Benefit Reduction Appeal Regarding Unoccupied Property Valuation

A. F. , née en 1915, bénéficie de prestations complémen-

taires depuis le 1er janvier 1981. Dans le calcul de sa fortune, il était

tenu compte d'un chalet de week-end dont elle est propriétaire pour une

valeur de 14'500 francs. Lors d'une décision de son droit auxdites pres-

tations, la caisse cantonale neuchâteloise de compensation a appris que, suite à une nouvelle estimation cadastrale, l'immeuble en question avait été évalué à 47'000 francs. Aussi, retenant ce dernier montant et une

valeur locative du logement de l'assurée dans son propre immeuble de 2'585

francs par an, la caisse a-t-elle rendu, le 2 octobre 1997, une nouvelle

décision dont il appert que les prestations complémentaires versées à l'intéressée s'élèvent désormais à 109 francs par mois, alors qu'elles

ascendaient précédemment à 469 francs.

B. Agissant par son fils, F. recourt au Tribunal administratif contre cette décision. Elle conteste qu'un revenu locatif soit pris

en compte pour son chalet dès lors qu'il est dépourvu de tout confort,

qu'il ne dispose ni d'eau, ni d'électricité et qu'elle a essayé en vain de le réaliser, le prix offert ne dépassant guère son prix d'acquisition de

10'000 francs en 1955. Relevant que ce chalet "pénalise de façon insoute-

nable son minimum vital", elle conclut implicitement à l'annulation de la décision attaquée au sens de ses considérants.

C. La caisse intimée propose le rejet du recours.

C O N S I D E R A N T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-

vable.

2. Un immeuble constitue un élément de fortune entrant en considé-

ration pour le calcul des prestations complémentaires tant que le requé-

rant en demeure propriétaire. Son évaluation diffère selon qu'il est ou

non habité par le requérant. Dans la première hypothèse, il est évalué en principe selon les règles de la législation sur l'impôt cantonal direct du canton du domicile et éventuellement selon celles de la législation sur

l'impôt fédéral direct (art.12 et 17 al.1-3 OPC-AVS/AI). Dans la seconde,

il est pris en compte à la valeur vénale (art.17 al.4 OPC-AVS/AI).

En l'espèce et dès lors que la recourante n'habite pas dans son

chalet, l'intimée a retenu à juste titre, comme elle le relève dans ses

observations, la valeur vénale dudit chalet, ce que ne conteste d'ailleurs

pas l'intéressée. A cette fin, elle s'est fondée sur la valeur cadastrale

de cet immeuble, solution conforme à la jurisprudence puisque la Cour de

céans a admis que les estimations cadastrales établies, comme en la cause, en fonction du règlement du 25 novembre 1992 concernant la détermination

de l'estimation cadastrale des immeubles (bâtiments et terrains non

agricoles) constituaient en principe des indications fiables sur la valeur

vénale d'un immeuble (ATA du 25.11.1996 en la cause C.; ATA du 16.2.1996

en la cause T.).

3. a) Selon les articles 3 al.1 litt.b LPC et 3 al.1 litt.b LCPC,

le revenu déterminant pour le calcul de la prestation complémentaire

comprend également le produit de la fortune immobilière, lequel englobe en

particulier les loyers, les fermages, les usufruits et la valeur locative

du logement du requérant dans sa propre maison (art.24 ch.1 RLCPC).

Si l'article 12 OPC-AVS/AI spécifie que la valeur locative du

logement occupé par le propriétaire ou l'usufruitier, ainsi que le revenu

provenant de la sous-location, sont estimés selon les critères de la

législation sur l'impôt cantonal direct du canton de domicile, les autres

loyers et fermages doivent, en principe, être pris en compte pour leur

montant contractuel (ch.2043 des directives concernant les prestations

complémentaires; Carigiet, Ergängungsleistungen zur AHV/IV, Zürich 1995, p.120).

b) En l'occurrence, la caisse intimée a retenu une valeur lo-

cative annuelle de 2'585 francs pour le chalet de la recourante en se

référant à cet effet aux critères de la législation sur l'impôt cantonal

direct. Dès lors cependant que l'assurée ne loge pas dans son propre

immeuble sis au boulevard X. à La Chaux-de-Fonds mais

qu'elle habite dans un appartement qu'elle loue à la rue Y. dans

la même commune, l'intimée n'avait pas à prendre en compte la valeur

locative dudit chalet selon des critères fiscaux, mais bien la valeur

contractuelle de son loyer.

Certes, en l'espèces, le chalet de la recourante ne fait l'objet

d'aucun contrat de location. Cette circonstance n'est cependant pas dé-

terminante car, selon la jurisprudence, ce qui est décisif c'est de savoir

si le produit d'un loyer pourrait être raisonnablement réalisé (RCC 1985,

p.244; ATA du 9 septembre 1994 en la cause S.F.). Sur ce point, la re-

courante laisse sous-entendre que son chalet de week-end n'est pas louable

puisqu'il est dépourvu de tout confort et qu'il ne dispose ni d'eau ni

d'électricité.

Cette question qu'il n'est pas possible de trancher en l'état du dossier et dont dépend l'issue du litige doit donc encore être élucidée

par la caisse intimée.

4. Il suit de là que la décision entreprise est annulée et la cause

renvoyée à la caisse de compensation qui examinera si le chalet de la

recourante se prête raisonnablement à une location et, dans l'affirmative,

déterminera la valeur qui peut en être fixée. Il est statué sans frais, la

procédure étant en principe gratuite et sans dépens, la recourante n'ayant

pas engagé de dépenses particulières pour la défense de sa cause (art.48

al.1 LPJA).

Par ces motifs,

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

1. Annule la décision entreprise et renvoie la cause à l'intimée pour

qu'elle se prononce à nouveau après une instruction complémentaire au sens des considérants.

2. Statue sans frais ni dépens.

Neuchâtel, le 14 novembre 1997