Creditor's Failure to Declare Mortgage Notes Due Rejects Foreclosure
Suisse · Canton de Neuchâtel (CH-NE)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA creditor initiated foreclosure proceedings based on two mortgage loans, citing the debtors' failure to pay interest, and simultaneously sought the lifting of the debtors' opposition to these proceedings, which were secured by pre-existing mortgage notes. The lower court rejected the lifting requests because the creditor only declared the underlying loan agreements due, but failed to declare the mortgage notes themselves due, as required for foreclosure proceedings based on the notes, and moreover, the notice did not respect the contractual six-month period. The reviewing court upheld the decision, reasoning that where foreclosure is based on mortgage notes (creating abstract claims), the creditor must prove that the abstract claims embedded in those notes—which are distinct from the underlying loan claims (causal claims) due to novation, even if the notes were established prior to the loans—have been duly declared due, a requirement not met here, further noting that even if the causal claims formed the basis, the creditor failed to prove disbursement of the loan funds.
Regeste Legislator
Généré par l'IAArt. 855 CC, Art. 855 al.1 CC, Art. 66 al. 1 LTF; Creditor's Failure to Declare Mortgage Notes Due Rejects Foreclosure: The lower court rejected the lifting requests because the creditor only declared the underlying loan agreements due, but failed to declare the mortgage notes themselves due, as required for foreclosure proceedings based on the notes, and moreover, the notice did not respect the contractual six-month period. The reviewing court upheld the decision, reasoning that where foreclosure is based on mortgage notes (creating abstract claims), the creditor must prove that the abstract claims embedded in those notes—which are distinct from the underlying loan claims (causal claims) due to novation, even if the notes were established prior to the loans—have been duly declared due, a requirement not met here, further noting that even if the causal claims formed the basis, the creditor failed to prove disbursement of the loan funds.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
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Généré par l'IACited in the reasoning to explain the novation effect extinguishing the causal claim upon constitution of the mortgage certificate, which is relevant to determining the claim being executed.
Imposed costs for the four rejected appeals on the appellant.
Texte complet
A. Par
contrat signé le 9 juin 1993 et conclu pour cinq ans, la Banque X. a accordé à
M. et
T.,
codébiteurs solidaires, un prêt hypothécaire à taux d'in-
térêts
fixe de 5,5 % l'an d'un montant de 1'050'000 francs, en premier
rang,
sur l'immeuble sis Rue U. à Neuchâtel (article [...] du cadastre de Neuchâtel), utilisable sous la relation bancaire A. Le jour de la mise à disposition des fonds a été arrêté au 1er juillet 1993.
La
banque X. s'est réservé le droit de dénoncer au remboursement le prêt, moyennant un préavis de six mois, pour le cas où les débiteurs seraient en retard de trente jours dans le paiement des intérêts, dont les échéances ont été fixées au 30 juin et au 31 décembre de chaque année. A titre de sûretés, les débiteurs ont remis en propriété à la Banque X. trois cédules hypothécaires, constituées en 1976 et 1977, grevant en premier, deuxième et troisième rang l'article [...] du cadastre de Neuchâtel pour une valeur totale de 1'250'000 francs.
Dans un deuxième contrat signé le même jour, la Banque X. a accordé à
M. et
T., à des conditions strictement identiques, un deuxième prêt hypothécaire de 2'900'000 francs, en premier rang, sur l'immeuble sis rue V. à Neuchâtel (article [...] du cadastre de Neuchâtel), utilisable sous la relation bancaire B.. En garantie de ce deuxième prêt, les emprunteurs ont remis en propriété à la Banque X. huit cédules hypothécaires, constituées entre 1959 et 1988, grevant l'article [...] du cadastre de Neuchâtel du premier au quatrième rang pour un total de 3'520'000 francs.
Le 13 janvier 1995, la Banque X. adressa à ses deux débiteurs deux rappels d'échéance des intérêts dus au 31 décembre 1994, représentant un total de 111'223.45 pour les deux prêts, frais de retard et de rappels compris. Un deuxième rappel leur fut adressé le 31 janvier 1995 pour les intérêts du prêt B. échus le 31 décembre 1994.
B. Le
30 mai 1995, la Banque X. fit parvenir sous pli recommandé la lettre suivante à ses débiteurs :
"Prêts hypothécaires nos A. et
B.
Messieurs,
Nous nous référons à l'entretien
que vous avez eu le 22 mai
dernier avec D. concernant
l'évolution inquiétante de la
situation des deux immeubles
"{Rue U., Neuchâtel}" et
"{Rue V., Neuchâtel}".
Par la présente, nous vous
confirmons dénoncer au rembourse-
ment, valeur 31 mai 1995, la
totalité de vos deux prêts men-
tionnés sous rubrique représentant
la somme de Frs 4'155'966.-,
selon le décompte ci-après : Prêt hypothécaire no A. ({Rue U.})
Capital dû au 31.05.95
Frs 1'050'000.--
Intérêts dus Frs
24'062.50
Intérêts dus en retard
Frs 902.35
Frais/différence
Frs 10.--
Arriérés Frs
28'989.30
Frais du registre foncier et
autres Frs 130.60
Prêt hypothécaire no B. ({Rue V.})
Capital dû au 31.05.95
Frs 2'900'000.--
Intérêts dus Frs
66'458.35
Intérêts dus en retard
Frs 2'918.75
Frais/différence
Frs 10.--
Arriérés Frs
82'234.15
Frais du registre foncier et
autres Frs 250.--
Solde en notre faveur Frs 4'155'966.--
Nous avons pris note que vous
donnez un mandat de vente à la
gérance P. à Fleurier, selon copie
de contrat à
nous remettre, aux prix minimum
d'estimation que vous connais-
sez soit:
{Rue U.} Frs 810'000.--
{Rue V.} Frs 2'270'000.--
Simultanément, nous introduirons,
dès le 1er juin 1995, des
poursuites à votre encontre pour le
décompte précité.
Comme convenu, vous ne ferez pas
opposition totale, faute de
quoi nous ne discuterons pas sur le
solde impayé qui fera l'ob-
jet d'une restructuration de crédit
dès que les immeubles se-
ront vendus à des tiers. ...".
Les intérêts des deux prêts échus au 30 juin 1995, eux aussi
impayés,
firent à leur tour l'objet de rappels. Le 29 novembre 1995, la Banque X. adressa une nouvelle lettre recommandée à ses débiteurs, pour les informer que la dénonciation au remboursement des deux prêts signifiée le 30 mai 1995 était reportée au 1er décembre 1995, les deux prêts présentant à cette date un solde débiteur en faveur de la banque de 4'217'820.40 francs au total.
Le 15 janvier 1996, la Banque X. a fait notifier à chacun de ses débiteurs deux commandements de payer (poursuites solidaires) dans des poursuites en réalisation d'un gage immobilier, le premier pour les montants de 1'050'000 francs et 55'726.55 francs plus accessoires correspondant au solde dû sur le prêt hypothécaire A., et le deuxième pour les montants de 2'900'000 francs et 212'093.85 francs plus accessoires, correspondant au solde dû pour le prêt B.. Les quatre commandements de payer ont été frappé d'opposition totale.
C. Par
quatre décisions datées du 2 mai 1996, le juge de la mainle-
vée a
rejeté les quatre requêtes en mainlevée provisoire d'opposition dont la Banque X. l'avait saisi. Il a considéré en bref que, s'agissant de poursuites en réalisation de gages immobiliers, la dénonciation au remboursement des cédules elles-mêmes était indispensable au prononcé de la mainlevée. Cette condition n'étant en l'espèce pas remplie, et la seule dénonciation au remboursement des crédits hypothécaires ne pouvant suppléer son absence, un plus ample examen des requêtes était inutile, alors même que la dénonciation intervenue du jour au lendemain le 30 mai 1995 ne respectait pas le délai conventionnel de six mois.
D. La
Banque X. a entrepris chacune de ces décisions par un recours en cassation en se prévalant d'arbitraire dans la constatation de faits et de violation du droit. En bref, elle soutient que les contrats de prêt ont été valablement dénoncés au remboursement, du fait qu'elle-même a reporté le 29 novembre 1995 les effets de la dénonciation du 30 mai au 1er décembre 1995, date à laquelle les deux poursuivis étaient en retard de plus de trente jours dans le paiement d'intérêts échus. Partant, les contrats de prêt, qui consacraient des obligations qui n'avaient pas été éteintes par l'effet de la novation propre à la constitution de cédules hypothécaires (art.855 CC) puisque la création de ces dernières était antérieure à la
conclusion
desdits contrats, servait bien de fondement aux poursuites en
réalisation
de gages immobiliers engagées. Il justifiait donc le prononcé
des
mainlevées requises, sans que la dénonciation au remboursement des cédules elles-mêmes soit encore nécessaire.
Pas plus la présidente du tribunal que les intimés n'ont présenté des observations.
C O N S I D E R A N
T
1. Interjetés dans les formes et délai légaux, les quatre recours sont recevables.
2. Le
juge de la mainlevée doit vérifier d'office, même en l'absen-
ce du
débiteur, si le ou les titres produits par le créancier permettent de prononcer la mainlevée (SJ 1984, p.389), soit en particulier s'il en résulte que les créances en poursuite étaient exigibles au moment du dépôt de la réquisition de poursuite (Panchaud/Caprez, La mainlevée d'opposition, 1980 § 14).
a) Lorsque, comme en l'espèce, une poursuite est fondée sur le
remboursement
d'un contrat de prêt lui-même garanti par la remise au cré-
ancier
de cédules hypothécaires, il convient de déterminer quelle est la créance en poursuite. La jurisprudence distingue en effet la créance (abstraite) garantie par le gage immobilier, incorporée dans la cédule hypothécaire dont le créancier est propriétaire pour en avoir acquis la propriété d'emblée, ou après une poursuite en réalisation de gage mobilier s'il détenait auparavant la cédule en nantissement, et la créance (causale) résultant par exemple d'un contrat de prêt pour lequel la cédule avait été remise en garantie. Les deux créances sont indépendantes l'une de l'autre (ATF 115 II 153).
b) En vertu de l'article 855 al.1 CC, la constitution d'une cé-
dule
hypothécaire éteint par novation l'obligation dont elle résulte. La créance (causale) qui existait au moment de la constitution de la cédule est éteinte et remplacée par la nouvelle créance (abstraite) née de la reconnaissance de dette figurant dans la cédule (Steinauer, Droit réel, III, no.2936). Lorsque, comme en l'espèce, les cédules ont été constituées plusieurs années avant que les parties ne deviennent débitrices et créancières les unes de l'autre, leur remise en mains de la Banque X. postérieurement à leur constitution ne peut avoir éteint les créances de la Banque X. en remboursement des prêts en cause.
c) Il suit de l'existence distincte des créances (abstraites)
incorporées
dans les cédules que la recourante détient d'une part, et des
créances
(causales) en remboursement des contrats de prêt d'autre part,
que les
unes comme les autres peuvent faire l'objet d'une exécution forcée, les premières venant doubler les secondes aux fins d'en faciliter et d'en garantir le recouvrement. En présence d'une telle juxtaposition, les créances (abstraites) incorporées dans les cédules, garanties par gage immobilier, doivent faire l'objet d'une poursuite en réalisation de gage immobilier, alors que les créances (causales) résultant des contrats de prêt peuvent faire l'objet d'une poursuite ordinaire par voie de saisie (ATF
119 III 107 et références).
3. En
l'occurrence, la recourante et créancière ayant choisi la
voie de
la poursuite en réalisation de gage immobilier, elle devait établir - et le premier juge s'assurer - que les créances abstraites incorporées dans les cédules qu'elle a produites étaient exigibles, soit avaient, elles aussi, été dénoncées au remboursement en conformité des termes prévus par les cédules. Le premier juge a retenu que tel n'était pas le cas.
La
recourante ne remet pas en cause cette conclusion, conforme aux pièces des dossiers.
La référence à la jurisprudence de la Cour de justice de Genève à laquelle la recourante fait appel ne lui est à cet égard d'aucun secours. S'il est vrai qu'il est arrivé à cette autorité de prononcer la mainlevée sur la base de la dénonciation des seuls prêts hypothécaires à l'exclusion des cédules, la Cour de justice s'est par la suite expressément distancée de ces arrêts (SJ 1995, p.108 in fine). Cette exigence d'une double dénonciation au remboursement est au demeurant conforme au principe que, sous réserve des situations où il y a novation, créance abstraite et créance causale coexistent de façon indépendante l'une de l'autre, "juxtaposées" l'une à l'autre.
4. Par
surabondance de droit, on notera que si, comme le prétend la
recourante,
les créances en poursuite étaient celles, causales, résultant
des
contrats de prêts, la mainlevée n'en devrait pas moins être refusée.
Il
apparaît en effet que la créancière n'a pas établi, condition nécessaire à la naissance de ses créances en remboursement, qu'elle avait mis à disposition des poursuivis les fonds faisant l'objet des deux contrats de prêt. La seule signature des deux contrats par les poursuivis n'est à cet égard pas suffisante et ne saurait valoir quittance de remise des fonds, puisqu'elle est intervenue le 9 juin 1993 alors que les fonds ne devaient être mis à disposition que le 1er juillet 1993.
5. Au
vu de ce qui précède, les quatre recours, mal fondés, doivent
être
rejetés, frais à la charge de la recourante mais sans dépens, les intimés n'ayant pas procédé.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION
CIVILE
1. Rejette les quatre recours et confirme les décisions attaquées. 2. Condamne la recourante aux frais des quatre causes, qu'elle a avancés par 3'040 francs.
Neuchâtel,
le 24 juillet 1996