Res Judicata Effect of Rent Justification in Prior Judgment

A. Par

contrat du 13 septembre 1989, les intimés ont remis à bail

aux

recourants un appartement de 4 pièces et dépendances [...]

à

Cortaillod. La durée du bail a été fixée initialement du 31

janvier

1990 au 31 mars 1995. Le loyer initial était de 1'510 francs par mois plus un acompte de charges mensuelles de 180 francs. A teneur de l'article

28 du contrat, le prix de location a été fixé sur la base de

l'indice

de prix à la consommation de 114,9 points; les fluctuations du

taux

hypothécaire et du coût de la vie

devaient se répercuter immédia-

tement

sur les loyers. Le 11 avril 1990, une hausse de loyer non contestée a été notifiée aux locataires, portant le loyer mensuel à 1'570 francs en fonction de l'augmentation de l'IPC à 119.9 points.

B. Le

20 juin 1990, une nouvelle hausse de loyer a été notifiée aux

locataires,

portant le loyer à 1'672 francs par mois en fonction de

l'augmentation

du taux hypothécaire de 5,75 à 6,25 %. Enfin, le 11 mars

1991,

une hausse notifiée aux défendeurs portait le loyer à 1'817 francs par mois en fonction de l'augmentation du taux de l'intérêt hypothécaire de 6,25 à 6,75 % et de l'augmentation de l'IPC à 126,9 points.

Ces deux hausses ont été contestées par les locataires qui ont saisi à temps l'autorité régionale de conciliation (ARC) qui a constaté l'échec de la conciliation. Dans les 30 jours, les bailleurs ont saisi le Tribunal du district de Boudry en concluant entre autre :

"1. Condamner les défendeurs à payer au demandeur la somme de

918 francs plus intérêts à 5 %

dès le 1er octobre 1990 re-

présentant le montant contesté

du loyer depuis la première

hausse jusqu'à la seconde.

Condamner les défendeurs à payer au demandeur la somme de

494 francs plus intérêts à 5 %

dès le 1er juillet 1991

représentant le montant contesté

du loyer depuis la seconde

hausse jusqu'au dépôt de la

requête".

Cette procédure a abouti à un jugement du 5 avril 1994 dans les considérants duquel le tribunal a constaté que les hausses critiquées n'apparaissaient pas comme abusives et que le nouveau loyer de 1'817 francs était justifié. Cette constatation n'a toutefois pas été reprise dans le dispositif du jugement, à défaut de conclusion expresse dans ce sens. Dans son dispositif, le jugement condamnait les défendeurs à payer les augmentations de loyer consécutives aux deux hausses contestées (sous réserve d'une erreur de calcul sans incidence ici).

C. Par

requête du 6 décembre 1994, les bailleurs ont saisi l'ARC du

litige

portant sur le paiement des loyers dès le 1er septembre 1991, les locataires continuant de payer le loyer de 1'570 francs et non pas de 1'817 francs tel qu'il résulte des deux hausses jugées admissibles. La conciliation n'ayant pas abouti, les bailleurs ont ouvert action contre les locataires devant le Tribunal du district de Boudry en paiement de 9'633 francs en capital représentant la différence de loyer mensuel entre 1'570 et 1'817 francs pour les mois de septembre 1991 à novembre 1994. Les demandeurs se réfèrent au jugement du 5 avril 1994 dans lequel il a été constaté que le loyer de 1'817 francs était justifié.

Les défendeurs ont conclu à l'irrecevabilité de la demande et à son rejet quant au fond.

Par le jugement attaqué, le tribunal a fait droit aux conclu-

sions

de la demande. Après avoir rappelé que le jugement du 5 avril 1994 ne constate pas expressément dans son dispositif que les augmentations de loyer étaient justifiées, bien que cette constatation fût en réalité l'objet du litige, il a considéré ce qui suit :

"On peut toutefois soutenir que, puisque l'action en exécution

englobait une demande en

constatation de droit, il se justifie

d'admettre que la validité des

augmentations de loyer a été

valablement constatée, cette

constatation ayant un effet

général et non pas seulement limité

aux conclusions condamna-

toires prises à l'encontre des

défendeurs. Ainsi, dans le cas

présent, le tribunal retiendra

effectivement que la validité de

la hausse de loyer a été

valablement constatée par autorité

judiciaire dans les considérants du

jugement du 5 avril 1994,

de sorte que la présente demande

devra être admise. En effet,

il ressort clairement du jugement

du 5 avril 1994 que le nou-

veau loyer de 1'817 francs était

justifié."

Le tribunal a considéré en outre que les défendeurs, qui se sont contentés d'invoquer des informalités et des vices de procédure à l'appui de leurs conclusions d'irrecevabilité et de rejet de la demande, et qui n'ont à aucun moment allégué que les hausses litigieuses n'étaient pas justifiées, faisaient preuve de mauvaise foi.

D. Les

recourants ont pris les conclusions suivantes dans leur

recours

:

"1. Déclarer le présent recours recevable et bien fondé.

2. Casser le jugement du 16 août 1995 du tribunal de district

de Boudry

3. Statuer au fond, à savoir:

-rejeter la demande pour tardiveté, principalement

-rejeter la demande en tant qu'elle est mal fondée

subsidiairement

-statuer sur les frais et dépens

Très subsidiairement, renvoyer la cause

4. En tout état de cause, sous suite de frais et dépens."

Ils soutiennent en bref que l'autorité de la chose jugée ne

s'attache

qu'au dispositif du jugement et non pas en principe à la

constatation

des faits ou à la solution donnée aux questions de droit qui

constituent

le fondement d'un jugement, ceux-ci ne participant pas à

l'autorité

de la chose jugée. Ils en concluent que la constatation de

l'admissibilité

des hausses n'étant intervenue que dans les considérants

du

premier jugement, elle ne déploie d'effet qu'à l'égard des loyers concernés par la première demande, faute de validation des hausses en tant que telles. En conséquence, ils reprochent au juge de première instance de ne s'être pas penché à nouveau sur la validité des hausses concernant les loyers en cause. Ils soutiennent enfin que les intimés ont renoncé aux hausses pour les loyers suivant ceux réclamés dans le premier jugement et, subsidiairement que la hausse devait être limitée aux 4/5e de la hausse de l'IPC abstraction faite des variations du taux hypothécaire.

Le président du tribunal a renoncé à présenter des observations.

Dans

les leurs, les intimés concluent au rejet du recours sous suite de frais et dépens.

C O N S I D E R A N

T

1.

Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est

recevable

à ce titre.

2. Les

recourants n'attaquent le jugement que dans la mesure où

celui-ci

considère, à tort selon eux, que la validité des hausses de loyer a été valablement constatée par l'autorité judiciaire dans le premier jugement du 5 avril 1994. Toutefois, ils ne s'en prennent pas au

considérant

faisant état de leur mauvaise foi qui implique qu'ils abusent

de leur

droit en s'opposant à la demande. L'abus manifeste d'un droit

n'étant

pas protégé par la loi (art.2 al.2 CC), ce motif, subsidiaire mais indépendant, suffit à lui seul à justifier la solution adoptée par le tribunal.

Le recours qui ne l'attaque pas est insuffisamment motivé et,

partant,

irrecevable (RJN 1982 p.60; ATF 121 III 46 et arrêts cités). 3. Supposé recevable, le recours est mal fondé.

Les recourants ont contesté en temps utile devant l'autorité de conciliation les hausses de loyer qui leur ont été notifiées pour les 1er octobre 1990 et 30 juin 1991 (art.270b CO). La conciliation n'a pas abouti.

Dans un tel cas, selon l'article 274f al.1 CO, "la partie qui

persiste

dans sa demande doit saisir le juge dans les 30 jours". Cette

disposition

ne précise pas quelle est la nature de la "demande". En

l'espèce,

la demande déposée par le bailleur en temps utile, le 30 août

1991,

devant le juge compétent, portait sur le paiement de la différence de loyer existant entre celui de 1'570 francs par mois payé par les recourants, résultant de la dernière hausse non contestée, et celui auquel prétendaient les intimés en raison des deux hausses successives contestées, soit de 1'672 francs dès le 1er octobre 1990 et de 1'817 francs dès le 30 juin 1991. La demande tendait au paiement de la différence de loyer pour les mois d'octobre 1990 à août 1991 qui étaient les seuls exigibles à l'époque du dépôt de la demande. Le litige portait donc sur le point de savoir si les locataires devaient ou non payer un loyer majoré en fonction des deux hausses litigieuses. Pour statuer, le juge devait donc examiner si les nouveaux loyers réclamés étaient abusifs (art.14 et ss AMSL applicables au bail en cause conformément à l'article

26 al.3

OBFL).

Comme les demandeurs pouvaient exercer une action condamnatoire,

ils

n'avaient pas à prendre expressément une conclusion en constatation de la licéité des loyers réclamés; une telle constatation était la condition du jugement condamnatoire et n'avait pas comme telle une portée autonome (TF in SJ 1988 p.589; ATF 96 II 131). Dès lors, dans le jugement attaqué, le tribunal pouvait légitimement admettre que la constatation de la licéité des hausses de loyer résultant des considérants du jugement précédent valait d'une façon générale pour les loyers exigibles ultérieurement.

Du

reste, contrairement à ce que soutiennent les recourants, le tribunal ne s'est pas référé à l'autorité de chose jugée découlant du premier jugement qui, effectivement, ne s'attache qu'au dispositif du jugement et non à ses considérants. En constatant que "il ressort clairement du jugement du 5 avril 1994 que le nouveau loyer de 1'817 francs était justifié", le tribunal a en réalité repris à son compte et fait siennes les constatations du jugement antérieur concernant le montant admissible du loyer en cause. 4. L'action en paiement exercée dans le premier procès n'était pas une action partielle au sens de l'article 5 du Code de procédure civile neuchâtelois.

Cette disposition ne vise que les prétentions exigibles pour

le tout

mais qui ne sont réclamées que partiellement (RJN 1 I 11). Le

paiement

des hausses de loyer objet du premier procès avait trait à l'ensemble des loyers exigibles au moment de la demande. On ne peut donc en déduire, comme le font les recourants, que les intimés auraient renoncé aux hausses pour les loyers exigibles ultérieurement.

L'absence de constatation formelle, dans le dispositif du

premier

jugement, de la validité des hausses de loyer contestées

n'implique

pas que les droits des intimés au paiement des nouveaux loyers

seraient

périmés pour ceux exigibles ultérieurement. Les recourants ont été condamnés par le jugement du 5 avril 1994 à payer les loyers augmentés exigibles à l'époque, après constatation que les hausses n'étaient pas abusives et que le nouveau loyer de 1'817 francs était justifié. Selon les constatations souveraines du jugement attaqué, les recourants n'ont pas remis en cause dans cette seconde procédure les hausses de loyer jugées justifiées dans le premier procès, se limitant à invoquer des informalités ou des vices de procédures à l'appui de leurs conclusions.

Dès

lors, le juge n'avait pas à réexaminer le problème de la licéité des hausses de loyer et le moyen subsidiaire des recourants contestant l'ampleur de ces hausses est irrecevable, un moyen non soulevé en première instance ne pouvant l'être en cassation (RJN 1988 p.42 CC8).

5. Les

recourants qui succombent supporteront les frais et dépens

de la

procédure de recours.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION

CIVILE

1. Rejette le recours, mal fondé dans la mesure où il est recevable.

2. Met

à la charge des recourants les frais qu'ils ont avancés par

660 francs ainsi qu'une indemnité de dépens

à payer aux intimés de

500 francs.

Neuchâtel,

le 10 janvier 1996