Private Contract Cannot Override Building Law Setback Requirements
Schweiz · Kanton Obwalden (CH-OW)
Legislator-Zusammenfassung
KI-generiertA property owner and a neighbor entered into a public deed for a land exchange and servitude agreement, including provisions for a building proximity right and an encroachment right that violated the existing building law's setback requirements. The registry office submitted the deed for approval, mistakenly believing the government council could authorize exceptions to building law through this process. The court ruled that public-law property restrictions imposed by building law cannot be altered or waived by private contract, and that any such agreements are void and cannot be registered. Exceptions to building law can only be granted within the formal building permit process by the relevant municipal authority, not by the government council outside of this procedure. Therefore, the deed was not approved for registration to the extent it conflicted with building law.
Legislator-Regeste
AmtlichVVGE 1966/70 Nr. 26, S. 91: Grundbuchliche Behandlung eines gesetzwidrigen Vertrages. Entscheid vom 10.12.68 i.S. Anfrage des Grundbuchamtes Engelberg. Mit öffentlicher Urkunde vom 11. November 1968 haben die Kinder des E. H. aus zweiter E
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KI-generiertCited as the basis for the principle that privately agreed-upon limitations of ownership cannot override public-law restrictions imposed by the building law.
Referred to as the specific legal provisions that allow for the registration of private agreements concerning the removal or mitigation of neighborly distance and building setbacks.
Volltext
Neue SucheOriginalI-026.htm
VVGE 1966/70 Nr. 26, S. 91:
Grundbuchliche Behandlung eines gesetzwidrigen Vertrages.
Entscheid vom 10.12.68 i.S. Anfrage des Grundbuchamtes Engelberg.
Mit öffentlicher Urkunde vom 11. November 1968 haben die Kinder des E. H. aus zweiter Ehe (genannt Erben H). als Eigentümer einer Liegenschaft in Engelberg einerseits, und A. A. als Eigentümer einer Nachbarliegenschaft anderseits, einen Tausch- und Dienstbarkeitsvertrag abgeschlossen. Verbunden mit einem Tauschvertrag über zwei Nachbargrundstücke wird u. a. in Art. 2 dieser öffentlichen Urkunde ein Näherbaurecht (Grenzabstand 2,50 m) und in Art. 4 ein sog. Überbaurecht stipuliert. Diese öffentliche Urkunde ist nun dem Grundbuchamt zur Eintragung zugestellt worden. Da das vereinbarte Näherbausowie das Überbaurecht im Widerspruch steht zum geltenden Baugesetz, unterbreitet das Grundbuchamt Engelberg die öffentliche Urkunde zur Genehmigung.
In Erwägung:
1. Auf Antrag des kantonalen Rechtsdienstes hat der Regierungsrat mit Beschluss vom 2. Februar 1966, der seinerzeit als Weisung den Grundbuchämtern zugestellt worden ist, zur Frage der grundbuchlichen Behandlung von gesetzwidrigen Vereinbarungen bereits einlässlich Stellung genommen. Darin stellte er fest, dass es sich bei den in Art. 6 ff. des Baugesetzes enthaltenden Eigentumsbeschränkungen um öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen handelt, die gemäss Art. 680 Abs. 3 ZGB durch vertragliche Vereinbarungen weder aufgehoben noch abgeändert werden dürfen. Wörtlich wurde ausgeführt: "Das hat zur Folge, dass sowohl Urkundspersonen wie Grundbuchverwalter verpflichtet sind, die Parteien auf allfällige gesetzeswidrige Vereinbarungen aufmerksam zu machen. Sollten diese trotz eindeutiger Rechtslage auf dem Abschluss des beabsichtigten Rechtsgeschäftes beharren, so müsste der Grundbuchverwalter eine solche Anmeldung abweisen."
Diese Feststellung lässt an Deutlichkeit nichts zu wünschen übrig. sie gilt auch heute noch.
2. Das Grundbuchamt Engelberg geht laut seiner Anfrage nun aber von der völlig irrigen Auffassung aus, der Regierungsrat könne - offenbar gestützt auf das in Art. 26 Baugesetz verankerte Ausnahmebewilligungsrecht - den dem Baugesetz widersprechenden Vertragsinhalt mittels Genehmigung eintragungsfähig machen. Dem ist nicht so.
Zwar sieht Art. 26 Baugesetz vor, dass unter bestimmten, genau umschriebenen Voraussetzungen eine Ausnahme von den im Baugesetz enthaltenen Eigentumsbeschränkungen gewährt werden kann. Diese Möglichkeit besteht aber immer nur im Baubewilligungsverfahren selbst. Hinzu kommt, dass nicht der Regierungsrat, sondern der Einwohnergemeinderat als örtliche Baubewilligungsbehörde primär zuständig wäre, beim Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen im konkreten Baubewilligungsverfahren eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Der Regierungsrat hat die vom Einwohnergemeinderat gewährte Ausnahmebewilligung "nur" zu genehmigen.
Ausserhalb des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens kann der Regierungsrat keine Ausnahmen bewilligen. Würde er den Intentionen des Grundbuchamtes entsprechen, so würde er
1. den von ihm selber gestützt auf Art. 680 ZGB erlassenen Grundsatz, dass gesetzeswidrige Vereinbarungen nicht eintragungsfähig sind und dass sie, wenn sie trotzdem eingetragen würden, gleichwohl rechtsunwirksam sind, radikal umstossen bzw. sogar ad absurdum führen;
2. die für das Baubewilligungsverfahren im Baugesetz aufgestellte Zuständigkeitsordnung eindeutig verletzen.
Beschlossen: Die vom Grundbuchamt Engelberg unterbreitete öffentliche Urkunde über einen Tausch- und Dienstbarkeitsvertrag wird nicht genehmigt. Diese Urkunde darf, wenigstens mit Bezug auf die mit dem Baugesetz im Widerspruch stehenden Vertragsbestimmungen, unter keinen Umständen ins Grundbuch eingetragen werden. Privatrechtliche Vereinbarungen bezüglich Aufhebung oder Milderung nachbarlicher Grenz- und Gebäudeabstände dürfen nur in den Art. 6 Abs. 3 und 4 Baugesetz ausdrücklich genannten Fällen grundbuchlich gefertigt werden.
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öffentliche urkunde(strafrecht)
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