Real Estate Commission Dispute After Contract Expiration

A.Le 4 avril 1998, G. AG et M. ont signé un courrier sur papier à entête G., daté du 2 avril 1998, comportant notamment le passage suivant : "*Nous vous confirmons que pour les dossiers remis, notre commissionnement, en cas de vente par notre intermédiaire, sera le suivant :*

*- Pour les immeubles situés dans le canton de Neuchâtel, l'honoraire est fixé à 1,5 % du prix de vente + TVA.*

*- Pour les immeubles situés dans les cantons de Vaud et de Genève, l'honoraire est fixé à 2 % du prix de vente + TVA."*

Le même jour, toujours sur papier à entête G. AG, les parties ont signé un texte portant le passage suivant : "*Faisant suite aux différents entretiens que vous avez eus avec Mme N. et confirmant le contenu de ces derniers, nous vous confirmons qu'en cas de vente, par nos soins, de vos immeubles sur Neuchâtel ainsi que sur Vaud et Genève, nous procéderons à une ristourne de 0,5 % sur le prix de vente à C., ceci au vu du travail administratif réalisé ainsi que la remise des documents".*

B.Il ressort des pièces produites que G. AG a eu des contacts avec une société P. AG, représentée par un certain S. à Berne, et que cette société P. AG, déclarant agir pour le compte d'un de ses clients, a manifesté un intérêt pour un immeuble situé à Lausanne pour un prix de 3,6 Millions de francs.

C.Par un courrier apparemment daté faussement du 5 mai (en réalité du 5 juin 1998), le même S. écrivait à G. AG "R*éférant à notre courrier et notre entretien téléphonique et après avoir contacter et pourparler avec notre client, il est prêt de vous offrir un dernière fois pour , CHF 3.7 Mio. En outre, nous sommes toujours en attendant de la réception de votre confirmation pour partager la provision*" (sic).

D.Le 10 juin 1998, G. AG semble avoir transmis à S. une "*documentation sur l'immeuble en titre."*

E.Le lendemain, soit le 11 juin 1998, G. AG écrivait au la banque X., dont il est allégué que celui-ci agissait pour le compte de S., pour l'informer de ce que P. AG était intéressée à l'achat de l'immeuble à Lausanne pour un prix de 3'600'000 francs.

F.Le 18 juin 1998, G. AG, s'adressant directement à M., l'informait qu'elle avait reçu ce même jour une offre de S. pour un montant de 3'600'000 francs pour l'immeuble dont il a été question plus haut. Le 6 octobre 1998, G. AG s'adressait de nouveau à P. AG, par l'intermédiaire de S., par un courrier contenant notamment le passage suivant : "*Nous avons le plaisir de vous confirmer que le propriétaire, ainsi que la banque finançant l'immeuble en titre, ont accepté de vous le vendre au prix de CHF 3'700'000,- en l'état et sans garantie aucune. Par ailleurs, les cédules hypothécaires vous seront cédées gratuitement.*"

G.Le dossier contient aussi un courrier de T. SA, du 9 novembre 1998, dans lequel le représentant de T. SA écrit à M. qu'en sus du prix de vente de l'immeuble à Lausanne, un montant de 20'000 francs sera versé à la société G. AG à Neuchâtel le jour de la prise de possession.

H.Le 24 novembre 1998, P. AG, toujours par M. S., faisait part à G. AG de sa consternation d'apprendre que l'acceptation donnée le 6 octobre 1998 par G. AG était retirée.

I.Le 15 décembre 1998, G. AG a été contactée par Me L., agissant au nom et pour le compte de I. AG, qui se déclarait intéressée par l'achat de l'immeuble à Lausanne pour le prix de 3'700'000 francs.

J.Le 18 décembre 1998, G. AG répondait que le mandat de vente de cet immeuble lui avait été retiré par le propriétaire.

K.Le 4 janvier 1999, G. AG s'adressa à M. pour lui demander de l'informer sur l'avance des négociations de vente avec T. SA, "*dans le but de pouvoir lui adresser* (sa)*note d'honoraires et de boucler ce dossier"*.

L.Par courrier du 24 septembre 1999, T. SA informa G. AG qu'elle n'avait pas acquis l'immeuble à Lausanne, et que celui-ci avait été vendu au groupe I. AG.

M.Sur demande de

G. AG, P. AG, par M. S., confirma à celle-ci que le mandat pour l'immeuble à Lausanne lui avait été confié par I. SA.

N.Le 31 mars 2000, M. a fait opposition totale au commandement de payer que G. AG lui a fait notifier, pour un montant de 73'600 francs à 5 % dès le 14 décembre 1999, qui mentionnait pour cause de l'obligation : "*Contrat de courtage du 2 avril 1998".*

O.Le 12 juin 2000, G. AG a sollicité la mainlevée de cette opposition auprès du Tribunal civil du district de Boudry. Elle exposait en bref qu'elle avait droit à son salaire dès lors que son intervention avait été causale pour la conclusion de la vente de l'immeuble à I. AG, même si cette vente s'était conclue après l'expiration du contrat de courtage.

P.Par décision du 21 août 2000, dont recours, le président du Tribunal civil du district de Boudry a rejeté la requête, au motif que la requérante avait agi comme courtier négociateur, que la société P. AG intervenait pour le compte d'un tiers et qu'il n'y avait pas eu de négociations directes entre la requérante et I. AG.

Q.G. AG recourt contre cette décision, qu'elle estime entachée d'une fausse application du droit et d'un abus du pouvoir d'appréciation au sens de l'article 415 al.1 litt. a et b CPCN. Ses arguments seront examinés ci-dessous en tant que besoin.

R.L'autorité de jugement expose qu'il ne lui apparaissait pas clairement, au vu du dossier et dans le cadre d'une procédure sommaire, que la conclusion du contrat de vente était due aux activités de la recourante en cette qualité. L'intimé conclut au rejet du recours.

C O N S I D E R A N T

en droit

1.Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable, sa motivation satisfaisant par ailleurs aux exigences légales et jurisprudentielles.

2.Le premier juge a considéré que le contrat de courtage du 2 avril 1998 conférait à la recourante la qualité de courtier négociateur et que, la recourante n'ayant pas directement négocié avec I. AG, les documents produits ne constituaient pas un titre de mainlevée.

3.Cette argumentation ne saurait être suivie. Il est établi qu'un acte de vente à terme d'un immeuble visé par le contrat de courtage a été conclu le 19 juillet 1999, pour le prix de 3'680'000 francs, et que l'acheteur I. AG était bien le candidat qui s'était manifesté par l'intermédiaire de P. AG auprès de la recourante. Il est également constant que des pourparlers ont eu lieu entre la recourante et P. AG au sujet de cette acquisition, et qu'un mandat d'achat avait été confié par I. AG à P. AG. Les négociations entre la recourante et P. AG se sont étendues sur plusieurs mois, et le prix finalement convenu (3'680'000 francs) est très proche de celui que la recourante avait proposé à

P. AG dans son courrier du 6 octobre 1998 (3'700'000 francs).

4.La relation de causalité entre l'intervention de la recourante et la conclusion du contrat de vente ne fait dès lors pas de doute. A cet égard, il importe peu que la vente soit intervenue après la fin du contrat de courtage (ATF 97 II 357; 76 II 386;

57 II 192) et que cette négociation ait eu lieu par l'intermédiaire de P. AG, indépendamment de la qualité en laquelle S. est intervenu. L'article 398 al.3 CO est certes applicable en principe au contrat de courtage (C. Ammann, Kommentar zum schweizerischen Privat-recht, Obligationenrecht I, 2ème édition, Bâle 1996, note 9 ad. art.412 CO), mais cette disposition doit être interprétée restrictivement (H. Weber,

commentaire précité, note 5 ad art.398) dans la mesure où il s'agit d'une *lex specialis* par rapport à l'article 68 CO. Cela se justifie d'autant plus que

le courtier ne s'oblige en principe pas à exercer une activité (P. Engel, Contrats de droit suisse, 2ème édition, Berne 2000, p.526). Au demeurant, la recourante n'a pas choisi de déléguer l'exécution de son activité de courtier à un tiers, mais a négocié personnellement avec P. AG, qui s'est présentée comme étant un intermédiaire. Dans ces conditions, il n'était effectivement pas soutenable de refuser à la recourante le droit au salaire convenu au seul motif que la recourante n'avait pas eu de contact direct avec l'acheteur.

5.Dans sa mise en demeure du 14 décembre 1999, la recourante a imparti à l'intimé un délai de

10 jours pour s'acquitter de la somme de 55'200 francs, soit la commission de courtage de 2 % moins une ristourne de 0,5 % que la recourante admet devoir à l'intimé.

6.Dans ces conditions, la mainlevée d'opposition sera prononcée à concurrence de 55'200 francs, avec intérêts à 5 % dès le 25 décembre 1999.

7.Vu le sort de la cause, les frais seront mis à la charge de l'intimé, ainsi qu'une indemnité de dépens.

Par ces motifs*, LA COUR DE CASSATION CIVILE

1. Annule le jugement attaqué.

2. Prononce la mainlevée de l'opposition formée à la poursuite N° ... auprès de l'Office des poursuites du district de Boudry, à concurrence de 55'200 francs avec intérêts à 5 % à compter du 27 décembre 1999.

3. Fixe les frais à 510 francs, avancés par le recourante, et les mets à la charge de l'intimé.

4. Condamne l'intimé à verser à la recourante une indemnité de dépens de 500 francs.