Co-Owner Liability for Joint Property Connection Taxes
Suisse · Canton de Neuchâtel (CH-NE)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property co-owner challenged a municipal decision to charge him for the full amount of unpaid connection taxes for water, electricity, and sewage related to a jointly owned building, arguing that co-owners are only proportionally liable and not jointly and severally. The administrative court dismissed the appeal, upholding the lower administrative department's reasoning that under communal regulations, property owners are responsible for these connection taxes, and established jurisprudence dictates that co-owners of a property are jointly and severally liable to third parties for associated charges, regardless of their internal ownership shares, allowing the creditor to hold any one of them responsible for the entire debt to ensure full payment.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 143 CO, Art. 47 al.1 LPJA; Co-Owner Liability for Joint Property Connection Taxes: The administrative court dismissed the appeal, upholding the lower administrative department's reasoning that under communal regulations, property owners are responsible for these connection taxes, and established jurisprudence dictates that co-owners of a property are jointly and severally liable to third parties for associated charges, regardless of their internal ownership shares, allowing the creditor to hold any one of them responsible for the entire debt to ensure full payment.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision was cited in the reasoning leading to the decision to impose costs on the unsuccessful appellant.
Texte complet
A. Durant une période située entre avril 1988 et octobre 1989, P.
en tant que représentant du maître de
l'ouvrage a fait construire
un
atelier sur l'article X. du cadastre de Cornaux, dont il était copropriétaire avec G. Sàrl. Une facture de la commune de Cornaux du 30 mai 1990, relative à des taxes de raccordement de l'immeuble aux réseaux d'eau et d'électricité et aux canaux égouts, s'élevant à 18'685 francs, est restée impayée. Par décision du 12 juillet 1993, le Conseil communal de Cornaux, constatant qu'il avait facturé à tort ce montant à "C.", a réclamé à P. par une nouvelle facture la somme de 18'685 francs relative aux taxes susmentionnées.
B. P.
a recouru contre cette décision devant le Départe-
ment de
la gestion du territoire, en faisant valoir qu'il n'est pas débiteur de ces taxes, dont le paiement incombe à l'une ou à l'autre des sociétés (G. Sàrl, C., F. Sàrl, notamment) dont il était l'administrateur ou dans lesquelles il possédait des intérêts.
Par décision du 29 décembre 1994, le département a rejeté le
recours,
motif pris en résumé qu'en vertu des règlements communaux fixant les taxes de raccordement aux réseaux des services industriels et aux égouts, et fixant les taxes de desserte, ces contributions sont dues par le propriétaire de l'immeuble concerné; qu'en tant que copropriétaire durant la période en cause, l'intéressé était solidairement responsable du montant réclamé et qu'il pouvait donc être tenu pour le tout.
C. P.
interjette recours devant le Tribunal administratif
contre
cette décision, dont il demande l'annulation, en concluant à ce que seule la moitié du montant réclamé, savoir 9'342.50 francs, soit mise à sa charge.
Il fait valoir qu'il ne saurait y avoir en l'espèce solidarité
entre les
copropriétaires de l'immeuble.
Dans leurs observations sur le recours, le Département de la
gestion
du territoire et le Conseil communal de Cornaux concluent au rejet de celui-ci.
C O N S I D E R A N
T
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2. a) L'autorité de recours de première instance a exposé de manière pertinente les faits déterminants de la cause, qui ne sont d'ailleurs pas contestés. Aussi suffit-il de renvoyer à cet égard aux considérants de la décision entreprise. Le litige porte uniquement sur le point de savoir s'il y a solidarité ou non, entre le recourant et la société G. Sàrl, pour le montant faisant l'objet de la facture en cause, qui n'est en soi pas contestée non plus.
b) Il a déjà été jugé par la Cour de céans (arrêt du 3.5.1994 dans la cause P./Commune de Cornaux), qu'en application des règlements communaux sur la fourniture de l'eau potable et sur la fourniture de l'énergie électrique, le propriétaire de l'immeuble est responsable à l'égard de la commune du paiement de la fourniture d'eau et d'électricité, et que les copropriétaires d'un immeuble sont solidairement responsables envers les tiers pour les charges afférentes à celui-ci, quels que soient leurs rapports internes au sens des articles 646 al.3 et 649 CC (ATF
117 II 63 cons.5b), la solidarité des débiteurs impliquant par ailleurs que chacun d'eux peut être tenu pour le tout.
Comme l'a exposé à bon droit le Département de la gestion du
territoire,
il n'en va pas différemment en l'espèce en ce qui concerne les
taxes
de raccordements aux réseaux d'eau et d'électricité et aux égouts, ainsi que de la taxe de desserte, et on peut se référer sur ce point aussi aux développements du département à ce sujet.
Le recourant fait valoir seulement que "la copropriété n'entraîne pas à elle seule solidarité entre les copropriétaires, chacun répondant des dettes proportionnellement à sa part (Steinauer, Les droits réels, Berne, 1990, I, no 1295)", et qu'il n'y a solidarité entre plusieurs débiteurs "que si ceux-ci déclarent s'obliger de manière qu'à l'égard du créancier chacun d'eux soit tenu pour le tout ou dans les cas prévus par la loi (art.143 CO)", objections réfutées par la jurisprudence précitée. Le recourant fait valoir encore, implicitement tout au moins, que la solidarité admise par la jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 117 II 63) ne vise que la responsabilité fondée sur les articles 41 et 58 CO. Ce point de vue, également en contradiction avec l'arrêt du 3 mai 1994, est dénué de pertinence lui aussi. Ainsi que le relève Reitter (Les contributions d'équipements plus particulièrement en droit neuchâtelois, Neuchâtel, 1986, p.75), c'est au droit public de déterminer dans quelle proportion les copropriétaires doivent supporter les contributions d'équipement, et il peut introduire une responsabilité solidaire des copropriétaires pour des dettes de ce genre. D'ailleurs, en droit privé non plus, il n'est pas exigé que la loi qualifie expressément une obligation de solidaire, et la solidarité peut se justifier lorsqu'il s'agit d'améliorer la situation du créancier et de privilégier ses droits par rapport à ceux des copropriétaires, partant de ne pas obliger le créancier à ouvrir action contre chaque copropriétaire en fonction de sa part et à devoir supporter, le cas échéant, une perte à cause de l'insolvabilité de l'un ou l'autre des débiteurs recherchés (ATF 117 II 63 cons.5b). 3. Conforme à la jurisprudence du Tribunal administratif, la décision entreprise n'est ainsi pas critiquable et doit être confirmée, ce qui conduit au rejet du recours. Les frais de la cause doivent être mis à la charge du recourant qui succombe (art.47 al.1 LPJA).
Par ces motifs,
LE TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
1. Rejette le recours.
2. Met
à la charge du recourant un émolument de décision de 500 francs et les débours par 50 francs, montants compensés par son avance de frais.
Neuchâtel,
le 28 avril 1995
AU NOM DU TRIBUNAL
ADMINISTRATIF
Le greffier Le président