Conversion of Stable to Holiday Home Impermissible in Protected Landscape
Schweiz · Kanton Obwalden (CH-OW)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertThe conversion of a stable into a holiday home within a protected landscape area is impermissible because only agricultural, forestry, or location-dependent buildings are permitted. While the stable needs renovation, a holiday home is not considered location-dependent and does not meet an objectively justified need, making an exception unlikely. Furthermore, converting an existing structure to a new purpose is treated the same as new construction, and prior renovations that complied with older regulations do not justify current non-compliant plans.
Legislator-Regeste
AmtlichVVGE 1971/75 Nr. 59, S. 63: Art. 4 Abs. 3 BMR und Art. 7 VV zum BMR. Unzulässigkeit des Umbaus eines Stalles zu einem Ferienhaus im provisorischen Schutzgebiet. Entscheid des Regierungsrates vom 29. Juli 1975 (Nr. 319). 1. Der sogenannte "
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KI-generiertThis provision is cited as the basis for allowing construction in protected landscape areas only for specific purposes or with a proven need, which the applicant failed to demonstrate for a holiday home.
This provision is cited to argue whether the holiday accommodation is a location-specific building, but is then used to establish that holiday homes are generally not considered location-specific.
This provision is cited to establish that holiday homes are generally not considered location-specific under Art. 4 Abs. 3 BMR, thus preventing an exception.
This provision is cited to state that building alterations that change the purpose of an existing building are treated the same as new constructions, making the conversion of a stable into a holiday home subject to the same rules.
Volltext
Neue SucheOriginalII-059.htm
VVGE 1971/75 Nr. 59, S. 63:
Art. 4 Abs. 3 BMR und Art. 7 VV zum BMR.
Unzulässigkeit des Umbaus eines Stalles zu einem Ferienhaus im provisorischen Schutzgebiet.
Entscheid des Regierungsrates vom 29. Juli 1975 (Nr. 319).
1. Der sogenannte "Franzosenstall" auf Märenschlag liegt in dem gemäss Art. 2 BMR ausgeschiedenen Landschaftsschutzgebiet, wo nur land- und forstwirtschaftliche und andere standortbedingte Bauten bewilligt werden dürfen; weitere Bauten können ausnahmsweise errichtet werden, wenn der Gesuchsteller ein sachlich begründetes Bedürfnis nachweist und dem Vorhaben kein öffentliches Interesse entgegensteht (Art. 4 Abs. 3 BMR).
2. Die Beschwerdeführerin hält dafür, dass es sich vorliegend um ein erhaltenswertes Objekt handle, das nur durch den geplanten Ausbau vor dem gänzlichen Zerfall zu retten sei. Im übrigen erblickt sie in der Ferienunterkunft eine standortbedingte Baute im Sinne von Art. 7 Abs. 1 VV zum BMR.
Die Überlegungen treffen jedoch nicht zu. Wohl ist der bisher noch nicht ausgebaute Teil des Stalles in schlechtem Zustand, doch bedarf es zu dessen Bewahrung keineswegs unbedingt einer Ferienwohnung. Wenn das Objekt wirklich erhaltenswert ist, was hier dahingestellt bleiben mag, dann kann es ohne weiteres als Stall oder forstwirtschaftliche Baute renoviert werden; eine andere Möglichkeit lässt das positive Recht nicht zu. Einerseits gelten nämlich gemäss Art. 7 Abs. 2 VV zum BMR Ferienhäuser grundsätzlich nicht als standortbedingt im Sinne von Art. 4 Abs. 3 BMR und anderseits vermag deren Erstellung auch keinem sachlich begründeten Bedürfnis zu entsprechen, welches die Erteilung einer Ausnahmebewilligung rechtfertigen könnte. Bei der Frage, ob ein qualifiziertes Bedürfnis im Sinne von Art. 4 Abs. 3 BMR vorliege, hat sich der Regierungsrat bereits in früheren Fällen an die Umschreibung von Art. 27 Abs. 1 der allgemeinen Gewässerschutzverordnung vom 19. Juni 1972 gehalten und konstant die Auffassung vertreten, dass die in der genannten Bestimmung festgelegten Voraussetzungen für Ferienhäuser nie erfüllt seien, ja definitionsgemäss nicht erfüllt sein könnten, da solche Bauten ihrer Zweckbestimmung wegen bestenfalls nach den subjektiven Verhältnissen des Gesuchstellers, nicht aber nach objektiven Kriterien einem sachlich begründeten Bedürfnis entsprechen (zum Erfordernis der Beurteilung nach objektiven Kriterien vgl: Die Erteilung von Baubewilligungen unter dem Aspekt des Gewässerschutzgesetzes, in: Beiträge zur eidgenössischen und St. Gallischen Gesetzgebung über den Gewässerschutz, Neue Reihe Band 2, St. Gallen 1974, S. 68; ZBl 1974, Nr. 11, S. 487; BGE 100 Ib 399 ff.). Von diesem Standpunkt abzuweichen besteht auch im vorliegenden Fall kein Anlass. Dass es sich lediglich um einen zweckverändernden Umbau und nicht um einen Neubau handelt, fällt bei der Beurteilung nicht ins Gewicht, da Art. 15 der kantonalen VV zum BMR bauliche Veränderungen den Neubauten gleichstellt, wenn sie eine bestehende Baute einer neuen Zweckbestimmung zuführen. Ebenfalls unbeachtlich ist sodann die Tatsache, dass ein Teil des "Franzosenstalles" heute bereits ausgebaut ist. Diese Arbeiten wurden vor Inkrafttreten der heute angerufenen Bestimmungen ausgeführt, zu einem Zeitpunkt also, da sie ohne weiteres bewilligt werden konnten.
3. Ob dem Bauvorhaben ein öffentliches Interesse entgegenstehen würde, kann hier offen bleiben, da die Beschwerde bereits aufgrund der vorstehenden Ausführungen abgewiesen werden muss.
Zusammenfassend sei nochmals erwähnt, dass in den gemäss Art. 2 BMR ausgeschiedenen Schutzgebieten jeglicher Ausbau von Ställen zu Ferienzwecken unzulässig ist und hiefür auch keine Ausnahmebewilligungen erteilt werden können. Neu-, Renovations- oder Umbauarbeiten sind nur nach Massgabe von Art. 4 BMR und mit Zustimmung des kantonalen Gewässerschutzamtes gestattet.
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1971/75 Nr. 59