Landlord Debt Collection Upheld Against Tenant Set-Off Claims

A. Par

contrat du 24 février 1992, S. SA a remis à bail à M.

SA,

société anonyme en formation, engagée par K. et T., l'im-

meuble

sud de l'Hôtel-Restaurant X., moyennant un loyer mensu-

el de

10'000 francs pendant les trois premières années. Par commandement de payer notifié le 4 mai 1994 [...], la bailleresse a poursuivi T., solidairement responsable avec K., en paiement de 90'000 francs représentant le paiement de loyers arriérés ainsi que le prix de rachat du mobilier d'exploitation.

B. A la

requête de la poursuivante, le président du Tribunal du

district

du Val-de-Ruz a prononcé, à concurrence de 70'000 francs avec

intérêts

à 5 % dès le 24 mars 1994, la mainlevée provisoire de l'opposition formée par le poursuivi. Le juge a considéré en bref que, la poursuite étant fondée sur un contrat de bail signé par le poursuivi et K., responsables solidaires comme membres d'une société simple, la mainlevée provisoire devait être prononcée pour 70'000 francs, représentant les loyers impayés de sept mois (décembre 1992, janvier et février 1993, mai à juillet et septembre 1993). En revanche, le contrat de bail ne constitue pas un titre de mainlevée pour le prix du mobilier. Le juge a écarté les moyens du poursuivi qui invoquait à l'appui de son refus de payer des loyers arriérés, d'une part les défauts de la chose louée (mauvais état de la route d'accès et inexécution de certains travaux promis par la bailleresse) et, d'autre part, une créance en compensation de 13'563 francs pour des achats de mazout incombant au bailleur.

C. Le

recourant invoque différents moyens. Selon lui, c'est arbi-

trairement

que le juge de mainlevée a refusé d'imputer sa créance d'un

montant

établi de 13'563 francs pour l'achat du mazout. Il se prévaut ensuite d'une fausse application du droit du fait que la décision attaquée ne retient pas que l'inexécution des travaux promis par le bailleur aurait entraîné une réduction de l'usage de la chose louée et en ne considérant pas comme un défaut le mauvais état de la route. Enfin, il soutient que le juge a statué ultra petita en accordant des intérêts moratoires dès le 24 mars 1994.

Le président du tribunal ne présente pas d'observations. Dans

les

siennes, l'intimée conclut au rejet du recours sous suite de frais et dépens.

A

la demande du recourant, l'exécution de la décision attaquée a été suspendue.

C O N S I D E R A N

T

1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable. 2.

Selon l'article 82 LP, lorsque la poursuite se fonde sur une

reconnaissance

de dette, le juge prononce la mainlevée provisoire de l'op-

position

à moins que le poursuivi ne justifie séance tenante de sa libération. En principe, le contrat de bail à loyer signé par le recourant vaut reconnaissance de dette pour le montant des loyers échus. Le recourant entend tout d'abord opposer en compensation avec le loyer dû une créance de 13'563 francs pour l'achat de mazout dont il prétend que le paiement incombait à la bailleresse. Selon la jurisprudence, le poursuivi est libéré s'il rend vraisemblable que sa dette est éteinte par compensation, conformément à l'article 120 CO. Toutefois, pour que l'exception de compensation soit admise, le poursuivi doit rendre sa créance vraisemblable tant en son principe que dans sa quotité, et cela au moyen de documents (RJN 1986, p.305 et citations). Le recourant a bien produit en procédure des bulletins de livraison et quelques factures pour du mazout livré à l'Hôtel

X. en

1992 et 1993. Toutefois, le montant de 13'563 francs

allégué

ne résulte pas de ces pièces mais d'une approximation calculée ainsi par le recourant : "41'100 litres x ~ 33.- LES 100K, Fr. 13'563.-".

Indépendamment

de cette imprécision sur son montant, l'existence même de

la

créance n'est pas établie. En effet, selon l'article 2 du contrat de bail, les frais accessoires, comprenant les frais de chauffage, sont à la charge du preneur. Certes, selon les "conditions transitoires" du contrat, la bailleresse a consenti à mettre à disposition des locataires, dans le bâtiment nord tant que celui-ci n'aurait pas une affectation définitive, des chambres libres selon un tarif à établir comprenant la mise à disposition de locaux chauffés. Le recourant prétend que toutes les livraisons de mazout alléguées se rapportent au chauffage du bâtiment nord et non à celui qui fait l'objet du bail mais cette allégation est dépourvue de toute preuve. C'est ainsi à juste titre que la décision attaquée a retenu que le poursuivi n'avait pas rendu vraisemblable l'existence d'une créance compensable de 13'563 francs. 3.

L'article 30 du contrat prévoit qu'est compris dans le loyer

initial

l'exécution de certains travaux à la charge du bailleur, en

particulier

l'exécution d'une plate-forme en bois à l'ouest du bâtiment et la pose d'un coupe-vent à l'est de la terrasse. Ces travaux n'ont pas été exécutés et le recourant estime que c'est à tort que la décision attaquée ne considère pas qu'il s'agit-là de défauts restreignant l'usage de la chose louée et lui conférant une créance en exécution de ces travaux dont le coût est supérieur aux loyers en poursuite.

La non-exécution des travaux promis par le bailleur constitue

certes

un défaut de la chose louée. Le contrat ne précise pas quand ces travaux devaient être exécutés. Dès lors le bailleur devait le faire dans un délai convenable (art.259b al.1 CO), sans qu'il soit nécessaire que le locataire le mette en demeure de le faire, comme l'a admis à tort la décision attaquée (USPI, com., ad art.259b, no.11). La durée du "délai convenable" ne peut être fixée une fois pour toute et elle dépend des circonstances, en particulier de l'importance du défaut. En l'espèce, il ne s'agit pas d'un défaut qui excluait ou entravait considérablement l'usage de l'immeuble loué (art.259b litt.a CO). Il s'agissait bien plus d'une commodité supplémentaire pour l'exploitation du restaurant. A supposer que le bailleur n'ait pas fait exécuter les travaux promis dans un délai convenable, le locataire pouvait soit remédier aux défauts aux frais du bailleur (art.259b litt.b CO) soit exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer (art.259d CO), éventuellement réclamer des dommages-intérêts s'il a subi un dommage de ce fait (art.259e CO). Or, le recourant n'a usé d'aucune de ces possibilités et, contrairement à ce qu'il soutient, il ne peut faire valoir en compensation des loyers échus une créance en exécution future des travaux qu'il n'a pas fait exécuter comme il aurait pu le faire. Quant à la réduction de loyer en raison des défauts, il n'y prétend pas. Au demeurant, le locataire qui entend utiliser ce moyen ne peut unilatéralement réduire le loyer ou refuser de le payer (Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, p.129; Guinand/Wessner, FJS 358, p.11) mais il doit suivre la procédure de consignation prévue aux articles 259g à i CO qui exige en particulier la fixation d'un délai raisonnable au bailleur pour réparer le défaut (art.259g CO). Il a bien été question, dans une lettre adressée au représentant de la bailleresse le 6 décembre 1993, d'une réduction de loyer à discuter entre parties, mais uniquement en rapport avec le chiffre d'affaires de l'Hôtel-Restaurant et non pas en raison de défauts dont il n'est pas question. Ainsi, même si c'est pour des motifs différents, c'est à bon droit que le premier juge a écarté la prétention du recourant à compenser les loyers échus avec une créance résultant des défauts allégués.

5. Le

recourant reproche encore au juge de ne pas avoir considéré

comme

défaut le mauvais état de la route d'accès à l'hôtel. S'il est notoire que la route d'accès est en mauvais état d'entretien, il est toutefois évident que cette route communale, de plus de

2 kilomètres, ne peut être assimilée à un accès défectueux à l'immeuble loué dont répondrait le bailleur. Au surplus, comme dans le cas traité ci-dessus, le recourant n'est titulaire d'aucune "créance en remise en état de la chose louée" contre la bailleresse du chef de ce prétendu défaut.

6. En

dernier lieu, le recourant invoque une violation du principe

"ne

ultra petita" concernant le point de départ des intérêts moratoires.

Ce

moyen est également mal fondé. Dans la poursuite en cause, le commandement de payer requiert le paiement de 90'000 francs plus intérêts à 5 % dès le

24 mars 1994. Dans sa requête, l'intimée a conclu à la mainlevée provisoire de l'opposition "à concurrence de 90'000 francs avec intérêts à

5 % dès

le 4 mai 1994". La décision prononce la mainlevée provisoire de l'opposition à concurrence de 70'000 francs avec intérêts à 5 % dès le 24 mars 1994. Selon l'article 56 CPC, le juge est lié par les conclusions des parties en ce sens qu'il ne peut accorder plus ou autre chose que ce qui est réclamé. Il peut accorder moins. C'est ce qu'a fait le juge en l'espèce, la mainlevée ayant été prononcée pour un montant total (capital et intérêts) inférieur à ce qui était demandé. 7.

Entièrement mal fondé, le recours doit être rejeté, frais et

dépens

à la charge du recourant.

Par ces motifs,

LA COUR DE CASSATION

CIVILE

1. Rejette le recours.

2. Met

à la charge du recourant les frais qu'il a avancés par 360 francs et le condamne à payer 300 francs de dépens à l'intimée.

Neuchâtel,

le 16 janvier 1995

AU NOM DE LA COUR DE

CASSATION CIVILE

Le greffier Le président