Tenant's Early Lease Termination vs. Landlord's Post-Departure Renovation Costs

A. Le

13 octobre 1990, M. et son épouse ont pris à bail un

appartement

de 4 1/2 pièces situé à Boudry dans un immeuble constitué en

propriété

par étages et dont l'ensemble des unités d'étages sont

actuellement

propriété de la société simple formée par les trois intimés.

Le contrat écrit signé le 25 septembre 1992 prévoit la possibilité de le résilier en observant un délai de trois mois pour les termes des 31 mars, 30 juin et 30 septembre.

B. Il

est constant que le recourant a résilié le bail le 25 mars

1996

pour le 30 avril 1996. Le 27 mars, la gérance informait le recourant que le loyer était dû jusqu'au prochain terme contractuel, le 30 juin 1996, sauf si un locataire de remplacement était trouvé et agréé entretemps.

Le recourant a déménagé le 13 avril 1996 et en a informé la gérance le 22 avril 1996.

Un état des lieux a été effectué le 15 mai 1996 en présence d'un agent de l'assurance responsabilité civile du recourant. A cette occasion, trois clés sur quatre ont été restituées; la quatrième l'a été un peu plus tard.

Courant mai, des travaux étaient entrepris dans l'appartement. C.

Invoquant le fait qu'il n'avait plus l'usage de l'appartement,

le

recourant ne s'acquitta pas des loyers de mai et juin 1996.

A

la demande de la représentante des bailleurs, un commandement

de

payer fut notifié (poursuite no ...) le 14 août 1996 au recourant pour la somme de 3'080 francs (loyers de mai à juin) plus intérêts à 8 % dès le

1.5.96 et 150 francs (frais et dépens administratifs).

D. Par

décision du 30 octobre 1996, le président

du Tribunal civil

du

district de Boudry a prononcé, à concurrence de 3'080 francs plus intérêts à

5 % dès le 1er mai 1996, la mainlevée provisoire de l'opposition formée par le recourant à ce commandement de payer.

E. Par

requête du 11 novembre 1996, le recourant et son épouse ont

saisi

l'Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel en concluant à ce que la conciliation légale entre parties soit tentée, avant ouverture éventuelle d'une action en libération de dette.

A

l'audience du 5 décembre 1996, la conciliation tentée par cet-

te

autorité a échoué.

F. Par

demande du 6 janvier 1997, le recourant a ouvert action en

libération

de dette devant le Tribunal civil du district de Boudry en de-

mandant

qu'il soit constaté qu'il n'était pas débiteur de 2'310 francs.

Par

jugement du 21 janvier 1998, dont la motivation écrite a été notifiée le 2 novembre 1998, le tribunal rejeta la demande, laissa 243 francs de frais de justice à la charge du recourant, alloua à son mandataire d'office une indemnité de 2'057 francs, TVA comprise et arrêta les frais de la rédaction du jugement à 100 francs en prévoyant qu'ils suivraient le sort de la procédure de recours.

G. Le

tribunal retient en outre les faits suivants. Le dossier de

l'assurance

du recourant prouve que c'est lui, contrairement à ses allé-

gués,

qui a sollicité l'établissement d'un état des lieux de manière anticipée et il a lui-même déclaré, lors de son interrogatoire, avoir demandé à son épouse de téléphoner à la gérance pour qu'elle reprenne cet appartement au plus vite.

Des travaux de réfection ont été entrepris dès le 20 mai 1996.

De nombreux dommages, que le jugement énumère et qui résultent du dossier de l'assurance, ont nécessité des travaux de peinture pour un coût global de 4'915.75 francs, montant qui paraît proportionné à la grandeur de l'appartement et au rafraîchissement à effectuer. Le juge considère que les travaux nécessaires en vue de permettre une relocation ont duré du 20 mai au 31 mai. En tout cas, il ne s'est pas agi d'une rénovation.

Des locataires potentiels ont bien visité l'appartement, mais

pour

diverses raisons qui leur sont propres, n'ont pas conclu. Le recourant n'a pas démontré que des amateurs décidés à reprendre l'appartement avant l'échéance du bail au 30 juin 1996 auraient manifesté leur intérêt et leur disponibilité.

Entendu comme témoin, le locataire, qui a finalement repris

l'appartement

- bien qu'il ait tout d'abord été intéressé à son achat -

n'est

entré en jouissance de l'appartement, selon la mention de l'état des lieux d'entrée du 11 juillet 1996, que le 1er août 1996.

Le tribunal juge en droit que l'application de l'article 264 CO

ne

permet pas de libérer le recourant de son obligation de payer le loyer.

Celui-ci

est en conséquence dû jusqu'à l'échéance du 30 juin 1996. Il n'a pas été établi que les bailleurs auraient pu épargner ainsi des impenses ou qu'ils auraient retiré, ou intentionnellement renoncé à des profits provenant d'un autre usage de l'appartement.

L'article 260 CO ne les empêchait pas d'entreprendre sans attendre les rafraîchissements indispensables car les travaux effectués après le départ et la remise des clés décidée par le locataire étaient justifiés par les dommages constatés et nécessités pour une remise en location. H.

M. recourt contre ce jugement en

invoquant l'arbitraire dans la

constatation

des faits et l'abus du pouvoir d'appréciation. Il conclut à

sa

cassation et à ce que la Cour constate qu'il n'est pas redevable de la somme de 2'310 francs faisant l'objet de la poursuite No ... introduite contre lui le 14 août 1996 par les intimés et à ce qu'il soit statué sur l'indemnité d'office de son mandataire.

C'est à son avis à tort et arbitrairement que le tribunal a retenu que l'établissement d'un état des lieux de manière anticipée et la remise des locaux et des clés le 15 mai 1996 résulteraient de sa propre décision.

Divers témoignages et pièces du dossier démontrent que c'est

bien à

la demande des bailleurs que la reprise a été anticipée, empêchant ainsi les locataires de disposer des locaux et de pouvoir trouver un locataire de remplacement éventuel, mais permettant aux propriétaires de disposer des locaux pour une réfection quasi complète en vue d'une vente qui ne s'est pas réalisée équivalant à des profits d'un autre usage de la chose qui doivent être déduits du loyer normalement exigible. L'article 260 CO ne permet pas d'exiger du locataire d'accepter une rénovation, soit des travaux dont il ne bénéficiera pas et qui sont exécutés en vue d'une nouvelle location et a fortiori en vue d'une vente.

I. Le

président du tribunal ne formule pas d'observations. Les in-

timés

concluent implicitement au rejet du recours.

C O N S I D E R A N

T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.

2. Aux

termes de l'article 260 alinéa 1 CO, le bailleur n'a le

droit

de rénover ou de modifier la chose que si les travaux peuvent raisonnablement être imposés au locataire et que le bail n'a pas été résilié.

La rénovation et la modification s'entendent de travaux qui servent d'une part à maintenir la valeur de la chose au moyen d'une mise de fonds du bailleur et d'autre part à l'augmenter, par opposition aux travaux d'entretien qui visent uniquement à la suppression de défauts et ne modifient pas l'état des locaux initialement convenu (Lachat, Le bail à loyer, Lausanne 1997, p.189, 190; Union Suisse des professionnels de l'immobilier (USPI), Droit suisse du bail à loyer, commentaire, Genève 1992, p.276)

Les travaux projetés en vue d'une "relocation" ne peuvent pas

être

qualifiés de réparations nécessaires que le locataire serait tenu de souffrir selon l'article 257h CO (Lachat, op. cit., p.168, 169).

En vertu de l'article 264 CO, lorsque le locataire restitue la

chose

sans observer les délai ou terme de congé, il n'est libéré de ses obligations envers le bailleur que s'il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

A

défaut, le locataire doit s'acquitter du loyer jusqu'à l'expi-

ration

de la durée du bail ou jusqu'au prochain terme de congé contractuel ou légal. Le bailleur doit admettre l'imputation sur le loyer:

a) de la valeur des impenses qu'il a pu épargner ainsi que

b) des profits qu'il a retirés d'un autre usage de la chose ou

auxquels

il a intentionnellement renoncé.

Le bailleur qui entreprend des travaux de rénovation des locaux

restitués

doit renoncer à en réclamer le loyer, sauf si ceux-ci sont la

conséquence

de dégâts à la chose louée dont le locataire sortant est responsable (Lachat, op.cit., p.454, note 38); Lachat, La restitution anticipée de la chose louée (art.264 CO); questions choisies, in Cahiers du bail 4/98, p.147; USPI, op. cit., p.336).

L'article 264 alinéa 3 CO décharge donc le locataire de son

obligation

de payer le loyer en proportion d'un profit retiré d'un autre

usage

de la chose (Message du Conseil fédéral concernant l'initiative populaire "pour la protection des locataires", la révision du droit du bail à loyer et du bail à ferme dans le Code des obligations et la loi fédérale instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif, du 27 mars 1985, FF 1985 I 1427).

3. Il

a été retenu sur la base des preuves administrées que l'intérêt et la disponibilité d'amateurs décidés à reprendre l'appartement n'avaient pas été démontrés. Le dossier ne fait pas plus état d'une mise en demeure d'accepter un locataire de remplacement de la part du recourant.

Rien ne

montre qu'il aurait été concrètement entravé dans l'usage de la chose en étant dans l'impossibilité totale de présenter un nouveau locataire solvable disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions, même si, selon toute vraisemblance, il a été initialement dans l'intention des bailleurs de vendre l'unité d'étage correspondant à l'appartement.

Seule se posait dès lors la question de savoir si les travaux

entrepris

dès le 17 mai (selon le recourant) ou le 20 mai 1996 (selon les

faits

retenus par le premier juge) excédaient l'entretien et constituaient par là-même, pour la durée de leur exécution effective, un autre usage de la chose par les bailleurs pour lequel ils auraient eu à admettre une imputation proportionnelle du loyer.

Les travaux en question n'ont consisté qu'en peinture et trou-

vent

leur origine dans les dégâts causés par les locataires, dégâts reconnus par ceux-ci sur l'état des lieux de sortie et constatés par leur assureur.

Les bailleurs tirent un profit direct des travaux dans la mesure

où

ceux-ci sont à leur charge comme étant la conséquence de réparations rendues nécessaires par l'entretien courant (art.256 CO) ou en vue d'une "relocation" (art.257h CO); cette mesure a été fixée en l'espèce d'entente entre parties, à 55 % pour les bailleurs ("Décompte final de garantie" de

C. du 12.11.1996 aux locataires et lettre de La

Mobilière à C. du

6.6.1996

au dossier de l'Autorité régionale de conciliation sous "défendeur").

Le jugement consacre donc une fausse application des articles

257h,

260 et 264 CO. Il doit être cassé sur ce point; la Cour est en mesure de statuer au fond sur la base du dossier.

En définitive, le recourant a donc droit à ce que soit déduit

le 55 %

de son loyer mensuel de 1'540 francs pendant la durée des travaux.

Selon l'état de fait retenu par le premier juge, ceux-ci se sont étendus sur 11 jours.

Le loyer de mai doit en conséquence être réduit de la manière suivante :

55 11

1540 x --- x -- = 300,55

La Cour doit dès lors admettre la demande en libération de dette à concurrence de ce montant, arrondi à 300 francs.

4. Le

recours est partiellement bien fondé, ce qui justifie de ré-

partir

les frais, à raison d'un cinquième à la charge des intimés et de quatre cinquièmes à la charge du recourant et de condamner les intimés, qui seuls étaient représentés par un mandataire professionnel, à verser une indemnité de dépens réduite de 100 francs.

5. Le

recourant est au bénéfice de l'assistance judiciaire totale.

Les

honoraires de son mandataire peuvent être fixés globalement à 500 francs, frais et débours compris, TVA en sus.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION

CIVILE

1. Casse le jugement attaqué, sous réserve du chiffre 3 du dispositif. 2. Statuant au fond, déclare la demande partiellement bien fondée et dit que M.

n'est pas débiteur de la somme de 300 francs envers T. , Z. et

R. , solidairement et faisant l'objet

partiel de la poursuite no ...

de l'Office des poursuites du district de

Boudry. 3. Arrête à 440 francs les frais de seconde instance, avancés par l'Etat pour le recourant, et les met à raison de 4/5 à la charge du recourant et 1/5 à la charge des intimés. 4. Condamne les intimés à verser au recourant, en main de l'Etat, une indemnité de dépens réduite de 100 francs pour la seconde instance. 5.

Alloue à Me X. pour la seconde instance

une indemnité

d'avocat d'office de 500 francs, TVA en

sus. 6. Arrête à 343 francs les frais de première instance, avancés par l'Etat pour le demandeur, et les met à raison de 4/5 à la charge du demandeur et 1/5 à la charge des défendeurs. 7. Condamne les défendeurs à verser au demandeur, en main de l'Etat, une indemnité de dépens réduite de 200 francs pour la première instance.

Neuchâtel,

le 30 avril 1999

AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE

Le greffier L'un des juges