Taxpayer Right to Contest Full Cadastral Valuation Upon Intermediate Revision
Suisse · Canton de Neuchâtel (CH-NE)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property owner appealed the tax authority's revised cadastral valuation of their apartment, which was initiated after the owner disclosed the purchase price and planned renovations, leading to the authority increasing the valuation based on the prior estimate plus a portion of the work costs, despite the purchase price not deviating more than 20% from the old valuation. The court found that once the intermediate revision procedure was opened by the authority, the taxpayer was entitled to contest the entire valuation based on all relevant facts, not just the factor that triggered the review; therefore, by limiting their review to the purchase price deviation or the renovation value, both the tax office and the departmental review body committed a formal denial of justice by failing to address all arguments raised by the taxpayer, necessitating the annulment of their decisions and the return of the case for further investigation and a new ruling.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 78 al.1, Art. 108 LCdir, Art. 107 LCdir, Art. 21 al.1 LPJA, Art. 14 LPJA, Art. 47 al.2 LPJA; Taxpayer Right to Contest Full Cadastral Valuation Upon Intermediate Revision: The court found that once the intermediate revision procedure was opened by the authority, the taxpayer was entitled to contest the entire valuation based on all relevant facts, not just the factor that triggered the review; therefore, by limiting their review to the purchase price deviation or the renovation value, both the tax office and the departmental review body committed a formal denial of justice by failing to address all arguments raised by the taxpayer, necessitating the annulment of their decisions and the return of the case for further investigation and a new ruling.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court annuls the previous decisions because the authorities limited their review to the deviation between the purchase price and the official valuation, failing to rule on all the grounds raised by the appellant, which is necessary when initiating an intermediate revision procedure according to Art. 108 LCdir.
The appellant is awarded costs (indemnité de dépens) because he won the case.
The court rules that no judicial fees (sans frais) are due for this procedure.
Texte complet
A. E. s'est porté acquéreur le 23 novembre 1995 de l'appartement formant l'unité d'étage no ... du cadastre de Bôle pour
le prix de 440'000 francs, y compris la servitude relative à une place de
parc extérieure pour 5'000 francs. L'estimation cadastrale dudit article
au 1er janvier 1995 était de 455'000 francs. L'office de l'impôt sur les
gains immobiliers et de l'estimation cadastrale (ci-après : l'office) a
adressé à E. un formulaire-déclaration en vue de l'estimation officielle des immeubles. L'intéressé a retourné ce document rempli
le 14 mai 1996, indiquant le prix payé pour l'immeuble en cause et men-
tionnant que le coût total des transformations s'élèverait à 25'000
francs. Le 22 juillet 1996, l'office a signifié à l'intéressé que la nou-
velle estimation cadastrale de l'immeuble no ... du cadastre de Bôle
était arrêtée à 475'000 francs. Il ressort du dossier de l'administration
que ce montant correspond à l'ancienne estimation cadastrale (455'000
francs) augmentée des 80 % de la valeur des travaux (20'000 francs). Le 26
juillet 1996, E. a formé réclamation contre cette taxation, invoquant qu'au prix de vente (435'000 francs) ne s'étaient ajoutés
en définitive que 15'939 francs de travaux. Par ailleurs, comparant sa
propriété avec certaines villas de sa connaissance, il proposait que l'es-
timation officielle en question soit arrêtée à 400'000 francs. Le 29 juillet suivant, l'office a décidé de fixer cette estimation à 467'000 francs.
Il a retenu que, d'une part, la valeur de réalisation (435'000 francs) ne
s'écartait pas de plus de 20 % de l'ancienne estimation cadastrale
(455'000 francs) et que, d'autre part, il y avait lieu d'ajouter à ce der-
nier montant les 80 % de 15'939 francs (et non pas de 25'000 francs), soit
12'000 francs en chiffres ronds. Suite à l'intervention téléphonique du
propriétaire, l'office a décidé en définitive de ne pas taxer les travaux
annoncés et de maintenir l'estimation cadastrale litigieuse à 455'000
francs (prononcé des 9 et 12.8.1997).
B. E. a interjeté recours contre cette décision auprès du Département des finances et des affaires sociales (ci-après : le
département). Faisant notamment une comparaison avec l'estimation offi-
cielle d'appartements situés dans le même bâtiment et sur le même niveau
que le sien, l'intéressé a proposé que la valeur querellée soit arrêtée à
380'000 francs. Le 18 août 1997, le département a rejeté ce recours, retenant en résumé que les conditions légales d'une révision intermédiaire de l'estimation cadastrale litigieuse n'étaient pas remplies du moment que
le prix d'achat de l'immeuble concerné n'était pas éloigné de plus de 20 %
de l'ancienne estimation.
C. E. défère cette décision au Tribunal administratif le 8 septembre 1997. Il soutient que la valeur querellée ne correspond
pas au calcul imposé par le règlement du
25 novembre 1992 concernant la
détermination de l'estimation cadastrale des immeubles et qu'un calcul
correct, comme celui qu'il a fait faire par un architecte, conduirait à ne
retenir que 384'145 francs. Le recourant conclut à l'annulation de la dé-
cision entreprise et à la détermination de l'estimation cadastrale de son
immeuble, selon le règlement précité, avec ou sans renvoi, sous suite de
frais et dépens.
D. Dans ses observations sur le recours, dont il propose le rejet
sous suite de frais, le département relève qu'il n'a pas été informé de la procédure de révision intermédiaire de l'estimation cadastrale fondée sur
la transformation du bâtiment. Il estime cependant qu'aucune des condi-
tions de l'article 108 de la loi sur les contributions directes (LCdir) -
qui traite de la révision intermédiaire de l'estimation cadastrale - n'est
remplie en l'espèce et qu'il ne se justifie pas de revoir l'ensemble de
cette estimation.
C O N S I D E R A N T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est rece-
vable.
2. a) Hormis le cas de révision générale de l'estimation cadastrale
des immeubles à laquelle procède périodiquement l'administration cantonale des contributions (art.78 al.1, 107 LCdir), la législation fiscale prévoit que cette estimation peut être revue à titre intermédiaire lorsque cer-
taines conditions sont remplies. Selon l'article 108 LCdir, il est procédé
chaque année, conformément aux articles
78 et 107, à la révision de l'es-
timation cadastrale notamment des immeubles qui ont changé de valeur par
suite de construction nouvelle, de transformation, de démolition, de modification notable de leur rendement régulier ou de réalisation à une valeur
qui s'écarte de plus de 20 % de l'estimation cadastrale (al.1).
b) En l'espèce, c'est l'administration elle-même qui a ouvert la
procédure de révision intermédiaire de l'estimation cadastrale en adres-
sant au propriétaire le questionnaire prévu par l'article 107 LCdir. A ce
moment-là, ainsi que cela ressort de la mention portée au pied du "procès-
verbal en vue de l'estimation officielle des immeubles" no 17/01926/01
(D.7/5), le fisc connaissait le prix payé par le recourant pour acquérir
l'immeuble en cause (435'000 francs) et pouvait déjà se rendre compte que
son montant ne s'écartait pas de plus de
20 % de l'estimation cadastrale
d'alors (455'000 francs). Le réel motif pour lequel l'office a ouvert la
procédure d'estimation intermédiaire ne ressort pas du dossier.
En tout état de cause, une fois celle-ci ouverte, l'administré
était habilité, avant qu'une décision soit prise, à s'expliquer et à four-
nir des preuves quant aux faits de nature à influer sur le sort de la décision, indépendamment des autres droits que lui confère l'article 21 al.1
LPJA (RJN 1993, p.277 et les références). De son côté, l'administration devait constater d'office les faits et procéder, s'il y avait lieu, à
l'administration des preuves (art.14 LPJA). En pareil cas, dès lors que
l'administré invoque d'autres moyens que ceux qui concernent le motif pour
lequel la procédure de révision intermédiaire de l'estimation cadastrale a été ouverte, l'autorité ne saurait limiter son examen à ce seul motif.
Cela ressort non seulement des dispositions qui viennent d'être rappelées, mais aussi du renvoi clair à l'article
107 LCdir contenu dans l'article
108 LCdir.
En l'espèce, dans sa réclamation du 26 juillet 1996, l'intéressé
a contesté l'estimation cadastrale de son immeuble en elle-même et non pas
seulement la plus-value que le fisc entendait prendre en compte à la suite
de travaux effectués. De même, dans son recours au département du 29 août
1996, le propriétaire a mis en cause, clairement bien que de façon très
générale, la manière dont l'office avait appliqué le règlement concernant
la détermination de l'estimation cadastrale des immeubles et fait grief à l'autorité de n'avoir pas procédé à une visite des lieux. Dans ces cir-
constances, ni l'office, ni le département ne pouvaient limiter leur examen à l'écart existant entre le prix d'achat de l'immeuble et son estima-
tion officielle, voire à la seule plus-value éventuelle engendrée par des travaux. En effet, l'autorité qui statue sur une requête ou sur un recours
- à plus forte raison si elle statue après avoir ouvert d'office une pro-
cédure de révision -, mais sans se prononcer sur le grief soulevé par
l'administré, commet un déni de justice formel (Moor, Droit administratif,
vol.II, p.194-195 et les références). En la cause, un tel vice entache
aussi bien la décision de l'office des 9 et 12 août 1996 que celle du dé-
partement du 18 août 1997. Il y a donc lieu d'annuler ces prononcés et de
renvoyer la cause à l'office pour instruction et nouvelle décision.
3. Il est statué sans frais (art.47 al.2 LPJA). Le recourant, qui
obtient gain de cause et qui a engagé des frais justifiés pour défendre
ses intérêts devant le Tribunal administratif, a droit à des dépens pour la présente procédure (art.48 LPJA).
Par ces motifs,
LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF
1. Annule la décision de l'office de l'impôt sur les gains immobiliers et
de l'estimation cadastrale des 9 et 12 août 1996 et celle du Département des finances et des affaires sociales du 18 août 1997.
2. Renvoie la cause à l'office précité pour instruction et nouvelle déci-
sion au sens des considérants.
3. Alloue au recourant une indemnité de dépens de 600 francs à la charge
de l'Etat.
4. Statue sans frais.
Neuchâtel, le 11 décembre 1997