Property Owner Denied Permit Due to Inadequate Road Access

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VVGE 1981/82 Nr. 14, S. 23:

Art. 4 BauG.

Die Anforderungen an die strassenmässige Erschliessung sind die gleichen, ob ein ständig oder ein nur während der Ferien bewohntes Haus gebaut werden soll.

Entscheid des Regierungsrates vom 23. Juni 1981 (Nr. 232).

Sachverhalt:

Ein Bauherr plante, im Grüss in Engelberg einige Ferienhäuser aufzustellen. Der Gemeinderat verweigerte die Baubewilligung unter anderem mit der Begründung, die Grüss-Strasse genüge für die Erschliessung dieser Häuser nicht. Der Regierungsrat wies die Beschwerde des Bauherrn ab und das Verwaltungsgericht bestätigte mit Urteil vom 12. Februar 1982, dieser Entscheid sei richtig (siehe Nr. 58).

Aus den Erwägungen:

2. Während in der vorsorglichen Beschwerde behauptet wird, die Erschliessung sei über die Zügstrasse vorgesehen, wird in der endgültigen Beschwerde die Grüss- Strasse als genügende Erschliessung verteidigt. Es ist auch unwahrscheinlich, dass die Zügstrasse je als Erschliessung für die an der Grüss-Strasse liegenden Grundstücke angesehen wurde; es ist darum einzig zu prüfen, ob die Grüss-Strasse die beiden Bauparzellen genügend erschliesst. Dabei ist zum vorneherein die Begründung unbehelflich, die Parzellen seien seinerzeit vom Architekt voll erschlossen verkauft worden, der die Strasse nach Genehmigung durch die Gemeindebehörden erstellt habe. Die Beurteilung des Erschliessungsgrades richtet sich nach heutigem Recht. Zusicherungen eines Verkäufers haben darauf keinen Einfluss und binden insbesondere die Behörden nicht. Vertragliche Zusicherungen sind allenfalls auf privatrechtlichem Weg durchzusetzen.

Der Gemeinderat führt in der Vernehmlassung dazu aus: "Erst ab 1965 existiert ein kantonales Baugesetz, wobei vorher die Baubewilligungspflicht überhaupt nicht geregelt war. Bei der Einwohnergemeinde Engelberg sind die Bauakten seit 1962 archiviert. Aus diesen geht hervor, dass im Gebiet Grüss bereits um 1962 bis 1963 diverse Bauten bewilligt wurden, das heisst, dass in diesem Zeitpunkt die Grüsshaldenstrasse bereits erstellt war. Ein Baubewilligungsgesuch für die erstellte Grüsshaldenstrasse konnte in den archivierten Bauakten nicht gefunden werden. Es steht fest, dass die Grüsshaldenstrasse vor dem kantonalen Baugesetz und dem gemeindeeigenen Baureglement erstellt wurde. Also gab es damals noch keine gesetzlichen Richtlinien für den Ausbau dieser Strasse. Heute hingegen sind im Baureglement Bestimmungen vorhanden, welche die Strassenbreiten vorschreiben und genügende Erschliessungsanforderungen gewährleisten. Die bestehende Grüss- Strasse entspricht keineswegs diesen Vorschriften, weshalb sie als ungenügende Erschliessungsstrasse taxiert werden muss. Nachdem die Strasse vor dem kantonalen Baugesetz erstellt wurde, gab es auch damals keine Bestimmungen, um diese Strasse als ungenügend zu betrachten. Es steht jedoch fest, dass in den letzten zehn Jahren im Gebiet Grüss wegen ungenügender Erschliessung keine einzige Baubewilligung für Wohnbauten mehr erteilt wurde".

Dem Gemeinderat ist zuzustimmen in der Beurteilung, die bestehende Grüss-Strasse bilde vor allem im oberen Teil keine genügende Erschliessung. Der Regierungsrat hat dies in vergleichbaren Engelberger Fällen bestätigt. Entgegen dem Empfinden der Beschwerdeführer müsste man es als willkürlich bezeichnen, wenn der Gemeinderat diese Strasse als genügende Erschliessung annähme, andere gleich oder gar besser ausgebaute Strassen jedoch in ständiger Praxis als ungenügend qualifiziert hat. Dabei ist nicht zu unterscheiden, ob Ferienhäuser oder ständig bewohnte Häuser erschlossen werden, denn ein Nutzungsunterschied ergibt sich nicht aus objektiven Sachverhalten sondern hängt vom Willen des Eigentümers ab.

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1981/82 Nr. 14