Lessee Appeal of Judgment for Rent, Fees, and Eviction Costs

A. S.

a conclu avec la gérance X.,

représentant

les bailleurs intimés, un contrat de bail portant sur la

location

d'un local [...], afin d'y installer une boutique de vêtements. Selon le contrat, le bail devait commencer le 15 septembre 1991; le loyer s'élevait à 1'112 francs par mois.

S. ne s'est pas acquittée du demi-loyer du mois de sep-

tembre

1991, et a déduit du loyer de janvier 1992 la somme de 59.50 francs représentant une facture de ramonage.

La gérance a résilié le bail pour le 31 décembre 1992. A l'échéance,

S. n'a pas quitté les locaux, si bien que par décision du

février 1993, le président du Tribunal civil du district de La Chauxde-Fonds a ordonné son expulsion pour le 3 mars 1993. S. a quitté les locaux de son plein gré à la fin du mois de février 1993.

B. Le

14 juin 1993, les bailleurs ont ouvert action contre

S. auprès du Tribunal civil du district du Val-de-Ruz. Ils ont conclu au paiement de 3'159.50 plus intérêts représentant le demi-loyer du mois de septembre 1991, le solde de loyer du mois de janvier 1992, une indemnité pour occupation illicite des locaux pendant deux mois ainsi que les frais et dépens de la procédure d'expulsion. S. a conclu au rejet de la demande arguant qu'elle n'a pris possession des locaux que le 1er octobre 1991, que les frais de ramonage sont à la charge du bailleur et qu'elle n'a pas à supporter les frais et dépens de la procédure d'expulsion puisqu'elle a quitté les locaux de son plein gré. Elle a allégué au surplus qu'en l'absence de stores, le soleil a causé des dégâts aux habits exposés en vitrine et elle a invoqué une créance en dommages-intérêts contre les bailleurs en compensation de l'indemnité pour occupation illicite des locaux.

C. Par

jugement du 29 décembre 1994, le Tribunal civil du district

du

Val-de-Ruz a condamné S. au paiement de 3'159.50 francs plus

intérêts

et ordonné la libération du compte de garantie-loyer au profit

des

demandeurs. Il a retenu que le demi-loyer de septembre est dû puisque le bail devait débuter le 15 septembre 1991, que les frais de ramonage font partie des frais d'entretien qui sont à la charge de la locataire et qu'il appartenait à cette dernière de recourir contre le jugement d'expulsion si elle entendait en contester les frais et dépens. Concernant les dommages-intérêts, le premier juge a estimé que les conditions d'indemnisation n'étaient pas remplies et qu'au surplus l'existence de stores n'apparaissait pas dans l'état des lieux.

D. S.

recourt contre cette décision en invoquant implici-

tement

la constatation arbitraire des faits et la violation du droit matériel.

Elle conclut, après cassation, à la libération du compte de

garantie-loyer

en sa faveur sous suite de frais et dépens. Ses arguments

seront

repris ci-dessous au besoin.

E. Le

président du Tribunal civil du district du Val-de-Ruz ne for-

mule

pas d'observations.

C O N S I D E R A N

T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux (art.416 CPC), quand bien même il se présente de façon assez confuse, le recours est recevable, dans la mesure où il tend implicitement à l'annulation du jugement attaqué. En revanche, il ne l'est pas, s'agissant des conclusions nouvelles qu'il comporte et qui n'ont pas été soumises à l'appréciation du premier juge.

2. La

Cour de cassation n'est pas une cour d'appel. Elle est liée

par les

constatations de fait du premier juge, sauf arbitraire, c'est-àdire sauf lorsque le juge a dépassé les limites de son large pouvoir d'appréciation des preuves, par exemple en admettant un fait dénué de toute preuve ou en rejetant un fait indubitablement établi (RJN 1988, p.41). Le cas échéant, la Cour de céans examine les faits sur la base des pièces qu'avait en main l'autorité de première instance (RJN 1989, p.84). Les documents que la recourante a déposés à l'appui de son recours ne sauraient donc être pris en considération dans la mesure où ils ne figurent pas au dossier de première instance.

3. La

recourante fait d'abord valoir le défaut de qualité pour agir

des

intimés. Elle allègue que le propriétaire de l'immeuble [...] à La Chaux-de-Fonds est la Banque Y.. Elle ne démontre cependant pas que cette dernière serait devenue propriétaire avant qu'elle-même ait quitté les locaux, soit avant le mois de mars 1993.

De

plus, cet argument n'a pas été soulevé en procédure de première instance.

Il s'agit donc d'un moyen nouveau et, partant, irrecevable en

procédure

de cassation (RJN 1988, p.39).

4. La

recourante reproche au premier juge d'avoir retenu que le

demi-loyer

du mois de septembre 1991 était dû, alors qu'elle affirme

n'avoir

pris possession des locaux qu'au mois d'octobre 1991.

Les règles sur la demeure du débiteur (art.102 ss CO), qui permettent à un bailleur de réclamer des loyers en retard, ne s'appliquent que si l'exécution de la prestation est encore possible, si l'obligation est exigible et si l'inexécution est injustifiée (Gauch/Schluep/Tercier, 2e éd. n.1700-1702).

Ces conditions sont réalisées en l'espèce. La prestation est

encore

possible, puisqu'il s'agit d'une dette d'argent, et l'obligation

est

exigible depuis le 15 septembre 1991, date de l'entrée en vigueur du contrat de bail. En outre, l'inexécution n'est pas justifiée. Par lettre du 4 septembre 1991 accompagnant le contrat de bail à signer, la gérance a précisé à la recourante que la remise des clés était subordonnée au dépôt d'un montant de garantie. Bien que cette modalité d'exécution ne figure pas dans le contrat, la recourante ne s'y est pas opposée, si bien qu'il faut admettre qu'elle avait auparavant été convenue entre les parties. La recourante l'admet d'ailleurs (recours p.2 in fine). Il incombait dès lors à la recourante d'effectuer rapidement les démarches nécessaires.

Elle

n'a cependant déposé la garantie que le 25 septembre 1991. Elle ne peut s'en prendre qu'à elle-même si, à l'entrée en vigueur du contrat, elle n'avait pas satisfait aux incombances qui lui auraient permis d'exiger la remise des locaux. Il ne peut donc s'agir d'un motif justifiant l'inexécution de sa propre prestation, soit le non-versement du loyer. La recourante n'a pas non plus démontré qu'après le dépôt de la garantie, la gérance aurait fautivement refusé la remise des locaux qui a eu lieu le 27 septembre 1991, selon le mémoire de réponse. Dans ces circonstances, le loyer était dû depuis le 15 septembre 1991, date de son exigibilité, puisqu'il était payable d'avance, et la recourante se trouvait en demeure dès cette date.

5. En

principe, le locataire doit remédier à ses frais aux menus

défauts

qui surgissent en cours de bail (art.259 CO). Par menu défaut, on entend tout défaut dont les frais de réparation s'élèvent à une centaine de francs (USPI, Commentaire du bail à loyer, 1992, n.23 ad art.259 CO).

Cependant,

si un tel défaut existe déjà à la délivrance de la chose louée, le locataire peut en exiger la réparation du bailleur (art. 258 al.3 litt. b CO; USPI, op.cit., n.33 ad art.258 CO). En outre, le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même (art.257g CO).

En l'espèce, l'absence de chauffage dans les locaux loués a

constitué

un menu défaut, puisqu'un ramonage dont les frais se sont élevés à moins de 100 francs a suffi pour y remédier. Il a cependant été allégué par la recourante que le chauffage ne fonctionnait pas dès la remise des locaux. Ce fait n'a pas été démontré. En outre, la recourante n'a pas prouvé qu'elle aurait averti la gérance avant de faire procéder au ramonage. Il n'est donc pas contraire au droit ni arbitraire de considérer que les frais de ramonage étaient à la charge de la recourante et qu'elle n'était pas autorisée à les déduire du loyer du mois de janvier 1992. Au demeurant, dans un tel cas, le locataire ne peut pas déduire unilatéralement un montant du loyer en procédant par compensation; il doit, cas échéant, consigner le loyer (art.259g CO).

6. Si,

en raison d'un défaut, le locataire a subi un dommage, le

bailleur

lui doit des dommages-intérêts s'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable (art.259e CO). Constitue un défaut tout ce qui s'écarte de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 1992, p.99). L'état des locaux est approprié, objectivement, lorsqu'ils répondent à l'usage pour lequel ils sont loués et sujectivement, lorsque cet état correspond à la réelle et commune intention des parties (Conod, Les défauts de la chose louée, in Cahier du bail 1/92 p.2). La notion de défaut s'apprécie ainsi par comparaison entre l'état réel de la chose et l'état convenu, l'objet de référence étant celui auquel le locataire peut s'attendre de bonne foi, d'après le contenu du contrat (USPI, op.cit., n.4 ad.art.258-259i CO).

En l'occurrence, la recourante allègue l'absence de stores. Il

n'a pas

été démontré, ni même allégué, que la gérance s'était expressément engagée à en fournir ou même l'avait laissé croire. L'état des lieux ne mentionne pas l'existence de tels stores. Sous la rubrique "volet/store/sangle"

figure la remarque "vitrine eo" (en ordre). La

recourante

ne pouvait pas de bonne foi en déduire qu'un store serait

installé,

d'autant moins que le témoin B. a affirmé qu'il n'y en avait

jamais

eu depuis qu'elle s'occupe des locaux. Si la recourante estimait

qu'un

tel accessoire était nécessaire, elle aurait dû en faire part à la gérance avant la signature du contrat. En outre, rien ne laisse penser que la gérance aurait dû inférer du comportement de la recourante avant la signature du contrat qu'elle tenait la pose d'un store pour indispensable.

Il en

résulte que la présence d'un store ne faisait pas partie des

qualités

prévues contractuellement. Il n'a pas été non plus démontré que les locaux aient été expressément mis à disposition pour y vendre des vêtements.

D'un point de vue objectif, la vitrine ne devait donc pas être

nécessairement

pourvue d'un store. La chose louée n'étant pas affectée

d'un

défaut, la recourante ne saurait invoquer en compensation une créance en dommages-intérêts, ceci d'autant moins que, comme l'a souligné le premier juge, elle a laissé le dommage s'aggraver en continuant d'exposer des vêtements au soleil. Le lien de causalité adéquate entre un éventuel défaut et le dommage, si tant est que celui-ci soit prouvé, se trouverait ainsi rompu par le comportement de la recourant elle-même.

7. La

recourante n'a pas attaqué la décision d'expulsion du 15 fé-

vrier

1993, qui a donc acquis force de chose jugée. Il n'est pas de la compétence de la Cour de céans, dans la présente procédure, d'en contrôler la validité. La recourante est débitrice des frais et dépens auxquels elle avait été condamnée à cette occasion. Au demeurant, peu importe que la recourante ait finalement quitté les locaux de sa propre initiative : les frais et dépens ne concernent que la procédure d'expulsion devant les autorités judiciaires, et non pas l'acte physique consistant à évacuer le locataire des locaux loués. La recourante laisse entendre que la procédure d'expulsion n'était pas nécessaires puisqu'elle aurait convenu avec la gérance de rester dans les locaux jusqu'à la fin du mois de février 1993 et de partir à ce moment-là. Elle n'apporte cependant aucunement la preuve d'un tel accord.

La recourante ne fait pas valoir à cet égard la force de chose

jugée.

Il n'y a dès lors pas lieu de se saisir d'office d'un moyen non

soulevé

(RJN 1988 p.39). Toutefois, il convient d'observer que S.

ne

saurait faire l'objet, cas échéant, que d'une seule procédure

d'encaissement

forcé pour ce dernier montant, représentant 320 francs au

total. 8.

Manifestement mal fondé, en tant que recevable, le recours doit

être

rejeté, sans communication préalable aux intimés (art.420 CPC). Les frais de la présente procédure, avancés par l'Etat selon les règles sur l'assistance judiciaire, seront mis à la charge de la recourante.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION

CIVILE

1. Rejette le recours, dans la mesure où il est recevable. 2. Arrête les frais de justice, avancés par l'Etat, à 440 francs et les met à la charge de la recourante.