltend machen kann. Andererseits ist die Formulierung unglücklich, denn danach müsste die Eigentümerin diesen Grundstückteil als Brachland halten. Es darf ihr aber sicher nicht verboten werden, unter Beachtung einer allfälligen Bewilligungspflicht hier ohne Entschädigungsfolge für das Gemeinwesen Investitionen vorzunehmen. Der Gemeinderat wird sich also auch darüber nochmals Gedanken machen müssen und sich allenfalls mit einem Mehrwertrevers zufrieden geben können.

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