Building Proximity Right Refused Due to Building Regulation Violation

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VVGE 1966/70 Nr. 23, S. 81:

Dienstbarkeitsvertrag betreffend gegenseitiges Näherbaurecht.

Entscheid vom 24.4.67 i.S. Beschwerde E. B. gegen Grundbuchamt S.

A. Das Grundbuchamt S. hat mit Verfügung vom 8. März 1966 die Eintragung eines gegenseitigen Näherbaurechtes betreffend die Parzelle x der R. O. und die Parzelle y des E. B. abgelehnt.

B. Gegen diese Abweisungsverfügung des Grundbuchamtes S. richtet sich vorliegende Beschwerde. Sie wird im wesentlichen wie folgt begründet:

a) Das vertragliche Näherbaurecht zu Gunsten der Parzelle x und zu Lasten Parzelle y sei nicht gesetzwidrig, da es sich beim Gebäude auf Parzelle x um einen Altbau handle.

b) Auch das Bauobjekt des Beschwerdeführers auf Parzelle y gelte als Altbau, da mit dem Bau sofort nach Vorliegen der Baubewilligung vom 22. Februar 1965 begonnen worden sei. Die Annahme des Regierungsrates im Entscheid vom 13. Dezember 1965, wonach mit den Bauarbeiten erst im Herbst 1965 tatsächlich begonnen worden sei, sei unrichtig.

c) Im zitierten Entscheid des Regierungsrates vom 13. Dezember 1965 sei ausgeführt, dass gegenüber der Parzelle x ein Grenzabstand von 4 Metern einzuhalten sei, sofern nicht eine anderslautende Eintragung im Grundbuch nachgewiesen werden könne. Eine Verringerung des Grenzabstandes sei somit mittels privatrechtlicher Vereinbarung zulässig.

d) Eventuell könnte in Berücksichtigung der langen Vorgeschichte und der behördlicherseits begangenen Fehler und Verzögerungen eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 26 Abs. 2 Baugesetz verlangt werden.

C. In der Vernehmlassung hält das Grundbuchamt S. an der Abweisungsverfügung fest.

In Erwägung:

1. Die Annahme des Beschwerdeführers, auf das Bauobjekt B. sei das Baugesetz nicht anwendbar, da es sich beim fraglichen Bau um eine Altbaute im Sinne des Baugesetzes handle, ist unzutreffend. In dem vom Beschwerdeführer mehrmals zitierten Regierungsratsbeschluss vom 13. Dezember 1965 wird verbindlich festgestellt, dass der Bau wohl am 23. Februar 1965 bewilligt, mit der Ausführung der Bauarbeiten aber erst im Herbst 1965 tatsächlich begonnen wurde. Der genannte Entscheid erklärt gerade für das Bauobjekt B. das Baugesetz als anwendbar, indem der Regierungsrat den Gemeinderat S. angewiesen hat, zu prüfen, "ob das Bauvorhaben mit den zwingenden Vorschriften des neuen Baugesetzes im Einklang steht, insbesondere bezüglich des Abstandes vom See und der Grenzabstände". Dadurch wurde klar zum Ausdruck gebracht, dass es sich vorliegend nicht um einen Altbau handelt, auf den das Baugesetz nicht anwendbar wäre.

Der Vorwurf des Beschwerdeführers, die Beschwerdebehörde sei im Entscheid vom 13. Dezember 1965 von unrichtigen und irrigen Annahmen ausgegangen, ist im heutigen Zeitpunkt völlig unzulänglich. Gegen den genannten Entscheid wurde kein Rechtsmittel ergriffen, obwohl man dies hätte tun können (Willkürbeschwerde, Wiedererwägungsgesuch). Der Entscheid des Regierungsrates ist rechtskräftig geworden und es besteht absolut kein Grund, die dort gemachten Feststellungen tatbeständlicher Natur zu korrigieren.

2. Im nämlichen, unangefochtenen Beschluss hat der Regierungsrat sodann verbindlich festgestellt, dass B. gegenüber der Parzelle R. O. zwar nicht den Gebäudeabstand von 8 Metern, wohl aber einen Grenzabstand von 4 Metern einzuhalten haben, "sofern nicht eine anderslautende Eintragung im Grundbuch nachgewiesen werden kann." Es ist zwar in diesem Entscheid nicht ausdrücklich gesagt, - versteht sich aber aus dem Kontext, insbesondere aus dem Hinweis auf das Näherbaurecht D./B. - dass eine solche privatrechtliche Vereinbarung, um gegenüber den öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen des Baugesetzes den Vorrang zu haben, bereits vor Inkrafttreten des Baugesetzes im Grundbuch hätte eingetragen sein müssen. Das Baugesetz, das im vorliegenden Fall anwendbar ist, lässt keine nachbarliche Vereinbarung zum Zwecke der gegenseitigen Unterschreitung des Grenzabstandes mehr zu. Eine diesbezügliche Vereinbarung ist nur dann zu respektieren, wenn sie vor dem Inkrafttreten des Baugesetzes im Grundbuch eingetragen wurde. Nach Inkrafttreten des Baugesetzes sind nachbarliche Vereinbarungen lediglich insofern zulässig, als sie zwei Eigentümern gestatten, ihre Bauobjekte ohne Gebäudeabstand zusammenzubauen (Art. 6 Abs. 3 Baugesetz), oder die ungleiche Verteilung der Grenzabstände zweier Grundstücke bei Einhaltung des Gebäudeabstandes beinhalten (Art. 6 Abs. 4 Baugesetz). Anderweitige Abmachungen sind unzulässig bzw. gesetzwidrig und dürfen nicht ins Grundbuch eingetragen werden (vgl. RRB vom 2.2.1966).

Die Vereinbarung des gegenseitigen Näherbaurechtes zwischen O. und B. wurde laut öffentlicher Urkunde am 3. Januar 1966 abgeschlossen. Nach dem Gesagten kann sie somit, mindestens mit Bezug auf das in Ziff. 1 lit. b der Urkunde statuierte Näherbaurecht nicht in das Grundbrch eingetragen werden.

3. Richtig ist, dass das in Ziff. 1 lit. a des Dienstbarkeitsvertrages zu Gunsten Parzelle x und zu Lasten Parzelle y vereinbarte Näherbaurecht grundsätzlich in das Grundbuch eingetragen werden kann, da es sich beim begünstigten Bau um einen bestehenden Altbau des Art. 6 Abs. 2 Baugesetz handelt.

Nachdem sich lit. b des nämlichen Dienstbarkeitsvertrages aber als gesetzwidrig herausstellte, war der Grundbuchführer gezwungen, den Vertrag als Ganzes abzuweisen. Rechtsgrundlage des Grundbucheintrages bildet der Vertrag als Ganzes, nicht einzelne Vertragsbestimmungen. Es ist offensichtlich, dass nur der Vertrag als Ganzes entweder eingetragen oder abgewiesen werden konnte. Der Wille der Vertragsparteien ging eindeutig auf die Einräumung eines gegenseitigen Näherbaurechtes. Der Grundbuchführer konnte nicht wissen und hatte dies auch nicht zu untersuchen, ob die Parteien auch mit dem Abschluss eines bloss einseitigen Näherbaurechtes zu Gunsten der Parzelle x und zu Lasten der Parzelle y einverstanden gewesen wären. Um die Eintragung des Näherbaurechtes zu Gunsten Parzelle x und zu Lasten Parzelle y zu erwirken, haben die Parteien eine Neubeurkundung vorzunehmen.

4. Die Berufung auf Art. 26 Abs. 2 Baugesetz ist im vorliegenden Beschwerdeverfahren unzulänglich. Zur Erlangung einer Ausnahmebewilligung ist das in Art. 26 des Gesetzes vorgesehene Verfahren einzuschlagen. Ein entsprechendes Gesuch ist an den Gemeinderat S. zu richten. Es sollte heute auch der Zeitpunkt dafür gekommen sein, dass auf begründetes Gesuch hin mit einer Ausnahmebewilligung für die Abstandsverringerung diese Pendenz erledigt werden könnte.

Beschlossen: Die Beschwerde wird abgewiesen und der Beschwerdeführer auf den Gesuchsweg an den Gemeinderat S. verwiesen.

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