Foreclosure Sale: Exclusion of Unregistered Lease and Future Sale Right

A. La

Banque B. à Neuchâtel a engagé, le

janvier 1993, une poursuite contre X. en réalisation de

l'immeuble

formant la parcelle 5857 du cadastre du Commune N. dont ce der-

nier

est propriétaire. Le 30 juillet 1993, la créancière poursuivante a déposé une première réquisition de vente auprès de l'office des poursuites de Neuchâtel. Ce dernier a sommé, par trois publications dans la feuille officielle dès le 14 janvier 1994, les créanciers-gagistes et les titulaires de charges foncières de produire leurs droits sur ledit immeuble jusqu'au

3 février suivant. Le 8 février 1994, l'office des poursuites a dressé l'état des charges. Cependant, la Banque B. a retiré sa réquisition de vente le 16 février 1994, de sorte que les enchères, primitivement fixées au 23 de ce mois-là, ont été annulées.

Le 5 août 1994, la même créancière a derechef requis la vente de l'immeuble saisi. Le 31 octobre suivant, l'office a communiqué l'état des charges à huit créanciers-gagistes et au débiteur poursuivi. Le 17 novembre 1994, X. a élevé auprès de l'office des poursuites diverses contestations au sujet des conditions de vente et de l'état des charges. Il a demandé notamment que celui-ci soit complété par la mention du bail qu'il avait conclu avec Y. le 20 janvier 1993.

Par ce contrat, passé sous la forme écrite, X. s'est

notamment

engagé à vendre à Y. un appartement inachevé de

trois

pièces sis au troisième étage du bâtiment saisi, pour le prix de 450'000 francs dont une partie a d'ores et déjà été payée. En attendant que l'immeuble ait été constitué en propriété par étages, l'appartement en question a été remis à bail à l'acquéreur moyennant paiement d'un loyer.

Les

parties n'ont prévu aucune inscription au registre foncier.

Le 18 novembre 1994, l'office des poursuites a informé

X. en

particulier du fait que le contrat en question ne serait pas

mentionné

à l'état des charges puisqu'il n'est pas annoté au registre foncier et que la locataire n'a elle-même annoncé aucune production.

B. X.

saisit l'autorité de surveillance d'une plainte

contre

ce prononcé. Il soutient que le bail conclu avec Y.

développe

des effets réels dans la mesure où il prévoit la vente de l'appartement en question. Il prétend que ce contrat est source d'une plusvalue importante de l'immeuble puisque les travaux de finition dudit appartement pris en charge par la locataire profiteront à l'acquéreur potentiel. Il conclut à l'annulation de la mesure attaquée et à l'inscription du bail en cause à l'état des charges, subsidiairement à la radiation dudit état des charges d'une convention de servitudes conclue les 18 décembre 1990 et 2 février 1994 avec le propriétaire d'un fonds voisin (S.

SA,

propriétaire de l'article 7793 du cadastre de la Commune N.). C. L'office opposant et la BANQUE B. concluent dans leurs observations au rejet de la plainte.

C O N S I D E R A N

T

en droit

1. Dirigée contre une décision de l'office et interjetée dans les formes et délai légaux (art.17 LP), la plainte est recevable.

2. a)

Selon l'article 34 ORI, l'état des charges doit indiquer

l'immeuble

mis en vente, avec tous ses accessoires éventuels et mentionner

les

charges inscrites au registre foncier, ainsi que celles produites à la suite de la sommation officielle (droits de gage, servitudes, autres droits réels). En revanche, les prétentions que l'on n'a fait valoir qu'après l'expiration du délai de production, ainsi que les créances qui ne représentent pas une charge pour l'immeuble, ne peuvent être portées à l'état des charges (art.36 al.1 ORI).

Lorsque l'état des charges n'est pas complet, n'est pas clair,

n'est

pas conforme à l'extrait du registre foncier ou aux productions, ou qu'il n'a pas été communiqué aux intéressés, ou qu'il contient des droits revendiqués après l'expiration du délai de production (ATF 113 III 17, JT 1989 II 117) ou des prétentions qui n'impliquent pas une charge pour l'immeuble, ou enfin qu'il comporte d'autres défauts d'ordre formel, il peut être attaqué par la voie de la plainte au sens de l'article 17 LP, par les intéressés, y compris le débiteur saisi (Gilliéron, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3e éd., Lausanne, 1993, p.233). S'il n'est pas contesté dans le délai de 10 jours de l'article 140 al.2 LP, il devient définitif et les droits qui y figurent sont considérés comme reconnus par les intéressés pour la poursuite en cours (art.37 al.2 ORI; Gilliéron, op.cit., p.232; Amonn, Grundriss des Schuldbetreibungsund Konkurs Rechts, 5e éd., Berne, 1993, § 28 no 28). Un état des charges définitif peut toutefois être modifié d'office, en tout temps, s'il a été établi en violation des règles de procédure impératives parce que instituées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt d'un nombre indéterminé de tiers. Une omission fautive du préposé peut aussi justifier un complément ultérieur de l'état des charges (ATF 120 III 23 cons.1 et les références).

b) En l'espèce, ni Y., qui fait ménage commun

avec le

plaignant, ni ce dernier n'ont produit les droits qui découlent du contrat du 20 janvier 1993 dans le délai fixé par l'office opposant à cet effet. Or, ce délai est péremptoire (ATF 101 III 38), sous réserve d'exceptions qui n'entrent pas en ligne de compte en la cause.

Selon la jurisprudence, il pourrait y avoir dérogation au prin-

cipe de

la péremption dans le cas de droits réels qui ressortent à l'évidence du registre foncier ou qui ont été portés d'une manière ou d'une autre à la connaissance de l'office des poursuites avant la date fixée (ATF

113 III 17, JT 1989 II 117). Tel n'est pas le cas en l'espèce. Il est constant que le contrat en question ne fait l'objet d'aucune inscription au registre foncier. En effet, les parties contractantes n'ont pas prévu d'y faire annoter le bail en cause et, par ailleurs, en vertu du principe du numerus clausus qui régit les droits personnels pouvant être annotés au registre foncier (art.959 CC), une promesse de vente - qui n'est au demeurant valable aux termes de l'article 216 al.2 CO que si elle a été passée en la forme authentique et non pas simplement écrite - ne peut pas faire l'objet d'une telle annotation (Diego Scacchi, L'obligation "propter rem"

et les

droits personnels annotés au registre foncier, thèse, Genève, 1970, p.61). En outre, il n'est pas établi ni même allégué que l'office opposant ait eu connaissance du contrat en question d'une autre manière avant la date fixée pour l'échéance des productions.

Ainsi, c'est à juste titre que l'office opposant a refusé de

porter

à l'état des charges le contrat du 20 janvier 1993. S'il l'avait fait, les créanciers eussent été en droit de porter plainte contre cette inscription produite tardivement (ATF 113 III 17 cons.2).

En tout état de cause, la convention litigieuse ne sortit que

des

effets personnels dans la mesure où elle ne crée d'obligations que pour les cocontractants personnellement, ces derniers ayant renoncé à lui conférer des effets réels en ne prévoyant aucune inscription au registre foncier.

Au surplus, on relèvera que l'exemplaire du contrat produit par

le

plaignant ne porte que la signature de ce dernier et qu'il n'est donc pas établi avec certitude dans la présente cause que Y. en ait agréé les clauses. Vu les considérants qui précèdent, il n'est cependant pas utile d'administrer des preuves à ce sujet.

3. A

titre subsidiaire, le plaignant demande à l'Autorité de céans

"de

faire supprimer l'inscription de la convention du 18 décembre 1990 et de son avenant du 2 février 1994, signé avec le propriétaire de l'article 7793 du cadastre de la Commune N., de l'état des charges, en application du principe d'égalité".

Il n'est pas contesté que ces conventions impliquent des charges pour l'immeuble en cause, ni allégué que leur mention à l'état des charges résulte d'un défaut d'ordre formel, le plaignant se contentant de soutenir que ces actes devraient connaître le même sort dans la procédure que le contrat conclu avec Y.. Ce faisant, il perd de vue en particulier que ceux-là ont fait l'objet d'une production régulière au contraire de celui-ci. Dès lors, à l'évidence, le plaignant n'invoque aucun des motifs, rappelés ci-dessus, permettant d'attaquer l'état des charges par la voie prévue par l'article 17 LP. L'Autorité de céans ne peut donc entrer en matière sur la conclusion subsidiaire de la plainte.

Par ailleurs, il est inutile d'examiner si cette contestation au

sujet

de conventions qui ont été portées à l'état des charges par l'office opposant eût dû faire l'objet d'une procédure d'épuration, au sens de l'article

140 al.2 LP. La démarche de X., qui n'a pas attaqué

ladite

mention dans le délai fixé à cet effet par l'office des poursuites, apparaît en tout état de cause tardive.

4. Il

suit de ce qui précède que la plainte est mal fondée et

qu'elle

doit être rejetée, dans la mesure où elle est recevable. Conformément aux articles 67 al.2 et 68 al.2 du tarif LP, il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens.

Par ces motifs,

L'AUTORITE CANTONALE DE

SURVEILLANCE LP

1. Rejette la plainte dans la mesure où elle est recevable. 2. Statue sans frais ni allocation de dépens.

Neuchâtel,

le 1er février 1995

AU NOM DE L'AUTORITE

CANTONALE DE SURVEILLANCE LP

Le greffier Le président