Janitorial Contract Termination Includes Housing

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AbR 1982/83 Nr. 13, S. 55:

Der Hauswartvertrag enthält arbeits- und mieterrechtliche Elemente. Bezieht sich die Kündigung des "Arbeitsvertrages" auf das ganze Vertragsverhältnis?

Urteil der Obergerichtskommission vom 6. Juni 1983

Sachverhalt:

Seit November 1978 bestand zwischen den Parteien eine mit "Arbeitsvertrag" überschriebene Vereinbarung. Danach hatte es das Ehepaar W. übernommen, "das gemeinschaftliche Eigentum der Sunnmatt Ost innerhalb und ausserhalb der Gebäude" hauptberuflich zu pflegen. Die Devo Verwaltungs AG verpflichtete sich ihrerseits, das Ehepaar mit Fr. 1'800.-- monatlich sowie mit "freier Wohnung (Nr. 11 im Haus 3)" zu entlöhnen. Im Vertrag war vorgesehen, dass unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist jeweils auf Ende Oktober und Ende April gekündigt werden konnte.

Am 25. Oktober 1982 kündigte die Devo Verwaltungs AG dem Ehepaar W. das "Arbeitsverhältnis" auf Ende April 1983. Das Ehepaar W. zog auf diesen Termin nicht aus. Daraufhin erwirkte die Devo Verwaltungs AG beim Kantonsgerichtspräsidenten eine Ausweisungsverfügung.

Dagegen rekurrierte W. rechtzeitig bei der Obergerichtskommission. Im wesentlichen mit der Begründung, es sei wohl der Arbeitsvertrag, nicht aber der Mietvertrag gekündigt worden. Die Wohnung sei nicht Bestandteil des Arbeitsvertrages. Die Obergerichtskommission hat den Rekurs abgewiesen.

Aus den Erwägungen:

Es ist unbestritten, dass die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist eingehalten wurde. Umstritten ist aber, ob mit der Kündigung das "Arbeitsverhältnis", wie es im Kündigungsschreiben ausdrücklich lautet, auch die Wohnung als gekündigt zu gelten hat.

Die zwischen den Parteien geschlossene und mit "Arbeitsvertrag" überschriebene Vereinbarung ist ein gemischter Vertrag (R. Weiss, Die Rechtsverhältnisse beim gemischten Vertrag nach schweiz. OR, Diss. BE 1947, insbesondere 93 ff.). Er enthält arbeitsrechtliche Elemente, nämlich die Verrichtung der vertraglich umschriebenen Hauswartarbeiten gegen Entlöhnung (Art. 319 Abs. 1 OR), aber auch mietrechtliche Elemente, indem ein Teil der Entlöhnung in der Überlassung einer Wohnung zum Gebrauch besteht (Art. 253 OR).

Aus der Tatsache allein, dass sich die Kündigung auf das "Arbeitsverhältnis" bezog, kann der Rekurrent nichts zu seinen Gunsten ableiten. Massgebend ist nämlich nicht einfach die Ausdrucksweise, deren sich eine Partei bedient, sondern das, was die Parteien darunter verstehen können und müssen (Art. 18 Abs. 1 OR). Dabei wäre die Annahme mindestens ebenso naheliegend, die Kündigung des "Arbeitsverhältnisses" beziehe sich auf die gesamte zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung, da diese mit "Arbeitsvertrag" überschrieben ist. Ob mit der Kündigung der Hauswartstelle auch die Wohnung als gekündigt zu gelten habe, entscheidet sich indessen nach dem Willen der Parteien, wie er in der Vereinbarung zum Ausdruck kommt.

Die sogenannte "freie Wohnung" ist ausdrücklich Bestandteil des vereinbarten "Salärs" für die hauptberuflichen Hauswartsarbeiten. Mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses entfällt die Lohnzahlungspflicht des Arbeitgebers. Erfolgt die Ausrichtung des Lohns wie im vorliegenden Fall teilweise durch Naturalleistung, entfällt mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses grundsätzlich auch diese. Etwas anderes geht aus der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung nicht hervor. Es war deshalb nicht erforderlich, dass die Devo Verwaltungs AG neben dem "Arbeitsverhältnis" noch zusätzlich die Wohnung kündigte. Daraus ergibt sich aber, dass das Ehepaar W. mit Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung hätte verlassen müssen.

Dass die Wohnung nicht eigentlich "frei" war, sondern Bestandteil des Arbeitslohnes wie die Rekurrenten schreiben, spricht überhaupt nicht gegen diese Annahme, im Gegenteil.

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1982/83 Nr. 13