Farmer denied lease extension for alpine pasture.

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AbR 1978/79 Nr. 28, S. 73:

Art. 24ter Abs. 1 EGG; Art. 267 c OR.

Erstreckung landwirtschaftlicher Pachtverträge. Die vorgesehene Neuverpachtung einer Alp an andere Korporationsbürger bedeutet keinen Eigenbedarf (Erw. 2 b).

Begriff des Härtefalles (Erw. 3).

Urteil der Obergerichtskommission vom 7. Dezember 1979

Sachverhalt:

Die Korporation Schwendi schloss mit A. einen Pachtvertrag über die Alp Ritzenmatt für die Dauer von drei Jahren. Im Genehmigungsverfahren legte die kantonale Bodenrechtskommission die Pachtdauer gemäss dem gesetzlichen Minimum auf sechs Jahre fest.

Nach der ordnungsgemässen Kündigung stellte der Pächter beim Kantonsgerichtspräsidenten das Gesuch um Erstreckung des Pachtverhältnisses um drei Jahre. Er machte geltend, die Kündigung der Pacht hätte für ihn eine Härte zur Folge, die im Vergleich zu den Interessen der Verpächterin überwiegen würde. Die Korporation beantragte Abweisung des Gesuchs.

Der Kantonsgerichtspräsident hat das Gesuch teilweise gutgeheissen und erstreckte das Pachtverhältnis um zwei Jahre. Dagegen rekurrierte die Korporation Schwendi bei der Obergerichtskommission. Die Obergerichtskommission hat den Rekurs gutgeheissen und die Erstreckung aufgehoben.

Aus den Erwägungen:

1. Die Regelung über die Erstreckung landwirtschaftlicher Pachtverträge findet sich in Art. 24ter des Bundesgesetzes über die Erhaltung bäuerlichen Grundbesitzes (EGG), wobei die Bestimmungen des OR über die Erstreckung von Mietverträgen (Art. 267b bis 267f) sinngemäss Anwendung finden. Ein landwirtschaftliches Pachtverhältnis kann um höchstens drei Jahre erstreckt werden, wenn die gültige Kündigung für den Pächter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die auch unter Würdigung der Interessen des Verpächters nicht zu rechtfertigen ist. (Art. 24ter Abs. 1 EGG), In analoger Anwendung von Art. 267c OB ist jedoch eine Erstreckung des Pachtverhältnisses zum vorneherein immer dann ausgeschlossen, wenn der Pächter zu berechtigten Klagen Anlass gibt oder bei Eigenbedarf des Verpächters für sich, nahe Verwandte und Verschwägerte.

2. a) (Widerlegung des Vorwurfs, gegenüber dem Pächter bestünden berechtigte Klagen).

b) Eine Erstreckung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Verpächter Eigenbedarf geltendmachen kann. Unter Eigenbedarf versteht das Gesetz den Bedarf für den Verpächter selber, seine Verwandten und Verschwägerten. Nicht jede Absicht des Verpächters, das Pachtobjekt in Zukunft selber zu bewirtschaften, ist ein Eigenbedarf im Sinne des Gesetzes. Schon das Wort "Bedarf" zeigt, dass ein gewisses "Angewiesensein" des Verpächters auf das Pachtobjekt Voraussetzung ist (M. Moser, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, Diss. Zürich 1975, 88). Auch eine juristische Person kann sich auf Eigenbedarf berufen, jedoch nur für sich und nicht für ihre Gesellschafter oder für den privaten Gebrauch eines Verwaltungsrates (M. Moser, a.a.O. 95, SJZ 1972, 76; Die Schweizerische Aktiengesellschaft, 1947/48, 66 ff.). Die Korporation Schwendi macht nicht geltend, sie wolle die verpachtete Alp selber bewirtschaften. Was sie unter dem Titel "Neuverlosung" und "Neuverpachtung an andere Korporationsbürger" vorbringt, begründet keinen Eigenbedarf und fällt allenfalls bei der Berücksichtigung der Interessen der Verpächterin im Fall der Bejahung einer Härte in Betracht.

3. Erforderlich ist keine "besondere" Härte, sodass der Richter nicht allzu hohe Anforderungen für die Annahme eines Härtefalles stellen darf. Das Ausmass der Härte findet seine Bedeutung erst bei der Gegenüberstellung mit den Interessen des Verpächters (SJZ 1973, 183; R. Jeanprêtre, Die Kündigungsbeschränkung im Mietrecht, 26). Eine "Härte" muss aber vorliegen und es darf nicht jeder mit einer Kündigung verbundene Nachteil als Härte gelten. Der Nachteil, den der Pächter durch die Kündigung erleidet, kann wirtschaftlicher oder ideeller Natur sein. Gefordert für die Annahme eines wirtschaftlichen Härtefalles wird ein durch den Verlust des Pachtobjektes bedingter Einkommensverlust, der das existentielle Fortkommen des Pächters bedroht oder gefährdet (F. Breitenmoser, Der landwirtschaftliche Pachtvertrag, Diss. 1978, 74; Luz. Maximen XII Nr. 425 Erw. 6).

Der Gutachter Müller führt aus, der Verlust der Alp hätte eine Änderung der Betriebsorganisation zur Folge, nämlich eine starke Reduktion der Jungviehaufzucht und Umstellung auf Milchviehhaltung sowie eine bauliche Umstellung des für Jungviehhaltung eingerichteten Rindviehstalles. Aus dem Gutachten geht aber auch hervor, dass A. die Rinder anstatt auf der Alp Ritzenmatt auf mehreren Korporationsalpen sömmern könnte, wozu er als Korporationsbürger berechtigt wäre. Dies hätte für A. gewisse Mehraufwendungen zur Folge, da er die Tiere nicht mehr selber besorgen könnte. Als Hüterlohn müsste er für die bis anhin auf der Ritzen-matt gesömmerten Tiere (34) Fr. 2'050.-- bis Fr. 2'400.--(Fr. 60.-- bis Fr. 70.-- pro Tier) aufwenden.

Die Notwendigkeit, die Tiere auf verschiedenen Alpen zu sömmern, wird A, auch gewisse zusätzliche Umtriebe bringen, da es organisatorisch einfacher ist, alle Tiere gleichzeitig auf die gleiche Alp zu treiben, als wenn Gruppen von Tieren zeitlich gestaffelt auf verschiedene Alpen auffahren, bzw. von dort zurückkehren.

Der Verlust der Pacht bedeutet für den Pächter gewisse Mehrausgaben und vermehrten organisatorischen Aufwand. Indessen kann er seinen Landwirtschaftsbetrieb auch ohne diese Alp weiterführen und ist nicht gezwungen, seine Betriebsorganisation unvermittelt umzustellen. Ist es ihm aber möglich, die durch die Kündigung sich ergebenden Folgen - wenn auch mit einem Aufwand über den Rahmen des Alltäglichen hinaus - überhaupt zu bewältigen, liegt für ihn keine Härte vor (M. Moser, a.a.O. 99). Nicht zu übersehen ist, dass die Situation für den Pächter auch nach der vom Kantonsgerichtspräsidenten gewährten Verlängerung dieselbe sein würde. Sicher ist der Aufbau einer Betriebsorganisation für eine Dauer von sechs Jahren problematisch. Dies rührt aber nicht etwa von der speziellen Situation des vorliegenden Falles her, sondern hängt mit der Konzeption unseres Pachtrechtes zusammen, nämlich mit der im Vergleich zu andern westeuropäischen Staaten verhältnismässig kurzen Mindestdauer (BBl 1970 S. 822).

Dass durch den Verlust des Pachtobjektes die wirtschaftliche Existenz A. gefährdet oder ernsthaft erschwert würde, wird zu Recht nicht behauptet. Die Umstellungsprobleme der geschilderten Art und auch damit verbundene Einkommenseinbussen ergeben sich bei der Auflösung eines Pachtverhältnisses zwangsläufig. Sähe man bereits darin eine Härte, müsste die Erstreckung wohl die Regel sein. Da keine Härte vorliegt, die die Erstreckung des Pachtverhältnisses ermöglichte, erübrigt sich eine Abwägung der Interessen des Pächters und der Verpächterin.

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