Transfer Duties on Dissolution of Non-Marital Co-Ownership

A. S.

et T. ont vécu en union libre. Formant entre eux une société

simple,

ils ont acquis le 1er juillet 1993 en propriété commune l'immeuble formant la parcelle 7144 du cadastre de Neuchâtel. Par acte notarié du 24 décembre 1996, T. est sortie de l'indivision et a transféré sa part à S., qui est ainsi devenu seul propriétaire de l'immeuble en cause, pour le prix de 387'533.85 francs correspondant à la moitié de la dette hypothécaire grevant la parcelle susmentionnée. Le 25 janvier 1997, l'office des droits de mutation (ci-après : l'office) a décidé de soumettre l'opération susmentionnée au paiement des lods à raison de 3 % et a réclamé à S. le montant de 11'626 francs.

Soutenant que la sortie d'indivision ne constitue pas un trans-

fert ou

alors qu'elle équivaut au partage d'une communauté héréditaire ou encore à la dissolution d'un régime matrimonial, lesquels sont exonérés du paiement des lods, l'intéressé a élevé une réclamation contre cette taxation dont il a demandé l'annulation. Subsidiairement, il a sollicité le bénéfice du taux favorable de 2 % pour la première acquisition d'une habitation principale dans le canton.

L'office a rejeté cette réclamation le 6 avril 1998 aux motifs

que

l'acte du 24 décembre 1996 devait être considéré comme un transfert immobilier pour la part appartenant à T.; que la dissolution d'une union libre n'a pas été assimilée à la liquidation d'un régime matrimonial par le législateur; que l'intéressé a fait une première acquisition d'habitation principale dans le canton le 1er juillet 1993 déjà.

Le 24 août 1998, le Département des finances et des affaires

sociales

(ci-après : le département) a rejeté le recours du contribuable contre le prononcé de l'office. Il a en particulier réfuté le grief d'inégalité de traitement entre concubins et couple marié.

B. Par

écriture du 14 septembre 1998, S. défère la décision du

département

au Tribunal administratif. Il reprend les arguments qu'il a

fait

valoir devant les instances inférieures, à l'exception de celui tiré de la prétendue nécessité de traiter de façon égale les concubins et les couples mariés. Il conclut à l'annulation de la décision attaquée, principalement à ce qu'il soit dit que l'opération en cause ne constitue pas un transfert soumis au paiement des lods, subsidiairement à ce que ceux-ci soient calculés au taux de 2 %, sous suite de frais.

C. Le

département se réfère à sa décision sans formuler d'observations sur le recours.

C O N S I D E R A N

T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. a)

Selon la loi concernant la perception des droits de mutation

sur les

transferts immobiliers du 20 novembre 1991 (RSN 635.0), l'Etat

perçoit

des droits de mutation, appelés lods, sur les transferts immobiliers entre vifs à titre onéreux (art.1). Constitue un transfert, au sens de cette loi, l'exécution de tout acte juridique ou combinaison d'actes juridiques, quelle qu'en soit la forme, ayant pour effet de conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économiquement (art.2 al.1). Les transferts sont immobiliers lorsqu'ils ont pour objet des immeubles ou des droits sur des immeubles au sens du droit civil (bien-fonds, droits distincts et permanents immatriculés au registre foncier, mines, parts de copropriété d'un immeuble). Sauf convention contraire, les lods sont dus par l'acquéreur (art.3, 4). Ne sont en particulier pas soumis aux lods les acquisitions par voie successorale ou résultant du partage d'une communauté héréditaire (art.8 litt.d).

b) En l'espèce, se fondant sur la notion de mutation du droit

civil,

le recourant conteste que la sortie d'indivision en cause constitue un transfert soumis au paiement des lods.

Certes, au sein de la propriété commune, chaque communiste a, en principe, la position juridique d'un propriétaire unique sur la chose entière, tout en étant limité dans ses droits par les droits concurrents des autres membres. Lorsqu'un des communistes sort de la communauté, sa part accroît celle des autres membres sans qu'un acte juridique spécial ne soit nécessaire.

Les communistes restants n'acquièrent en fait pas de droit

nouveau,

mais ils profitent de ce départ par l'élimination d'une limite à leurs droits respectifs sur l'ensemble de la chose. A l'inverse, il y a diminution des droits des autres communistes lorsqu'une nouvelle personne entre dans la communauté. La doctrine civile en général ne reconnaît pas une mutation dans ces changements. En revanche, pour l'autorité fiscale, ces changements sont en général des mutations économiques et les droits de mutation sont perçus au prorata de l'augmentation des parts résultant de la modification de l'état de la communauté. Celle-ci peut également prendre fin par l'acquisition, par un des communistes, de l'ensemble des parts de l'immeuble. Dans cette hypothèse, seule la valeur des parts acquises doit être en principe imposée, car celui qui rachète les parts est déjà propriétaire "économique" de la sienne (Olivier Thomas, Les droits de mutation, thèse, Lausanne 1991, p.67-68, 73-74 et les références; v. aussi ATF 87 I 342, JT 1962 I 328).

Contrairement au droit de certains autres cantons, la loi neu-

châteloise

précitée ne dit pas expressément que la sortie d'un membre

d'une

société simple propriétaire d'immeubles doit être considérée comme un transfert de propriété imposable, pas plus qu'elle n'exonère des lods les conséquences de la fin de la propriété commune (v.Thomas, op.cit., p.74). Il convient dès lors d'interpréter son texte pour en dégager le sens véritable.

3. a)

Selon la jurisprudence, la loi s'interprète en premier lieu

d'après

sa lettre. Si le texte légal n'est pas absolument clair, si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il y a lieu de rechercher la véritable portée de la norme, en la dégageant de sa relation avec d'autres dispositions légales, de son contexte, du but poursuivi, de son esprit ainsi que de la volonté du législateur telle qu'elle résulte notamment des travaux préparatoires (ATF 123 III 280 cons.2b/bb, p.285, 442 cons.2d, p.444 et les références). De même, lorsque le texte est clair, l'autorité qui applique le droit ne peut s'en écarter que s'il existe des motifs sérieux de penser que ce texte ne correspond pas en tous points au sens véritable de la disposition visée. De tels motifs peuvent résulter des travaux préparatoires, du fondement et du but de la prescription en cause ainsi que de sa relation avec d'autres dispositions (ATF 123 III 233 cons.2, p.235 et les références).

b) De la lettre de l'article 2 al.1 de la loi du 20 novembre

1991,

il ressort que constitue un transfert tout acte juridique qui a pour effet de conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économiquement. Dans son rapport à l'appui du projet de loi, le Conseil d'Etat a précisé au sujet de cette disposition :

"En ce qui concerne la notion de

transfert, c'est la réalité

économique qui constitue le critère décisif, indépendamment

de la forme juridique que les

parties ont entendu donner à

l'opération." (BGC 156 I,

p.328)

Il est certes exact de relever, comme le fait le recourant, que

la sortie

d'un membre de l'indivision ne confère pas à celui qui reste la propriété sur la chose puisque le droit de propriété de celui-ci s'étendait déjà juridiquement à la chose entière (art.652 CC). Toutefois, on ne peut nier non plus que la sortie d'indivision étend l'influence au sein de la communauté de ceux qui restent (Steinauer, Les droits réels, t.I, 2e éd. no 1391) ou, lorsque comme en l'espèce la sortie entraîne la fin de la communauté (art.654 CC), que le droit de propriété commune est transformé en un droit de propriété ordinaire. Ainsi, à tout le moins économiquement, les droits patrimoniaux de celui qui quitte la communauté sont alors transférés à celui ou ceux qui demeurent propriétaires de la chose. Pareille opération est donc bien envisagée par l'article 2 al.1 de la loi.

Si tel

n'était pas le cas, comme l'a relevé le département dans la décision attaquée avec pertinence, l'exonération prévue par le législateur pour les acquisitions résultant du partage des communautés héréditaires (art.8 litt.d) ne se justifierait pas. En effet, l'exonération de ce que la loi fiscale n'entend de toute façon pas soumettre à taxation n'aurait aucun sens.

Certes, le recourant soutient que cette exonération démontre au contraire la volonté du législateur de ne pas assimiler à une mutation immobilière la renonciation par un propriétaire communiste à ses droits sur un bien immobilier. Ce faisant, il perd toutefois de vue non seulement la lettre de l'article 8 litt.d de la loi, mais de plus que celui-ci ne dit mot de toutes les autres communautés fondant une propriété commune, dont le nombre est d'ailleurs limité en droit (Steinauer, op.cit. n 1973 ss).

Ainsi, force est de considérer que la sortie d'indivision en

cause

constitue bien un transfert soumis au paiement des lods.

4. Le

recourant soutient par ailleurs qu'il doit bénéficier du taux

réduit

des lods de l'article 11 al.1 de la loi, lequel prévoit que si le transfert immobilier soumis aux lods a pour objet un immeuble destiné à l'habitation principale de l'acquéreur et qu'il constitue une première acquisition de ce genre dans le canton, les lods sont perçus au taux de 2,2 % (2 % dans sa teneur en vigueur jusqu'au 31.12.1996). Il avance que la sortie d'indivision dont il est question ici n'a en rien modifié le fait que l'immeuble concerné demeure sa première et seule acquisition dans le canton à des fins d'habitation principale. Ce raisonnement ne se concilie ni avec la lettre ni avec l'esprit du texte légal. Celui-ci prévoit en effet que deux conditions doivent être cumulativement réunies. D'une part, l'immeuble doit être destiné à l'habitation principale de l'acquéreur.

D'autre

part, il doit s'agir de la première acquisition de ce genre dans le canton. Car, dans le cas de l'article 11 précité, il s'agit d'un encouragement à l'accès à la propriété de son propre logement (BCG 157 II, p.1630).

Or, le recourant ne saurait nier qu'il a acquis (économiquement

en

partie seulement) l'immeuble en cause en 1993 déjà et que l'opération ici litigieuse est évidemment subséquente. Par ailleurs, il est évident que l'opération objet du présent litige n'a pas pour cause le désir du recourant d'acquérir son habitation principale, puisqu'il y habitait déjà depuis 1993, mais bien le règlement patrimonial de la fin d'une union libre.

5. Il

suit des considérants qui précèdent que le recours est mal

fondé

et qu'il doit être rejeté. Vu le sort de la cause, le recourant supportera les frais de la procédure. Il n'y a en outre pas lieu à allocation de dépens.

Par ces motifs,

LE TRIBUNAL

ADMINISTRATIF

1. Rejette le recours.

2. Met

à la charge du recourant un émolument de décision de 500 francs et les débours par 50 francs, montants compensés par son avance. 3. N'alloue pas de dépens.

Neuchâtel,

le 18 mars 1999

AU NOM DU TRIBUNAL

ADMINISTRATIF

Le greffier Le président