Bankruptcy Transfer Tax Exemption for Inter-Spousal Real Estate Transfer

HA. Par

jugement du 2 novembre 1993, le Tribunal civil du district

du

Val-de-Ruz a prononcé la faillite de K., mari de la

recourante.

Par ordonnance du 11 novembre 1993, le même tribunal a ordonné

la

liquidation sommaire de la faillite.

Les époux K. étaient copropriétaires de l'article X. du

cadastre

de Cernier pour l'avoir acquis par acte d'achat inscrit au registre foncier le 16 janvier 1989.

Le 19 avril 1994, le préposé de l'office des faillites du dis-

trict

du Val-de-Ruz, agissant au nom et pour le compte de la masse en

faillite

K., a vendu de gré à gré à la recourante la part

de

copropriété que son mari détenait sur l'article X. précité pour le prix de

1 franc, avec reprise de la moitié des dettes effectives garanties par gage immobilier, soit pour 319'957 francs.

Par décision du taxation du 26 avril 1994, l'office des droits

de

mutation et du timbre a mis à la charge de la recourante des lods à raison de 3 % de la reprise des dettes, soit 9'598.70 francs.

B. Le

16 mai 1994, la recourante, par l'intermédiaire de son manda-

taire,

a fait parvenir à l'office des droits de mutation et du timbre une réclamation à l'encontre de la décision du 26 avril 1994. La recourante invoquait l'article 8 litt.f de la loi concernant la perception de droits de mutation sur les transferts immobiliers du 20 novembre 1991, selon lequel les transferts entre époux ne sont pas soumis aux lods. Elle faisait valoir que la masse des créanciers du failli n'est pas une entité indépendante de celui-ci mais ne fait qu'exercer une mainmise sur son patrimoine. C'est dès lors à tort que l'autorité de taxation a considéré que la masse en faillite était une entité juridique distincte de K. et que la vente d'une part de copropriété n'intervenait pas entre époux.

Par décision du 10 juin 1994, l'office des droits de mutation et du timbre confirmait sa précédente décision, faisant valoir notamment le dessaisissement des biens du failli entraînant le devoir pour l'office des faillites de réaliser au mieux les intérêts des créanciers.

C. Le

27 juin 1994, le recourant a interjeté recours contre la

décision

de l'office des droits de mutation et du timbre du 10 juin 1994,

reprenant

pour l'essentiel la motivation développée précédemment. Il concluait à l'annulation de la décision entreprise et à ce que le département, statuant au fond, déclare que le transfert de la part de copropriété d'une demie à l'article X. entre la masse en faillite K.

et la

recourante soit exonéré du paiement des lods.

D. Par

décision du 6 avril 1995, le Département des finances et des

affaires

sociales a rejeté le recours. Il a estimé que, le failli ayant

perdu

le pouvoir d'exercer ses droits patrimoniaux et d'en disposer

(art.207

ss LP), l'on ne saurait admettre que, par l'intermédiaire de la

masse

en faillite, il a conclu avec son épouse une vente ayant pour effet de lui transférer une part de copropriété sur un immeuble dont il ne peut plus disposer. Il a estimé que le failli ne peut plus exercer son droit de propriété et le céder à un tiers et que la vente de la part de copropriété du failli à la recourante ne peut tomber sous l'exception du prélèvement des lods pour les transferts immobiliers entre époux. Il a mentionné encore que l'intention du législateur sur la portée de l'exonération était de faciliter les règlements et les transactions entre proches dans l'intérêt de la famille alors qu'en matière de faillite l'objectif à atteindre est la réalisation la plus favorable pour désintéresser les créanciers et non pas celui de faciliter un transfert immobilier entre époux. E.

Contre la décision précitée, la recourante interjette recours

auprès

du Tribunal administratif. Elle reprend pour l'essentiel sa motivation antérieure, faisant valoir que le rapport juridique entre la communauté des créanciers et la masse des biens du failli n'est pas un rapport de propriété en main commune, mais un pouvoir, une mainmise sur le patrimoine du failli. Si, à l'ouverture de la faillite, le failli perd le pouvoir d'exercer ses droits patrimoniaux et d'en disposer, il n'en demeure pas moins propriétaire. La recourante assimile le rôle de la masse des créanciers à celui d'un autre représentant légal, tel un tuteur ou un curateur. Enfin, elle fait valoir qu'il était dans l'intérêt de la famille que la part de copropriété d'un des conjoints soit transférée à l'autre, ce qui respecte la volonté du législateur.

F. Le

département a renoncé à déposer des observations, confirmant

les motifs

exposés dans sa décision, ainsi que le dispositif.

C O N S I D E R A N

T

en droit

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. a)

La loi cantonale concernant la perception de droits de muta-

tion

sur les transferts immobiliers du 20 novembre 1991 prescrit que

l'Etat

perçoit des droits de mutation, appelés lods, sur les transferts immobiliers entre vifs à titre onéreux (art.1). Constitue un transfert, l'exécution de tout acte juridique ou combinaison d'actes juridiques, quelle qu'en soit la forme, ayant pour effet de conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économiquement (art.2). Sauf convention contraire, les lods sont dus par l'acquéreur (art.4) et sont perçus au taux de 3 % (art.6).

L'article 8 de la loi prévoit que ne sont pas soumis au lods

notamment

les transferts entre parents ou entre parents en ligne directe

(art.8

litt.f de la loi). Le code des lods de 1842 (RLN I 21) ne prévoyait pas d'exonération pour les transferts entre époux (sauf en cas de dissolution du régime matrimonial) mais prévoyait une exonération pour les ventes entre ascendants et descendants (règle 47), que le transfert ait lieu par vente de gré à gré ou par voie d'enchères publiques (règle 57 du code des lods; Olivier Thomas, Les droits de mutation, étude des législations cantonales, thèse 1991, p.114; FJS no 208, impôts du canton de Neuchâtel, IV, droits de mutation immobilière ou lods, Louis Jacot, p.2).

En introduisant une exonération pour le transfert entre époux,

le

législateur a voulu faciliter les règlements et les transactions entre proches, dans l'intérêt de la famille (BGC 156, p.333 et 336).

b) Afin de déterminer si le transfert intervenu entre la masse

en

faillite de K. et l'épouse de celui-ci doit être exoné-

ré des

lods, il y a lieu de cerner plus précisément la notion de transfert visée par l'impôt. Comme précisé ci-dessus, l'article 2 de la loi cantonale précise que constitue un transfert tout acte juridique ayant pour effet de conférer la propriété à un tiers, juridiquement ou économiquement. Dès lors, comme le mentionne également Olivier Thomas (op.cit., p.32), l'impôt sur les mutations frappe le transfert de propriété. Il y a mutation ou transfert (notions synonymes) lorsque la propriété d'un bien est transmise à un tiers en observant les formes requises. Les transferts qui trouvent leur source dans le droit privé ou public (les transferts trouvant leur source dans le droit public étant notamment ceux résultant d'une exécution forcée) sont considérés comme des mutations juridiques. La mutation immobilière nécessite, pour sa réalisation, la réunion de trois conditions cumulatives : le changement de propriétaire, un motif juridique valable et une inscription au registre foncier. Concernant le changement de propriétaire, il y a mutation lorsque la propriété est transférée d'un sujet de droit à un autre (sur ces notions, v.Thomas, op.cit., p.32, 44, 52 et 114).

Il résulte de ce qui précède que l'impôt sur les mutations frappe le transfert de propriété. Pour déterminer s'il y a transfert entre époux non soumis aux lods dans le cas présent, il y a dès lors lieu de déterminer quel est l'ancien propriétaire du bien transféré et quel est le nouveau propriétaire de ce bien.

3. a)

Selon l'article 197 LP, tous les biens saisissables du failli

au

moment de l'ouverture de la faillite forment une seule masse, quel que soit le lieu où ils se trouvent, et sont affectés au paiement des créanciers. Du fait de la faillite, le failli est privé du pouvoir de disposer des biens compris dans la masse, parce que la loi lui interdit d'en disposer (art.204 à 207 LP); c'est le dessaisissement (Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillites et concordats, Lausanne 1993, p.277;

Fritzsche/Walder,

Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischen Recht,

Band

II, Zurich 1993, § 40, p.118; Kurt Amonn, Grundriss des Schuld-

betreibungs

und Konkursrecht, Berne 1988, p.328). La masse des créanciers

ou

masse en faillite constitue une communauté légale formée aux seules fins de l'exécution forcée collective et générale des biens du failli. Le droit suisse dénie la qualité de personne morale à la communauté des créanciers et ne lui reconnaît qu'une quasi-responsabilité lui permettant d'ester en justice, d'acquérir des droits et d'assumer des obligations.

Dès

lors, le rapport juridique entre la communauté des créanciers et la masse des biens du failli n'est pas un rapport de propriété en main commune (au sens des art.652 ss CC), mais un pouvoir, une mainmise sur le patrimoine du failli. La communauté des créanciers ne devient pas le successeur juridique du failli (ATF 102 III 74, JT 1979 II 150), mais exerce tous les droits de celui-ci et assume toutes ses obligations (Gilliéron, op.cit., p.277 et 278; Hans Fritzsche, Schuldbetreibung et Konkurs, II, Zurich 1968, p.43 ss et p.132-133; Fritzsche/Walder, op.cit.,§ 40, p.122 n.13). Ainsi, le failli ne perd nullement la propriété de sa fortune alors même qu'elle tombe dans la masse (v.notamment Hans Fritzsche, op.cit., p.43). Contrairement à ce que mentionne le département, la masse agit aussi bien dans l'intérêt du failli que dans celui des créanciers (Gilliéron, op.cit., p.278).

En cas de liquidation sommaire (art.231 al.1 à 3 LP), c'est à

l'office

des faillites qu'il incombe de réaliser les biens du failli. Il

s'agit

d'une procédure simplifiée par rapport à celle de la liquidation ordinaire.

Il n'en demeure pas moins que les principes précités demeurent

valables,

à savoir notamment que le failli est simplement dessaisi de ses

biens

mais en demeure le seul propriétaire.

b) Il résulte de ce qui précède que, malgré la procédure de

faillite,

K. est demeuré propriétaire de sa part de copro-

priété

qui a été vendue de gré à gré à son épouse. Si la masse en faillite, soit la masse des créanciers, est partie au contrat de vente de la part de copropriété, c'est en raison du fait que le failli est privé du pouvoir de disposer des biens compris dans la masse. Contrairement à ce que soutient le département, le fait que la décision de vente appartient à cette dernière n'est pas déterminant. Le transfert de propriété est intervenu entre époux et doit ainsi être exonéré du paiement des lods. De plus, ce transfert est intervenu "dans l'intérêt de la famille", soit a facilité les règlements et les transactions entre les époux. En effet, le transfert intervenait suite à une faillite d'un débiteur marié, mettant ainsi le couple dans une situation financière difficile et l'objet de la vente constituait précisément le logement de famille. Si l'épouse n'avait pu compter sur une exonération des lods, elle n'aurait vraisemblablement pas acquis la part de copropriété de son mari et le logement de famille n'aurait pu être conservé. Ainsi, outre le fait que c'est le transfert de propriété qu'il faut considérer pour décider d'une exonération, et non pas quelles sont les parties contractantes, ce transfert de propriété entre les époux K. est intervenu dans l'intérêt de la famille et le but visé par le législateur est ainsi atteint.

4. Le

recours étant bien fondé, la décision entreprise doit être

annulée.

Vu le sort de la cause, il est statué sans frais (art.47 al.2

LPJA). La recourante qui obtient gain de cause a droit à une indemnité de dépens (art.48 al.1 LPJA) fixée à 600 francs pour les deux instances de recours.

Par ces motifs,

LE TRIBUNAL ADMINISTRATIF

1. Annule la décision du Département des finances et des affaires sociales du 6 avril 1995. 2. Statuant au fond, exonère du paiement des lods le transfert de la part de copropriété d'une demie à l'article X.

du cadastre de Cernier con-

tre la masse en faillite des époux K.. 3. Accorde à la recourante une indemnité de dépens de 600 francs pour les deux instances de recours. 4. Statue sans frais.

Neuchâtel,

le 20 juin 1995

AU NOM DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF

Le greffier Le président