Property Owner Denied Permit Due to Inadequate Road Access

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VVGE 1978/80 Nr. 20, S. 26:

Art. 10 BauR Engelberg.

Genügende Erschliessung durch Strassen. Die Stärke der Belastung einer Strasse kann nicht daran gemessen werden, ob im fraglichen Gebiet Ferien- und Wochenendhäuser oder Dauerbehausungen stehen.

Entscheid des Regierungsrates vom 23. Dezember 1980 (Nr. 900).

Gemäss Art. 4 BauG besteht ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung nur, wenn das Grundstück auch durch Strassen genügend erschlossen ist. Art. 10 des Engelberger BauR konkretisiert den unbestimmten Rechtsbegriff der genügenden Erschliessung, indem für Feinerschliessungsstrassen eine Breite von 5 m und ein Trottoir verlangt werden. Durch die gleiche Bestimmung wird der Gemeinderat berechtigt, für Zufahrten bei topografisch ungünstigen Verhältnissen, Sackgassen oder kleinen Arealbebauungen die Fahrbahnbreite zu reduzieren.

Der Beschwerdeführer ist der Ansicht, die heutige Zelglistrasse sei als genügende Erschliessung anzusehen und es sei festzustellen, dass aus diesem Grunde ein Anspruch auf Erteilung der Baubewilligung bestehe.

Die vor 1960 erstellte, mehr als 700 m lange private Zelglistrasse zweigt von der öffentlichen Schwandstrasse in allgemein nördlicher Richtung ab. Sie ist kurvenreich und teilweise recht steil. Ihre Fahrbahn misst, ausgenommen in gewissen Kurvenverbreiterungen, durchwegs (meist erheblich) weniger als 5 m, in Engpässen sogar nur bis zu 3 m. Sie weist kein Trottoir auf. Das ganze Zelgligebiet ist nur über sie erreichbar. Von den rund 60 in ihrem Einzugsbereich liegenden Bauplätzen sind etwa zwei Drittel überbaut, sodass noch weitere 20 Häuser erstellt werden könnten, die über sie erschlossen werden müssten. Ausweichstellen sind vorhanden, bestehen aber teilweise in privaten Vorplätzen ohne dingliche Belastung. Eine solche Strasse kann aus objektiver Sicht nicht als genügende Erschliessung für 60 Häuser angesehen werden. Mit der Feststellung, sie könne nicht auch noch mit dem Verkehr aufgrund weiterer Häuser belastet werden, hat der Gemeinderat nicht willkürlich gehandelt.

Vor 1965 (kantonales Baugesetz) gab es im Kanton Obwalden noch keine Vorschriften über die Erschliessung von Baugründstücken. Deshalb hatte der Gemeinderat damals keine Möglichkeit, auf den Bau der Zelglistrasse und der anliegenden Ferienhäuser in wesentlichem Masse einzuwirken. Vor Ende 1974 (BauR Engelberg) war das baugesetzliche Erschliessungserfordernis noch nicht so konkretisiert wie heute. Seither hat der Gemeinderat nach seinen Darlegungen im Zelgli-Quartier keine Bewilligungen für Neubauten mehr erteilt, hat also in ständiger Praxis festgestellt, dass die Erschliessung durch die Zelglistrasse ungenügend ist.

Das Erfordernis genügender Erschliessung bestand jedoch schon seit dem kantonalen Baugesetz. Um das Ende der Sechzigerjahre war die Bautätigkeit im Zelgli trotzdem recht stark. Es wäre nun abwegig, gestützt auf diese Feststellung den Schluss ziehen zu wollen, Baubewilligungen müssten auch heute noch erteilt werden. Vor 1974 bestand nämlich keine Bauzone; erst seither ist bekannt, wieviele Bauten in diesem Gebiet noch erstellt werden können und wahrscheinlich auch erstellt werden und wie stark dadurch die Zelglistrasse belastet wird. Anhand des Baureglementes und angesichts der bestehenden Bauten konnte der Gemeinderat nun zwangslos feststellen, dass die Grenze der genügenden Erschliessung durch die Zelglistrasse erreicht war.

Ob diese Grenze nicht schon früher erreicht war und der Gemeinderat gestützt auf das Baugesetz gar nicht alle Häuser hätte bewilligen dürfen, ist insofern ohne Bedeutung, als der Beschwerdeführer daraus nichts für sich ableiten kann. Entsprechend kann von einer ungleichen Behandlung nicht die Rede sein. Eine andere Auffassung führte zur unmöglichen Forderung, dass einmal begangene Fehler perpetuiert werden müssten. Ebensowenig ergibt sich aus der Einzonung ein Anspruch auf die Baubewilligung, denn die Einzonung bedeutet bekanntlich nicht, ein Gebiet sei auch genügend erschlossen.

Der Beschwerdeführer wirft ein, im Zelgli gebe es nur Ferienhäuser, weshalb die Belastung der Strasse nicht stark sei und die Grenze der genügenden Erschliessung weiter als in einem reinen Wohngebiet gesteckt werden müsse. Es ist aber immerhin festzustellen, dass zwischen fünf und zehn der bestehenden Häuser dauernd und nicht nur vorübergehend bewohnt werden. Es kommt überdies nicht entscheidend auf die Dauer der Bewohnung an. Eine Strasse muss zwar nicht auf absolute Spitzenbelastungen ausgerichtet sein, sonst aber dem gefahrlosen Gebrauch dienen, auch wenn sich kein Durchgangs- mit dem Erschliessungsverkehr mischt. Es gibt zudem von der Benützbarkeit her keine Ferien- und Wochenendhäuser einerseits, Dauerbehausungen anderseits, weil subjektiv und objektiv jederzeit ein Wechsel von einem zum andern möglich ist.

Unbehelflich ist die Begründung des Beschwerdeführers, seine Garage sei schon seit langem erstellt, weshalb sich durch den Hausbau kein Mehrverkehr ergebe. Wie das Verwaltungsgericht in einer vergleichbaren Angelegenheit (VGE vom 21. April 1978 i.S. J.B., Zurückstellung von Bauvorhaben) festgehalten hat, würde schon durch die Bauarbeiten der Verkehr beträchtlich zunehmen; überdies bringt ein Haus mehr Verkehr als nur eine Garage.

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